你还在信奉房价永远上涨吗？

钟伟(民生加银基金首席经济学家)

你不可能唤醒一个装睡的人，你也很难让人放下多年的执念，当这种执念是“房价永远上涨”时，打破执念会变得尤其困难。

房价真的只涨不跌吗？并非如此，甚至已有炒房套牢族。有调查显示，过去廿年，中国富裕家庭的财富来源，主要是三大因素，一是大胆创业，二是持续炒房，三是做打工皇帝，可见房价之热络。其实房价永远上涨也并不是事实。2008年下半年到2009年一季度，以及2014年初到2015年二季度，中国房价曾出现过短暂而相对剧烈的下跌。但每次下跌之后更剧烈地上涨，使人们忽视了房价真的会有涨落。当下的情况已大不同，以环京的燕郊和北三县为例，房价和巅峰期相比已腰斩，何时能涨回高点？

房价仍在普涨吗？也并非如此，沪深大热有其内因，只是涟漪。如今，关于楼市的故事，和开发商的财富都已逐渐淡出了公众视野，各种房地产论坛也退潮而去。如今，上市房企在股市中的表现也很一般，从大多数房企的估值看，投资者并不太喜欢配置房地产类股票。只有深沪楼市的一些摇号队伍，偶尔还泛起涟漪。房价普涨的时代似已终结，只是在重点城市的核心区域，一些新房和次新房还受到追捧。深圳房价之贵，主因在于供求严重失衡，以及新房严厉限价，促成了买新房如打新股的奇观。根源则在于深圳行政区划面积过于局促，达到了每平方公里拥挤上万人的程度，要真正解决深圳楼市的失衡，深圳和惠州的一体化也许是可行之道，毕竟惠州行政区划达到1.35万平方公里。其他一些重点城市的楼市异动，则多因一二手房价倒挂和苛严限购共振所致。

如果我们不留恋于楼市的既往，尝试勾勒其未来，那么心境会大不同。

一是去除水分看楼市，巅峰似已过去。尽管从数据看，近年似乎还有增长，但请注意有的数据是值得商榷的。直观来看，2018年上半年可能是楼市的巅峰时刻，此前三年，有一波四五线楼市的过度炒作。此后至今的三年，楼市始终平稳承压调整之中。因此2018年下半年至今，房企的经营变得艰难，地方政府的土地财政汲取能力弱化，房屋建筑品质难以有效改善。看起来楼市的调整是长周期的。毕竟中国经济增速和货币供应增速也在下行之中，楼市不能独善。

二是行政规制日增。如何满足国民不断提升的居住要求，并不能仅通过市场机制就能解决，毕竟不是每个家庭都买得起商品房，越是一二线城市越是如此。那就需要行政机制予以补充，通过租赁、长租、共有产权等多重型态，满足国民的居住需求。2017年一季度以来，较多依赖市场机制的做法，逐渐转向政府在楼市中角色日重，开发商戏份淡减；政府看得见的手在楼市配置中强化，市场看不见的手逐渐缩手，从土地获取到房屋销售。中低收入阶层和灵活就业人口的居住需求，需要政府的制度、资源和产品供给。

三是流动性环境收紧，房地产投融资周转艰涩。房价本身是一种资产价格，受到央行发钞节奏的影响。2017年至今，中国央行对流动性投放的节奏日益谨慎，当下将M2的增速，维持在和名义GDP相匹配的水平，不少年份增速低于两位数。同时，房地产投融资环境逐步收紧，针对开发商的三条红线制约，“两集中、年三供”的制约等不断加码，购房资格和按揭贷款的获取难度也在上升。如果我们将地方政府、开发商、建筑商和建材供应商、金融机构涉房部门、购房者等看成一个圈层的话，那么这个圈层的流动性是在不断收敛的，大家都缺钱，如此怎么还会有不断攀升的房价？

四是房地产税总是若隐若现，该来的迟早会来。由于房地产税涉及到千家万户的利益，因此公众对政府关于房地产税的斟词酌句都非常敏感。近期财政部“积极稳妥推进房地产税的立法和改革”的表述，又引发了许多解读。从投资角度看，这是个系统性风险。一是该来的总是会来，无非是时间问题。你有不动产就得照章纳税。二是最终来的，总是和你想象的不同。三是房地产税一旦开征，不是短痛而是长痛。这是个持有环节的税，房本70年，每年收0.5%，那就意味着35%的房屋市值最终将转化为税收。无论如何，房地产税落地必会对楼市带来持续而深远的调整。

五是房子是用来住的，建房容易生娃难。房屋要大规模建造并不困难，土地建筑建材都不稀缺，但人口要持续增长看起来挑战较大。2020年中国新生儿仅略多于1000万，这已是建国以来的最低。人口这一慢变量对楼市的大影响，根本上是不可逆的。

我总是愿意说，不要对所处的时代和自己产生误解，并进而引发执念。过去廿年，我们所获取的财富，极有可能是改革开放时代的时代红利，而不是个人勇气才华卓著的应得。对于往昔通过炒房获得厚利的群体而言，尤其如此。不能将多年的好运气，误解为自己的大本事。中国民众拥有的金融资产体量巨大。在过去五年，居民部门的资产配置中，有两类资产的占比持续降低，即银行储蓄和商品住宅。通俗地说，就是钱存在银行、以及炒房保值变得不再流行。也许重点城市的核心区域，房产仍可高看；“房价永远上涨”应该放一放了，想想其他更稳妥、有更好回报的资产配置方案吧。流水落花春去也，天上人间。

（作者：钟伟编辑：陆跃玲）