本文转载自微信公众号：子木聊房
文/子木
“小地方不让建高楼，这不是扯淡吗？”
昨天吃饭时，隔壁桌的小伙子歪着脑袋，望着墙上的新闻主持人，愤愤不平。
我没有惊讶，是因为去年有关部门就在折腾“县城限高”这件事，那时候主张“县城住宅要以多层”为主，而这个多层，正是小于7层的建筑。
这次显然更狠一些，住建部直接出意见稿：
县城新建住宅多以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%，县城新建住宅应不高于18层。
可能很多人对“县城限高”，心生不满。但子木站在行业经验角度讲，这次县城限高是大势所趋，三番五次提出，背后是有原因的。
这时候可能会有人说，县城限高，是不是高楼成为稀缺品，从而有了投资价值？大家一起去抢？
哪有这么简单，接下来子木给你揭露这一切的真相。
1
高楼之困
美国学者格莱泽的《城市的胜利》一书中，用大量数据证明了一个核心观点：
城市是人类最伟大的发明，因为人口集群，住在高楼里，可以提高生产效率，降低社会成本和对自然的影响，从而实现经济繁荣。
举个例子，把100个家庭平均分散四处和把100个家庭集中在一个高楼里，你认为前者和后者哪个更好一些。
显然是后者，起码100个家庭产生的生活垃圾，前者可以一次性解决，后者得收集好几天，还有铺设自来水、排污管道等公共配套，前者要比后者成本低得多。
所以在这个逻辑下，越发达的地方房子越高，比如上海陆家嘴(600663,股吧)、北京国贸、广州天河，都是中国城市发展的极值。
老大有了榜样，老二老三老四……自然都得跟上，这些年二线城市也陆陆续续在建高楼，比谁更高更有型，这时候十八线小弟们（县城）也紧张了。
大概从2015年后开始，在房地产大潮的推动下，高层住宅大量出现在全国各地的小县城中。
一方面是高楼建造技术越来越容易，不断下沉；
另一方面是开发商对造高楼情有独钟。
为了能在一片土地上创造更多收益，能盖几层算几层，地下也得掏空，能挖多深算多深。
对于县城人来说，原来只能在大城市看到高楼，而现在，门口就是几十层的庞然大物，乖乖，新奇的很。
所以这些年，你会发现一个很奇怪的现象，县城里的有钱人都喜欢住高楼，在熟人社交下，还形成了攀比之风，越高越有面子。
有买有卖，双方一拍即合，县城高层住宅的生意风生水起。
那么，为什么官方一定要三番五次限“高”呢？
2
为什么
我们再来看政策。
县城限“高”是《关于加强县城绿色低碳建设公开征求意见》的一部分，所以大背景还是“绿色低碳”。
但我们之前也探讨了，人口集中才能降低生活成本和对环境的污染，比如北方县城冬天供暖，100户人家住1栋楼显然要比住10栋楼，更环保啊，后者在地下管道中损耗很大。
所以这个理由我认为是站不住脚的。
文件里还提到，高楼消防救援能力差，当然这是一个很好的理由，但也不至于让全国县城停造高楼。
那么到底原因是什么呢？通过这些年对县城高层住宅的研究，子木认为可以分为2点：
首先是县城造高楼的风险大。
相对于低楼层，高楼需要庞大的资金量，对资金链的要求非常高。而在县城里，造楼的都是些小开发商，很多都是关系户，资金管理能力一般。
这几年，县城高层住宅出现烂尾的情况非常多。
江苏省某县城烂尾楼
高层烂尾后，开发商就跑了，县城也不管，业主维权没有结果，只能继续往上“告”，影响很严重。
而且从2021年开始，“三道红线”会让开发商们的借贷成本更高，这些县城小开发商们造高楼的风险又会提高一个档。
多个事件会引发动荡，这是绝对不允许的。
而且地方也会考虑收益率。
大部分县城本来就是人少地多，想盖楼可以毫无边际地盖。开发商用高楼都把人们集中起来了，市场一下子需求就减少了，其他的地还怎么卖呢？
这是第一点原因，但我今天想着重讲一下第二点，“县城高楼很容易衰败”。
3
衰败困局
大型高层住宅区，有一定的优势，例如可以借助社区优势，做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等。
但是问题也同样出现了，它的生命周期到底有多长？
高层因为人口密度大，公共空间和设施使用率高，会致使整个社区的折旧率加速，比如环境绿化、楼道维新、电梯、防盗门、园林等等，都需要花大价钱维护。
我过年去老家县城走亲戚，亲戚对我说，房子住了4年已经明显衰败了。
楼道门的电子锁大部分都坏了，电梯有时晃悠，也没人管，社区绿化与日俱下，保安保洁都是大爷大妈，也不鸟你。
这或许是单个案例，或许也是普遍案例。
而且在当下，中国几乎所有城市的物业管理都无法突破“负循环死命题”。
中国大部分社区的物业管理费用，一经交房，就相当于定了标签，雷打不动。
但随着时间的推移，通货膨胀下，房价上涨，物价上涨，工资上涨，矛盾会越来越激化。
10年前一个保安的工资可能一个月是2000元，那时候这个保安非常幸福，每天按时上班下班，给大家问好，但10年后这个保安的工资依然是2200元，他还会笑脸相迎吗？
他肯定对这个工作充满厌恶。
这时候你让业主集体给物业涨价30%可以吗？那是不可能，一二线城市都不可能，何况是县城？
所以，县城高楼的物业水平普遍跟不上折旧速度，最终导致社区加速衰败，必然的归宿。
4
需求向下
其实有钱人对于居住需求是“向下”走的。
比如在北上广深，除了那些品牌开发商建造的超高层、看江看海、楼顶造泳池直升机坪的豪宅，其他一般甚至中高端小区，“越低越贵”。
别墅价格高于小洋房，小洋房价格高于小高层，小高层住宅高于超高层。
越低的房子土地成本相对越高，同时居住质量也越好。
发达国家的小城市都是以低密小洋房为主，唯有中国，越小的地方，有钱人越喜欢住高层住宅。
不知道这是风气。
最后我再强调一下。
县城限“高”是大概率事件，其实对县城群众来说是好事，压缩了开发商利益，提高了居民的购买安全性以及居住氛围。
不要一味追求买县城高层，买之前，多考虑一下，这个盘的物业能力是否能支撑这个社区的生命力？
我这几年走访全国很多县城，有的“老高层”，甚至快变成贫民窟了，这是大趋势，而且这种房子在本没有投资价值的县城范围内，折旧率会进一步加大。
买之前，我劝你一定想清楚！
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