调控的定力与政策的“火力”丨智库

中房智库 苏志勇

进入2021年，房地产调控收紧的迹象愈发明显，特别是最近一个月，多个城市加码楼市调控，政策“火力”全开。

新年伊始，住建部带队先后到上海、深圳等多个城市调查督导，7天之内5个城市出台了加码调控政策；两会刚刚结束，住建部又赶赴成都、西安进行督导，两地也迅速祭出了新一轮调控政策。而刚刚出台“暖市”政策的南昌，则被紧急约谈，出现新政“一日游”。

中央部委层面，年初以来，自然资源部、央行、银保监会等多个部委先后从土地、金融、市场等领域出台政策措施，释放政策收紧信号。住建部副部长倪虹在成都、西安两地调研督导房地产工作时强调，要保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。

据机构统计，截至目前各地出台的房地产调控政策超过百次，内容涵盖金融、土地、市场监管、住房保障等方方面面。

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金融：防风险，打击经营贷违规流入房地产

继去年8月出台针对重点房企融资的“三道红线”措施之后，2020年最后一天，央行、银保监会联合出台了《关于建立银行业金融机构哦房地产贷款集中度管理制度的通知》，提出房贷“五档分类”监管模式，引导商业银行降低房贷占比，由此构成了供需两端的金融监管机制。

年初以来，金融领域将查处违规经营贷作为切入点，多个热点城市大规模开展经营贷“围剿行动”，严防经营贷、消费贷等违规资金流入房地产。以北京为例，去年下半年以来已经查处涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，部分商业银行已对违规流向楼市的信贷资金进行回收，同时对违规的银行机构依法从严顶格处罚。

3月22日，人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，重申“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。预示着下一步在开发贷、个贷将进一步收紧，房企融资环境不容乐观。

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土地：稳地价，探索解决人地矛盾

2月份，自然资源部出台措施，针对22个重点城市将实行集中供地，原则上发布出让公告全年不得超过3次，并集中组织出让活动。实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除北上广深4个一线城市外，还包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。目前已有多个城市做出响应，出台了年度供地计划和具体措施。

对于“两集中”的供地管理，业界反响强烈。阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁吴建斌在观点论坛演讲中表示，这一政策实际上是约束了地方政府的土地“无序供应”，让土地出让更有序和透明。对于房企来说，透明的市场、有计划的市场，反而更好做事，因为资金可以早做安排。另外，在这个阶段可以留出更多时间，寻找合作伙伴，抱团取暖。如果按照这个逻辑演绎，土地市场并没有降温。也有观点认为，集中出让可能引起总体溢价率的下降，稳定地价，对地方政府的土地财政可能会造成一定影响。

供地方式的变革并不是解决问题的根本之策，关键还是要增加住宅用地供应。热点城市房价上涨，人口增长与住宅用地供应不匹配是重要原因。对于产业发达的城市而言，更愿意出让产业用地和商业用地，相比出让住宅用地可以获得更为稳定的收益。而产业发展带动人口涌入，住宅用地跟不上节奏，供需矛盾愈发突出。

倪虹副部长在成都、西安两地调研督导时提出，要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应，管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。此前着名经济学家任泽平也多次提出，解决住房制度长效机制的根本就是人地挂钩和金融稳定，但是真正做到人地挂钩，还有很长的路要走。

在供地结构方面，“十四五”规划纲要和两会政府工作报告均提出增加租赁住房土地供应，这是解决大城市住房突出问题的理想路径。但是，补租赁住房的短板是一项长期工作，不仅需要地方政府放弃土地财政，还需要完善租购同权的住房制度。

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地方调控：因城施策，层层织密“天罗地网”

年初以来，地方政府认真落实“房住不炒”定位，有的城市出台了系统性的房地产调控政策，有的城市则针对突出问题采取“狙击”行动。与以往相比，政策更为系统，手段更加丰富，目标更为精准。

1月21日上海出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，针对离异家庭住房总套数的认定、增值税减免年限、商品住房销售管理和房地产经营秩序等制定了一整套具体措施。随后又多次出台“补丁”政策，内容涵盖差别化信贷政策、首付贷审核、借款人资格审核、资金来源审核、强化住宅用地供应管理、规范企业购买商品房、加强房地产经纪机构管理等方方面面，综合运用金融、税收、土地、行政等多种手段，层层织密防范风险、打击炒房的“天罗地网”。

3月22日，成都出台的16条新政则从强化住宅用地管理、深化房价地价联机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎管理、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等七个方面加码调控。特别是将“法拍房”纳入限购限售、热点楼盘五年限售等措施，堵塞了监管漏洞。

西安在3月15日出台《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，从房地产交易环节加强监管的基础上，又于3月24日出台加码调控政策，从商品房预售资金监管入手，“由里及外”，通过对房地产开发节奏控制引导市场归回理性。

综合近期出台的调控政策分析，呈现以下几个特点：

一是调控的系统性更强。金融政策从开发贷、个贷到经营贷、消费贷，土地政策从供地方式、供地结构到供地节奏，行政监管从限购、限售、限价到整顿市场秩序，无不涉及。地方政府在因城施策的同时，也在借鉴其他城市的经验，主动完善调控政策，形成全方位系统化政策体系。

二是调控范围扩大，目标更精准。以往热点城市调控以新建商品住宅为重点，今年很多城市将监管目标转向二手房，包括法拍房、学区房等领域成为政策堵漏的重点。从深圳开始，通过二手房官方指导价，将二手房价涨幅控制在合理区间，此后多个城市跟进。此外，热点城市热点区域的学区房成为本轮调控打击的目标。上海采取入学名额分配调整为学区房降温，北京则通过落实“多校划片”等政策弱化学区房概念，并严查学区房恶意炒作行为。

三是针对中介市场加大整治力度。长期以来，中介机构被认为是扰乱市场秩序、投机炒房的罪魁祸首，针对中介机构的整治行动蔓延至全国。例如北京规定中介机构不得参与经营贷、首付贷等违法违规的房地产金融活动；合肥要求中介机构加强行业自律，不得参与炒房；杭州要求中介机构不得为客户违规获得贷款提供过桥资金；上海要求房源发布信息不得用“学区房”进行推介。海南3月15日出台了《海南省2021年房地产市场专项整治工作方案》，在全省范围内全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等违法违规行为。

面对层层加码的楼市调控，今年房地产行业形势不容乐观。吴建斌表示，在这种情况下，企业应该好好顺应时代的发展，随着土地红利和融资红利的消失，房企很多方面都要进行调整，这正好倒逼企业进步。

观点

吴建斌：当前调控环境下的投融资策略

3月23日，阳光城集团执行副总裁吴建斌在观点地产论坛上发表题为《新形势下房地产政策与投融资解读》的演讲。他在演讲中表示，长期来看，房地产依旧“大有可为”，市场潜力巨大。目前大家感到迷茫有两方面原因，一是企业要降杠杆，二是企业要买地发展。土地价格上涨很多，稍微做得不好就会亏损。

谈到对土地供应“两集中”的看法，他表示，这一政策实际上是约束了地方政府的土地“无序供应”，让土地出让更有序和透明。对于房企来说，透明的市场、有计划的市场，反而更好做事，因为资金可以早做安排。另外，在这个阶段可以留出更多时间，寻找合作伙伴，抱团取暖。如果按照这个逻辑演绎，土地市场并没有降温。他认为，土地市场目前的招拍挂只是一种途径，还有更多其他途径，比如城市更新。

对于房地产未来的发展方向，吴建斌认为调控的总基调没有变，调控力度还在不断加码。加码的目的是希望房地产不断降温，或者保持平稳过渡。但这个目的，现在看好像还没完全达到，这就意味着房地产政策后续可能还要加码。

客观上讲，房企今天遇到的问题跟往年遇到的问题虽然有些不同，其实房地产这么多年每年都在说难，有的时候更焦虑，每年都会这样，但是这也正好倒逼我们房地产行业要变革，要向管理要效益。

房地产今后发展的方向，从当前来看要控速度。很多房企的速度要降下来，平均5%~10%的增长已经很了不起了。2021年跟2020年比起来，哪一家公司能有10%的增长是非常不容易的，降负债，实现高质量发展才是主旋律。在这种情况下倒逼我们房企要调整自己一些打法，适应市场变化，否则就有可能出现风险。无论你是头部企业还是中小型房企，都会出现很严重的问题。

至于如何应对当前的房地产调控，吴建斌给出了八点建议。

第一，在投资方面，要向流量快的城市倾斜。流量快的城市有两个大区，一个是华南区域，一个是华东区域。目前市场流量在向这两个区域集中，竞争也异常激烈。

第二，土地储备方式要加快调整。原来是短平快，通过招拍挂拿地，未来土地储备可能要向城市更新延展。将来市场获得土地的方式就是城市更新排第一位，产业勾地排第二位，第三位才是招拍挂。

第三，顺应地方“供地节点”的安排，把有限的资金通过独揽或者合作的方式，把你喜欢的土地拿下来。

第四，投资拿地要“携带”好融资方案。如果你没有融资方案，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做。否则，几块土地就把几百亿资金消耗掉了。

第五，管好源头，处理好投资的机会主义与长期主义的关系。住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，这才是关键。如果投资错了或者投资踩点错了，会使整个公司陷入被动局面。所以房企的首要任务是把投资的体系、投资的理念、未来发展方向构建好。

第六，当下必须做好“经营型”现金流管理。这永远是房地产最核心的事情。原来我们是用杠杆撬动房地产的发展，现在这个时代已经过去了，房企要真正把经营现金流摆在第一位。如果这个问题解决不好，房企会遇到很大的挑战。

第七，33种融资工具，房企做好“适配”。融资方面，融资工具永远是存在的，我们总结过有33种融资工具。有些融资工具可能在这个阶段不好用，但大量的融资工具还是好用的。我做了一个统计，传统融资跟标准化融资仍然是我们的主力，这一块占了60%，供应链融资、信用融资应为补充。非银方面的融资可以用，但时间不能太长，因为成本太高，你要用一年两年非银的资金，那就死定了。境外融资、发债私募的融资仍然是好用的。所以融资方面有很多的工具要去选，但关键是要做到最佳的选择和配置。

第八，房企融资“三道红线”是一个分水岭。中国房地产市场发展是高速推动的结果，。随着土地红利和融资红利的消失，房企很多方面都要调整，这正好倒逼我们企业进步，把工作做得更细一点。如果能把负债率通过三年的努力降下来，三年以后我们还活着，那就是一个好样的企业。在这种情况下，企业应该好好顺应时代的发展，顺应国家的政策，做出有效的调整。

事实上，即使满足“三道红线”，其实负债率还是有点太高了，因为“三道红线”成功调下来后，70%其实还是很高的。所以“三道红线”只是第一步，继续降负债率，高质量的发展，这样调整优化下来的房企才有未来。