“住宅+商业”双轮驱动，新城控股2020年商业运营表现亮眼

3月26日晚间，上交所网站披露新城控股（601155.SH）2020年年度报告，报告期内公司整体经营业绩稳健增长。报告显示，2020年新城控股实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%。截至报告期末，公司总资产达5,377.53亿元，同比增长16.37%。

根据年报，2020年新城控股实现销售金额2509.63亿元，累计销售面积约2348.85万平方米。此外，报告期内，新城控股超额完成年初制定的全年新开业30座吾悦广场的目标，2020年新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。

突出的成绩背后，离不开新城控股“住宅+商业”双轮驱动的核心战略优势。近年来，在稳步推进住宅项目开发的同时，新城控股商业规模持续扩大，并凭借精细化的运营不断提升营收水平。

截至2020年12月30日，新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座，正式进入百店时代。截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市。

营收方面，开源证券在去年年底首次覆盖新城控股的研报中指出，吾悦广场租金经营随开业年限延长表现更佳。

此外，在推动吾悦广场全国化的过程中，除了深耕长三角大本营和环渤海等城市群外，新城控股还积极拓展中西部作为第二战场。在新城看来，中西部是一个较大的发力点，无论是从城市商业发展还是当地居民不断升级的消费需求的角度，以吾悦广场为代表的商业产品线都备受欢迎。为此，近年来，新城商业积极布局云、贵、川、渝，进驻西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等省会城市。

值得一提的是，新城控股还不断关注需求端的特征与变化趋势，推动吾悦广场迭代升级。2020年，基于对消费痛点的前期调研以及未来消费趋势，新城控股进行了一场产品升级战役，对商业价值体系和产品体系进行梳理和升级，提出并形成了以“三区两线、五位一体”为核心理念的“吾悦”价值体系，并推动产品升级战役进入加速试点和落地阶段。

在2020年底举办的“百店庆典”上，新城控股联席总裁曲德君表示，双轮驱动模式下，新城商业将一如既往聚焦线下空间，新城商业未来的发展愿景是“让商业空间更有价值”，持续提升商业空间的投资价值、商业价值和服务价值，致力于将吾悦广场打造成更受顾客喜爱的消费场所、更被商家认可的经营平台，致力于实现更让业主满意的资产收益。

年报透露，新城商业开发将秉承“坚守与变革”，打造“最具价值的商业地产平台”。新城商业希望让商业回归经营，首先是坚守定位，根据市场环境，一店一策，匹配商业定位，打造业态特色，树立独有标志；其次是坚守内容，做强零售、做精体验，购物中心已经成为实体商业主力军，需在满足体验业态消费的基础上，回归零售，强化零售业态，同时以更开放、更灵活的方式携手品牌商家，推动商业内容创新发展，助力品牌良性发展，为消费者带来更丰富的消费内容和消费体验；第三则是坚守经营，商业综合体的销售业绩是第一指标，品牌商家是购物中心良性运转的基石，商家销售业绩好，客户消费需求才能得以满足、业主投资收益才能得以实现，公司将与品牌商家共同创造经营价值。

在“变革”层面，新城商业致力于让商业蝶变焕新。首先创新商业形态，为符合新型消费需求，新城商业积极探索创新商业形态，打造少年文化中心、运动馆、零售集合店等新型商业形态，构建特定消费场景；其次是扩大服务客群，为匹配已悄然变化的中国人口年龄结构，新城商业将与品牌商家共同研究，适配人口结构、延展客群范围，未来吾悦广场将把年轻客群、年轻家庭客群和中年客群作为主力客群，并逐步实现三类客群的均衡发展；第三则是创新价值消费，行业正进入价值消费体验阶段，未来的零售行业，在消费端升级的推动下，供给端将更加致力于消费价值的提升，购物中心需与品牌方联手，将更多的价值创新融入销售和消费过程中，共同提升和创新价值消费体验。

值得一提的是，新城控股还以吾悦商业物业为底层资产，打通自持商业资金循环，于去年4月、6月和8月接连成功发行吾悦商业物业ABS，创新融资工具。

根据年报，基于对行业趋势的判断，结合公司追求稳健发展的风格，新城控股将2021年的销售目标审慎地定为2600亿元，并计划全年新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。