土储不足、高层动荡，上坤地产IPO后难题待解

土地储备不足、负债持续高企，这些都成为上坤地产IPO后亟待解决的难题。

撰文/何嫱

出品/每日财报

上坤地产成立于2010年，仅6年的时间，其创始人兼CEO朱静带着上坤地产成功杀入上海房企销售金额排名前30强。

扩张带来的效果是显而易见的，上坤地产的营收规模实现暴增。数据显示，上坤地产2017年至2019年营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合增长率达150%；2019年录得7.6亿的年内溢利，净利润为2.19亿。2020年11月，上坤地产正式在香港联合交易所挂牌交易，

进入2021年，刚上市不久的上坤地产似乎更加迫切地想要“多大做强”。但在马太效应持续加剧的房地产市场中，上坤地产所处的市场地位令人堪忧，走出魔都的上坤地产发展愈发力不从心，尤其是土地储备不足、负债持续高企，这些都成为上坤地产亟待解决的难题。

明股实债 净负债率急速下降

近年来，上坤地产一直在逆市扩张，但是其负债率却实现非常神奇的飞速下降。2017-2019年上坤地产保持了150%的营收复合增长率，净负债率却在两年零四个月时间内从325.9%降至73.8%，

公开资料显示，2018年至2019年，上坤地产的净负债率分别为325.9%和118.8%，到2020年4月底，其净负债率进一步降至73.8%，比“三道红线”中对净负债率要求的100%低了不少。

此外，上坤地产剔除预收账款后的资产负债率也从2019年末的83.31%降至2020年4月末的81.76%。2019年上坤地产经营活动产生的现金流量金额扭负为正，2018年、2019年、2020年4月末，上坤地产现金及等价物余额分别为4.54亿元、10.73亿元、15.85亿元，大幅上升态势。同时，上坤地产现金短债比从2019年末的0.82倍增至2020年4月末的1.37倍，现金及现金等价物能有效覆盖短期负债，短期偿债能力明显提升。

虽然其剔除预收款的资产负债率仍然大于70%，踩中了“三道红线”中的一条，但整体财务数据、尤其是净负债率神奇地好转，却让人不得不怀疑其中是否藏有“猫腻”。

果不其然，2017至2019年间，上坤地产的少数股东权益一直在上升，分别为2130万元、9.77亿元、16.28亿元，分别占权益总额的3.3%、53.8%及58.9%。将少数股东权益/所有者权益合计大于或等于30%可以作为风险预警前瞻性指标，少数股东权益占比大于或等于30%的样本量其违约概率显著高于其他区间。而上坤地产的少数股东权益占比明显高于30%风险线。

值得注意的是，截至2020年2月底，在上坤地产持有的43个物业项目中，就有13个由合营企业及联营公司开发。上坤地产或通过合作拿地等方式掩盖“明股实债”，上坤地产的真实负债率水平有待深究。

土储不足 后续发展面临考验

截至2020年9月，上坤地产应占土地储备总量约360万平方米，如果按照其在2019年156万平方米的销售面积来计算，这些土地供应仅够其开发2年左右。

目前，以上海为中心的长三角经济区仍然是上坤地产土地储备的主阵地，其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分别为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米。

对上坤地产来说，首当其冲的问题便是土地储备供应能否支撑其规模继续扩张。资料显示，2021年前两个月，上坤地产通过收并购、招拍挂、合作开发等方式接连在浙江丽水、湖北武汉、广东汕头等地获取多个地块，新增货值共计123亿元。

值得注意的是，房地产行业的监管政策依然没有放松之势，22个重点城市将施行住宅用地供应“两集中”新规：“两集中”即集中发布出让公告、集中组织出让，且全年公告不能超过3次。

简单来说，“两集中”新规的出台，将让此前多家房企争夺每一块土地，而后将是多家房企在同一时间选择多块土地。

显而易见，那些资金实力雄厚且研判能力更强的大房企在未来的土地争夺中更具优势，对于上坤地产来说，其后续发展将受到考验。

高管动荡 股肱之臣挥袖离开

上坤地产因起步较晚，基本错失了房地产发展黄金期，在去杠杆趋势下，业绩已出现增速放缓的迹象。

2017年至2019年，上坤地产的销售额增速从345.6%降至18.43%，收入增速从466.7%降至10.04%，归母净利润增速从209%降至42.04%。期间，公司收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元。

虽说最近3年收入翻6倍，但上坤地产的行业排名却在下滑。克而瑞2020年销售榜TOP200显示，上坤地产以265.1亿元的全口径销售额排名第97位，较2019年下降6个名次。且上坤地产2020年销售额权益占比仅52.73%。

或许是业绩压力过大，上坤地产的高层出现巨大变动。在上坤地产上市的过程中，负责营销的佟文艳被看作是推动上坤地产上市的肱股之臣。然而，在上市两个月之后，公司副总裁佟文艳便提出了辞职，令人颇为惊讶。

在佟文艳离职之后，上坤地产找来了旭辉集团武汉区域原总经理周青、泰禾集团(000732,股吧)原总裁助理吕彬，二人分别担任执行总裁和品牌营销中心总经理。从周青、吕彬过往在万科、旭辉等大型房企的从业经历来看，上坤地产此时的人事变动透露着实现规模跨越发展的极度渴望。

上坤地产能否纾解上述现实难题，成功实现这份渴望，《每日财报》将持续关注。

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