上海房地产迎来周期性大年是多重因素导致的，但根本因素是近几年累计的购房需求的释放导致的
导读
云贵房企相比其他派系房企规模较小，但具有自身不同的发展模式与业务壁垒，非其他房企短时间内可以取代。
◎ 研究员 /房玲、易天宇、陈家凤
01
云贵缺乏需求支撑
城市分化显著，本土房企发展受限
1、宏观：体量处全国中下游，增长极单一，人口持续外流
经济增长以投资为驱动，体量相对有限（部分略）
云贵区域指云南省和贵州省，均地处中国西南边陲，地形结构复杂。其中，云南山地湖泊众多，山地和高原面积分别占全省国土总面积的84%和10%，境内径流面积在100平方公里以上的河流有889条，湖泊水域面积约1100平方千米；而贵州素有“八山一水一分田”之说，高原山地居多，92.5%的国土面积为山地和丘陵，是全国唯一没有平原支撑的省份。
受制于严峻的地形结构和地质条件等因素，过去很长时间内，云贵区域交通发展相对缓慢，但随着近几年当地政府大力投资开发基础交通网络建设，相较于过去改善显著。比如，2019年贵州的高铁城际铁路通车里程约1339千米，而云南则为1074千米，分别占全国总里程的3.7%和2.96%，处全国中游水平。
在此背景下，近年来云贵区域整体经济体量仍处全国中下游，但经济增速迅猛，经济增长以投资驱动为主。2020年云南实现GDP约为24488亿元，排名全国第18名，人均GDP为全国水平的0.7倍，而贵州GDP约17827亿元，落后于云南，排名全国第20名，人均GDP为全国的0.68倍，GDP总量排名相对靠后。但是云南和贵州经济增速位于全国前列，2020年云南和贵州增速位列全国第3位和第2位。
从经济增长的驱动来看，投资是拉动云贵区域GDP增长的主要因素，2015-2018年云南和贵州的固定资产投资连续多年均实现两位数的增长，2019年以来投资增速开始放缓，尤其是贵州。从投资类型来看，云贵区域固定资产投资主要投向基建和房地产，其中基建占本省固定资产投资的40%左右，而房地产占比20%左右，近几年房地产增速较快，其中2019年云南和贵州房地产开发投资同比大幅增长27.8%和27.3%。
省会为核心增长极，极化效应愈发显著（略）
城镇化率落后全国，人口长期净流出（部分略）
受限于经济发展，云贵区域城镇化率全国倒数，区域内部两极分化明显。2019年云南城镇化率为48.9%，较2015年提升5.6个百分点，但仍处于全国倒数第三；同年贵州城镇化率为49%，仍处于全国倒数第四。城市层面，云贵区域内省会城市城镇率均超70%，其中2019年昆明常住人口695万，城镇化率73.6%，而同期贵州的76.13%，而剩余的中小城市城镇率普遍偏低，如2019年云南曲靖城镇化率49.64%,贵州毕节约44.3%，与省会差距明显。
此外，云贵区域高度依赖资源型产业，经济发展相对滞后，城镇化水平偏低，城镇居民的人均GDP仅为全国的0.68-0.7倍，人口常年负增长，人口持续净流出。云南和贵州作为传统农民工输出大省，剔除自然增长率后,2015-2019年云南的常住人口机械增长率均为负数，分别为-0.05%、-0.05%、-0.07%、-0.08%和-0.06%，而贵州除2015年外的其余年份人口机械增长率也均为负。
2、房地产：省会虹吸效应显著，多数城市不具备可观的盈利空间房地产投资规模处全国中游，区域内省会贡献约4-6成（部分略）
由于云贵经济高度依赖房地产，近年来房地产开发投资维持高增长，但投资规模仍处于全国中游。
省内城市层面，与云贵区域人口流动趋势相似，省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60%。云南省内部呈现“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升，2017年甚至达到60.4%，而对其余城市的开发力度较为分散，如2018年玉溪贡献度4%，大理4.9%，丽江1%。而贵州省内部，房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右，其中贵阳的房地产投资贡献度持续下滑，从2013年的50.6%下滑到2018年的42%，而遵义房地产投资贡献度呈上行趋势，2018年达到18.9%。
多数地级市不具备可观的投资盈利空间（略）
3、竞争格局：龙头瓜分超8成份额，俊发和中天本土优势突出TOP20房企已全部进驻云贵，本土房企生存空间压缩（部分略）
云贵房地产市场需求和规模处全国中下游，但区域内部仍有如昆明、玉溪、大理、西双版纳、丽江、贵阳和遵义等部分城市，或因刚性需求拉动，或因发展文旅地产诉求等因素，近年来龙头房企纷纷进驻云贵。据统计，2020年销售排名TOP20房企在云贵的进驻率达100%，且均已完成省会昆明和贵阳的布局。
龙头房企不断进入云贵市场，凭借品牌和资金实力，逐步压缩本土房企生存空间，本土和外来房企竞争格局呈现“二八开”趋势。根据克而瑞发布的《房企销售业绩TOP20——云南榜》，2019-2020年云南全口径销售TOP20房企中外来房企销售贡献度分别为80.67%和73.25%；由于克而瑞暂无贵州销售排行榜数据，以省会贵阳为例，据CRIC系统显示2019-2020年贵阳全口径销售TOP20房企中外来贡献占比均超85%。
俊发和中天稳居本土寡头地位，碧万恒融位居外来前列（略）
02
云贵房企侧重省会深耕
外拓布局以四川为主
1、云贵房企规模较小并深耕省会，较少形成全省布局
仅5家云贵房企上榜，俊发地产名列59位
从云贵区域的9家重点房企[1]（包括5家云南省本土房企及4家贵州省本土房企）来看，自2017年起，仅有五家在克而瑞TOP200全口径金额排行榜中出现，分别为俊发地产、中天城投、云南城投(600239,股吧)、麒龙集团、宏立城，仅中天城投（中天金融(000540,股吧)）及云南城投实现上市。其中，俊发地产规模最大，2020年的全口径销售额达670亿元，两百强中排名第59位；中天城投的全口径销售额也达到了183亿元，排名132位。
整体来看，云贵房企上榜数量较少，9家中仅有5家；且排名较后，除了俊发地产在60名之内，其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城，排名均在160名左右，2018年上榜的麒龙集团则排名第200名。
[1]9家重点房企为：俊发地产、云南城投、诺仕达集团、云南江东、华夏阳光、中天城投、麒龙集团、宏立城、富康实业。
省会为必争之地，旅游城市成为布局方向（略）2、云南市场旧改为多，贵州偏向大盘造城云南俊发深耕昆明，城市更新为主要拓展手段（略）中天城投于贵阳造城，超级大盘辐射全省（略）3、外拓意愿积极但布局谨慎，省外市场贡献较小对外拓展仍处初步探索，四川为主要方向（略）云南城投外拓力度大，财务承压要谨慎（略）
03
本土房企产品标准化程度低
多元业务参与云贵建设
1、产品线：多数本地房企尚未形成标准化的产品线（略）
2、多元化：物管与商管最多布局，农矿业体现云贵特色（略）
04
俊发地产最具黑马潜力
积极外拓转型成突破口
受制于地理环境和交通网络等因素，云贵经济相对滞后，高度依赖资源产业，城镇化水平低于50%，人口常年净流出，房地产需求端长期受到压制，整体市场规模相对偏小。城市层面，云贵区域内两极分化严重，省内多呈现“一超多弱”或“一超一强多弱”的格局，省会（昆明和贵阳）和周边核心城市（如玉溪和遵义）虹吸效应显著，对全省房地产投资额的贡献度高达60%，未来集中度可能进一步提高。
在云贵区域内两极分化加速的背景下，通过对区域内25个地级市的拿地盈利空间进行分析，发现西双版纳、丽江、保山、大理、玉溪和临沧为最佳盈利区域，而红河、昭通、六盘水、黔南和黔西南投资价值相对低，另外楚雄、怒江、安顺、毕节、遵义在内的11个地级市投资盈利空间属走量型，且人口持续外流，不具备可观的回报率；而省会昆明和贵阳市场内卷化竞争严重，土地溢价高，利润率可能承压。
从企业层面来看，云贵房企相比其他派系房企规模较小。在布局上，云贵房企偏重省会城市，深耕昆明与贵阳，此外经济较好的遵义、西双版纳、大理、丽江也同样有部分房企进入。在开发模式上，云南有俊发地产通过城市更新获取土储的旧改模式，而贵阳也有中天城投这种大盘造城模式，具有一定的独特性。在对外省拓展上，四川与云贵接壤，具有地理便利性，而成渝地区双城经济圈的提出也为云贵企业带来更多机遇。在多元化布局上，云贵房企积极融入到省内经济建设中，参与到旅游、文化、农业、矿业等多个领域。
在云贵房企中，俊发地产最具黑马潜力，一方面俊发在本土房企中规模最大，已形成了一定的品牌影响力；另一方面，俊发具有丰富的城市更新经验。在这两点优势的加持下，俊发可以通过城市更新的优势，在深耕云南的同时，异地复制、拓展省外城市。在存量时代下，走出一条成熟、独具俊发特色的城市更新之路。此外，包括俊发内在的云贵房企，未来还可以从以下两个方面进行突破。一方面，打造产品力优势，积极走出省外，参与到成渝城市群、长三角城市群等开发建设中；另一方面，积极寻求转型，往城市运营商方向转型，深入到城市开发运营的方方面面，或巩固已有多元化优势，打通上下产业链，形成多业务协同效应，巩固云贵区域的本土优势。
整体来看，云贵房企虽然规模较小，但具有自身不同的发展模式与业务壁垒，非其他房企短时间内可以取代，与此同时，云贵房企也要思危、思变，以更好的姿态投入到美好生活的建设中。
排版丨Jenny
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