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来源：老章价投（ID：laozhangjiatou）
作者：章圣冶
前几天融创发布了2020年业绩，在业绩会上孙宏斌金句频出，其中结结巴巴说出的一句“大部分人对房地产行业有多好都估计不足”让我笑了半天。
尾声阶段，老孙就好像包袱还没抖完不舒服一样，甩出了两句斩钉截铁却又意味深长的话，给人以无限的遐想，这两句话是：①房地产行业已进入一个全新的行业逻辑；②优秀企业将迎来自己的盛世年华。
老孙的底气到底来自哪里？
我几天来都在思考这个问题，还把业绩会录音又回听了两遍，以寻觅老孙思维的拼图。
经过思考和总结，我认为，眼下的房地产行业，有几个趋势性变化正在发生。而老孙的乐观，或许也正是来源于它们：
①公开市场土地热度将会下降。
老孙把22个城市集中供地称为“管政府的政策”。原先地方政府挤牙膏式的供地，信息不透明，今天出一块不知道下一块地在哪里、什么时候出，这样很容易引起房企焦虑式拿地，把溢价率拍高。
因此如今集中供地的新政，在老孙看来，比“集中”更加重要的关键词，是信息透明+加大供应！它们才能真正起到让土拍告别“饥饿营销”，使土地热度降下来，至于降温的时间，老孙认为会在新政执行后的第二次和第三次集中供应的窗口期。
另外大家不知道是否注意到，老孙在业绩会上谈到“全新的行业逻辑”时欲言又止，他是有什么想说而不能说的话吗？
我胡乱猜想一下。首先我们最近几年很明显看到，随着土地价格的上涨，50亿+甚至百亿级地块层出不穷，一家房企要独立开发是吃不消的，所以大型房企之间，从投资口到销售部门和工程部门，合作都在显著增加，友好程度正在提升（包含土拍叫到一定轮次时互相打电话等HX操作）。
而集中供地的新政，必然会进一步推动更多的联合体拿地，三月一次的供地窗口期也一定会催生更多的私下沟通，这意味着房企之间竞争的烈度将会下降，取而代之的将是一种新型竞合关系。
②人民换房子的需求现在不是在减小，而是在增加。
可能很多老一辈的人会不同意，说“中国房地产行业已经快速发展20多年，现在早已不是当年的短缺时代了，我儿子女儿都还没毕业，我都已经给他们准备好了房子，以后哪还有那么多的需求呢？”
关于这个问题，孙宏斌在两年前的业绩发布会上就给出过他的答案：现在房子是不缺，但是好房子，非常缺！
千万别以为造出漂亮的房子很简单，看看融创为了打造出极具美感、且看不到一颗螺丝钉一丝胶线的中式里面，动了多少脑筋吧——《真正的豪宅，是这样的》。
而且今天的住宅产品，与那些十几年老房龄的房子，给人居住体验的差别，毫不夸张地说，已经像iphone与诺基亚的差距一样。
就拿我自己的新家举例（算不上豪宅）。以前每天出门都要在电梯门前等上很久，现在有了梯控，可以在开门前按一下，出门换个鞋子，电梯门就打开了，节约很多时间。
现在的物业管家服务也全面进化了。在我们卫生间和卧室的墙壁上都有一个求救按钮，只要一按下去管家就会火速赶到。上周隔壁幢楼就有一位老人，快要晕厥又站不起来，还好他按了SOS按钮，管家1分钟赶到给他吃了药，在沙发上躺了一会后终于缓了过来。
再比如楼下的大堂，我已经有两次，不想带进家门的朋友就在大堂里会面，喝杯茶谈一会事，非常适合。
还有我最离不开的就是健身房，因为它的存在，身高1米78而且特别爱吃的我到现在还保持着上学时的体重160斤。
即使抛开以上这些，梯控、会所、大堂、健身房、泳池、服务、地暖、大落地窗这些我们统统都不说，我就想说一点：全国有多少比例的小区是做到人车分流的？有多少比例的有车业主是把车停在地下车库的？
单单这一点，就催生出多少想要换房子的需求啊！
我多次说过，新房和十几年旧房真的不是同一种商品，如果让我放弃以上这些，搬到同样地段、同样面积的一套十几年老房龄的房子里住，哪怕这能让我省500万，我都不干。
③新监管形势下，房企规模焦虑得以缓解。
“监管是好事。你们以前操心我的负债率，现在不用了，央行帮你们管着呢。这个行业现在风险变小了。”
房企三道红线+银行两道红线，刚出台时媒体清一色都是负面解读，而今天看来，却越来越像是一件好事，因为像老孙说的，它让全行业的风险变小了。
过去几年，不论头部房企还是中型房企，都被规模焦虑所困扰着。销售规模的排名太重要了，所以自己身后的房企如果正在以30%的速度增长，那没办法，我也不得不硬着头皮拿地，保持30%的增长，这无疑会导致全行业投资效率的下降。
但现在不一样了，“央行帮你们管着呢”，加负债冲规模、3个瓶盖玩10个瓶子的时间窗口彻底关闭，头部房企可以放下规模焦虑，从而聚焦利润，一二线城市房地产正在步入低风险时代。
低风险的最大标志，是愿意进来的外部资金变多了。即使我自己每年也只能增加10%的有息负债，没关系，只要我有一技之长，就不用为缺少资金而发愁。
因此三个月前，我们看到融创与新加坡政府投资公司GIC达成合作，共同成立总规模70亿元的房地产投资平台，专注于投资一二线城市的高端住宅项目。
消息一出，《中国房地产报》就发布了专题文章，仲量联行中国区投资研究董事周瑛对此的评论，也印证了这一点：
至此，房地产行业的监管水平又上了一个台阶。我一直认为，中国之所以能在银行保险这样高杠杆行业诞生这么多的牛股，与中国银保监会高水平的监管是分不开的。只要行业稍有一点风险的苗头出现，比如万能险、P2P，马上就给它掐灭，这确保了行业的健康稳健。
反观美国，对于金融机构的杠杆倍数和衍生品玩法都太过放任，只盯着眼前利益的银行家会让歌厅舞女都能用0首付买5套房，玩到后来，像AIG、雷曼兄弟这样的“白马股”都会一夜变脸。而只有像伯克希尔哈撒韦这样具有极强自律性的保险公司，才能在金融危机到来时躲过一劫。如此行业环境下，投资者想要挑选确定性高的长牛股，当然是有难度的。
令人高兴的是，如今房地产监管的手也正式伸向企业内部，谁都不能再无节制的土地投资了。可以说，“银保地”终于成为了一个可以相提并论的共同体，它们的共同点就是：高杠杆、但低风险。
④地方政府的诉求正在发生变化，它们开始需要“城市共建者”。
今天，随着核心城市老城区土地的枯竭，地方政府的诉求已不再是拍一块地、得到多少出让金那么简单，在他们这场“经营城市”的游戏里，需要寻找区域发展的新资源和新增长点。可以说，他们今天比任何时候都更渴望一位靠谱的“城市共建者”。
我上周去了一趟宁波方桥，它位于宁波城区和奉化城区的中点，原本只是一个只有5万人口的“三不管地带”，看不出任何城市的样貌。在2016年，宁波政府想出了一招妙棋，它把宁波市第一医院整院搬迁于此，又建造了宁波和奉化之间的高架路，上面一层开车，下面一层是轨交，在我去的时候都已经通车了。
精通“经营城市”的宁波政府，当然想着如何把方桥的区域价值最大化。这时候“共建者”金茂出现了，在这里绘制了一张蓝图，用8年时间打造一个总建面428万方的宁波生命科学城，主打医疗产业，还引入了上海师范大学附属学校。
宁波市第一医院搬迁方桥
我拍的沙盘
一通猛如虎的操作之后，方桥开始爆发了。19年的宁南金茂悦、20年的旅程桂语朝阳和荣安林语春风，都难买得不行，其中在奉化体育馆开盘的宁南金茂悦更是荣登2019宁波最难买的房子。
而方桥的地价，也从18年第一块地（金茂悦）的5210元/平方米，19年绿城两块地的9370元/平和9810元/平，20年荣安的10180元/平，到21年3月1日拍卖的26号地块，竟然吸引了21家房企，经过173轮激战，被华鸿以封顶12985元/平+2.77万方人才房配建竞得，折算为可售楼面价已达到16534元/平。
楼面价3年翻3倍，足以见得“经营城市”玩得好有多重要！
而在这其中，“城市共建者”也扮演着催化剂般的助燃角色。在地方政府与他们谈判时，只要房企手中拥有让地方政府眼红的筹码，政府是愿意给企业让利的。
其中的逻辑，本文不多说，建议读一读北大光华管理学院副院长周黎安的《转型中的地方政府》，这本书写得非常清楚。
以上四个大趋势，可能不像我之前的多数文章一样有严密的数据论证，它们仅来自于我的所听所见所思所感，今天把它们记录下来，至于说得对不对，是否构成“优秀企业盛世年华”的背景，就等待时间来验证吧。
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