2021年3月11日晚间，京东集团（下称“京东”）发布了2020年Q4财报。财报同时披露，京东旗下提供基础设施资产管理与综合服务的子集团京东产发与联席领投的投资人高瓴资本（Hillhouse Capital）与华平投资（Warburg Pincus）及其他投资人，签订了不可赎回A轮优先股融资的最终协议。
本轮交易融资总额预计约为7亿美元（约合人民币45.4亿元）。交易完成后，京东集团仍将是京东产发的控股股东。
京东产发，即京东智能产业发展管理集团。京东曾在港股招股书中披露，2018年，京东成立京东智能产业发展管理集团。该集团拥有、开发及管理物流设施和其他不动产，以支持京东物流及其他第三方。2019年，京东产发已完工资产的总处置收益为38亿元。
截止2020年6月京东港股招股书披露时，京东产发管理的地产总建筑面积逾1000万平方米。
“通过凭借高瓴和华平的行业专长及资源，京东产发将进一步加强其基础设施物业管理能力，并将定位为高质量基础设施物业开发、运营及管理的领军企业。”京东在2020Q4财报中同时表示。
45亿，高瓴、华平共同出手
不得不说，不管是京东还是京东的子公司，高瓴都给予了十足的青睐与坚定的支持。
就在半年前，即2020年8月，高瓴还拿出了近60亿元投资了京东旗下的健康业务——京东健康。截止2021年3月11日收盘，京东健康的市值达约3500亿港元。
而此次，高瓴又看上了京东旗下子集团“京东产发”，出手依旧十分阔绰。不过，这一次，京东产发的领投阵容中还加上了另一家巨头PE——华平投资。
华平投资合伙人、中国房地产投资负责人吴凯盈表示：“华平投资高度认可京东产发在智能物流仓储领域独特的竞争优势以及一流的管理团队，并始终坚定看好以物流地产为代表的新经济基础设施领域的巨大发展潜力。作为在亚太区房地产行业拥有近20年经验的全球领先投资机构，我们期待此次投资为双方未来合作开启更广阔的空间。”
根据此前京东港股招股书，2019年2月，京东产发与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司（GIC）共同成立了京东物流地产核心基金，总募资规模超过48亿元。京东产发担任普通合伙人，并作为有限合伙人承担核心基金总资本的20%，GIC承担剩余的80%。
与此同时，京东产发与和新基金签订最终协议，据此京东产发向核心基金出售若干现代物流设施，资产总值为109亿元。
紧接着2020年1月，京东产发与GIC又共同成立了第二项物流地产基金，并订立了一系列协议，向该基金出售部分物流设施，总资产价值为46亿元。彼时，京东产发表示，预计大部分收益在2020年下半年到位。
这一次，京东Q4还披露了京东产发的最新进展。根据京东Q4财报，2020年Q4，京东产发推出了首支物流地产开发基金，资产管理规模达人民币30亿元，核心投资者包括新加坡主权财富基金GIC和阿联酋主权投资公司穆巴达拉。
截至目前，京东产发的核心基金和开发基金的资产管理规模合计超过190亿元。
“随着资产组合的扩展，我们通过基金管理平台和其他合作伙伴采用资本回收策略。相信该策略将有助于进一步扩大我们的资产组合，尽量减少未来的相关资本性支出并提高我们的回报。”京东表示。
由于京东产发的业务正处于发展初期，京东在港股招股书中也提示了相关风险。比如，业务运营集中及海外市场不明确等。特别是目前，京东产发的业务增长很大程度上取决于京东、京东物流及其他子公司的需求，外部客户占比较小。
而且，京东产发的主要业务为物流业务，相较于从事住宅、办公或其他多种物业（除工业及物流物业外）开发而言，物流物业放缓对其业务的影响或许更大。
物管上市潮之后，巨头纷纷涌入布局
2020年，物管行业掀起了公司密集上市潮。中国物业管理协会副秘书长杨熙曾表示，2020年将有不低于12家物业企业成功上市，未来两年上市物业企业数量将超50家。
与此同时，机构巨头也纷纷涌入这个赛道。比如，恒大集团在欲分拆物业管理业务独立上市之时，也为其物管业务拉来了一波豪华的投资阵容，马云旗下的云锋基金、马化腾的腾讯、以及红杉资本等多家顶级投资基金均在列。
如今，高瓴与华平也纷纷加入，无不意味着物管行业背后的增长潜力。国信证券房地产团队认为，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿。
据悉，高瓴已经成立了专门的新基建团队，专注这一领域的投资，投资目的是为了中国实体经济发展和产业升级提供空间服务解决方案。
在信息物业方面，近两年，高瓴先后以基石投资者的身份，入主了多家物业公司。比如，2019年12月，高瓴出资3500万美金申购保利物业；在2020年5月与10月，高瓴又分别出资7500万美金与5000万美金，先后申购建业新生活与合景悠活。
据悉，目前，在以物流地产、科技和生物医药园区、数据中心为代表的“新经济基础设施”领域，华平投资不断加码、深度布局，“新基建”类投资约占整个地产投资组合的2/3。
业内人士认为，与传统的住宅地产开发重资产模式不同，物业管理行业属于轻资产行业，首先不存在大额资本支出，其次拥有稳定的收入，也拥有较高的回报率，ROIC平均能达到超20%。
另一方面，物业管理行业的现金转化率普遍比较好高，能够拥有稳定充足的经营性现金流，用以支持龙头企业并购扩张。更重要的是，互联网技术和商业基础设施的快速进步使得社区流量的变现价值提高。
中物研协研究报告显示，中国城镇化进程加速及人均可支配收入的提高，将推动优质物业管理服务的需求增加，而商品房充足的供给和巨大的市场扩张潜力，将为物管行业提供有利的发展机会。
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