万科再落一子，佛山旧改加速的四大因素

导读

近两年佛山市政府加大了改造的决心，入市的城市更新项目也有增长，市场空间非常广阔。

◎ 作者 /沈晓玲、汪维文

历时四年，万科拿下佛山目前最大的整村改造项目联星村旧改，碧桂园、保利、富力、时代、佳兆业等房企也都已是佛山城市更新的老兵，佛山城市为何吸引了如此多房企争相参与？

万科拿下联星村，目前正在参与佛山6个城市更新项目。近日，万科以超80%的同意率当选联星整村改造主体，这是佛山目前已经确定改造主体的整村改造中最大的城市更新项目。联星村预计改造土地总面积约1762.7亩，涉及12条村，现状总建筑面积约145万平方米，其中住宅建筑面积约81万平方米，商业建筑面积约16万平方米，厂房建筑面积约48万平方米，拟投资总额180亿元。万科是佛山城市更新市场的老兵，万科金域世家、佛山万科广场等项目都是万科三旧改造转化的成果。据CRIC不完全统计，联星村是万科目前正在参与的6个佛山城市更新项目之一，其中进度较快的桂城夏北洲表村于2019年4月票选万科改造主体，目前已经开放回迁房展厅，张槎街道东鄱罗埠、岗头旧村已与万科签约前期服务，另外三个项目万科已提前介入，不过目前仍未有实质性进展。

碧桂园、保利等规模房企以及城市更新实力较强的富力、时代等都是佛山市场的重要参与者。不仅仅是万科，佛山广阔的城市更新市场还吸引了诸如保利、碧桂园等规模房企以及拥有较多经验城市更新的富力、时代等前来参有。根据CRIC的不完全统计，仅仅在整村改造方面，截止目前富力地产目前在运作的有6个项目，与保利发展数量相同，时代中国在佛山市场正在运作的有4个项目，碧桂园旧村改造项目有2个。而在工改方面，仅2020年初，碧桂园就连续拿下了大沥河东东城工业区改造，沥平地道头"漖南"地块，里水大冲工业区改造3个项目，时代在佛山市场参与的工改项目更是接近两位数。

而佛山市场之所以会吸引如此多的房企参与，主要有以下4个原因：

起步早，推动慢，近年陆续推出规范文件，城市更新迎来加速。早在2007年，佛山就率先探索实施城市更新，提出“三旧”改造理念，还出台《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见》予以支持。虽然起步早，但在后续的推动工作上进行相对缓慢，也无政策跟进支持，改造速度有限。2018年，佛山发布《关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》，再度着重推进城市更新发展。2019年，在省政府的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》等一系列文件的出台支持下，佛山陆续推出了多项规划和实施规范文件，加速城市更新发展。

城市更新体量居于全省第二，仅次于广州。根据广东省发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》，佛山市计划三年新增改造面积40000亩，完成改造面积25000亩，其中“工改工”改造面积约8000亩，三项指标均位居全省第二位。在2020年11月举行的佛山市城市更新协会会员大会暨城市更新政策宣讲和工作推进会上，佛山市公布禅城、南海、顺德三个中心城区共包括108个重点项目，总面积约57139亩，涉及拆除重建、综合整治和生态修复三大类型，截止发布会已启动42个，预计到年底启动50个。其中禅城区50个，改造总面积约18844亩；南海区40个，改造总面积约25766亩；顺德区18个，改造总面积约12529亩。因此2021年佛山还将有大量的城市更新项目入市。

支持工业地块性质改造，竞投规则更加透明。佛山作为全国重要的工业城市，坐落着大量的村镇工厂，产权归属于各个村镇集体，村中含厂是佛山旧村的一大特点。针对工业地块的改造，佛山市政府持非常开放的态度，即在保护工业产业的基础上允许在城市更新中变更土地用途，即支持“工改居”、“工改商”。这样一来就释放了大量的工业地块入市。而在改造方选取上，佛山的很多工改地块采取竞投的方式，市场化且透明度高。另外值得关注的就是佛山的工改地块也已经全面放开协议出让，即房企可以与政府沟通，一次性打包土地一级整理及二级土地的开发，若地块采用政府收储后公开市场出让的方式，房企也可收获一级整理的收益。

允许提前介入，房企抓紧进驻抢占市场。佛山城市更新的另一大特点就是允许房企提前介入，即房企可以在得知集体有改造意向之后，抢先进驻，设置项目部和咨询点与当地居民沟通。通过一段时间的接洽之后与村集体签订前期服务商协议，开展摸底调查、改造意愿表决、申请规划指标、申报单元计划等工作。通过提前介入和前期服务商的身份，企业便可以在公开选举改造主体时占得先机。像本次万科拿下的联星村就是早在2016年9月就已提前介入的项目，在2018年9月、2019年10月，双方两次续约，继续委托万科作为前期咨询服务机构，最终历经4年，才得以收获该项目。

整体来说，虽然起步更早，但是佛山的城市更新已经落后于后起的广州，不过近两年市政府加大了改造的决心，因此在政策文件的出台和相关规范的完善上都有加强，入市的城市更新项目也有增长，市场空间非常广阔。而工业地块的改造由于允许属性变更和协议出让，并且采用竞投改造方式很适合房企参与。不过由于允许房企提前介入，未来在项目的争夺上势必会更加激烈。

排版 | Jenny