房企拿地各显神通 二级市场“补仓”活跃

李雯

最近半年以来，青岛二级土地市场动作频频。比较集中的表现是有越来越多的企业另辟蹊径，在土地二级市场通过各种渠道寻找新机会来补仓。近期，房地产开发企业之间的土地转让、合作开发、企业收购等行为愈发活跃。

来自官方数据，截至2020年12月6日，青岛市完成土地供应8.15万亩，实现土地出让收益1017.36亿元。大量存量地块通过多元化市场手段实现了再开发、再利用。

多家品牌房企“淘地”二级市场

2020年，房地产企业之间的土地转让、合作开发、企业收购行为频率加快，土地二级市场在水下若隐若现。

天一仁和从海信地产收走崂山区王家村地块、中巍从华融手中收走崂山区石老人观光园附近地块、奥园从亿海置业手中收走西海岸薛家岛、北京城建(600266,股吧)法拍高价拿下城阳西郭庄社区地块、中梁通过收购拿下世华茂悦昌乐路地块、蓝光以合作方式拿下株洲路一商住地块……为了斩获心仪地块，房地产企业的关注目光不局限于一级市场，合作、转让、收购等方式已成为房企拿地的另一重要渠道。其中，2020年12月8日，城阳西郭庄社区两宗地块通过司法拍卖方式对外转让，经过150轮出价，地块以8.48亿元总价成交，溢价率高达55.92%，商品住宅部分折合楼面价7068元/平方米，创城阳土地出让价新高。

“土地二级市场的活跃，跟房地产市场的波动期不无关系。”仲派集团副总经理张斌分析称，“在市场调整期，经常会出现某些中小型开发商因资金紧张而转让地块的情况。通常这种地块大多跟某些历史原因有关，一些小企业早些年在市区拿地后，有的是无力开发，有的是搁置囤地。在此情况下，为资金充裕的房企创造了接盘机会，这种现象也算一种资源互补。”记者注意到，房地产企业在二级市场斩获的地块，位置大多处于市区，像是天一仁和的崂山王家村地块、中巍的石老人附近地块，中梁的昌乐路地块、蓝光的株洲路地块，这些地块几乎是土地市场不可多得的黄金地块。

“二手土地领域合作开发、企业并购频率的加快，在一定程度上反映出大型企业对市场的研判向好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，个别房企不惜高价拿地，这种心态意味着看好青岛市场。相对同级别城市来说，青岛的地价相对性价比还是比较高的。严跃进分析说，作为一级市场的补充，二级市场的接盘者通常会更加理性。相对传统的招牌挂的拿地模式，参与二级市场的接盘者，要求对地块的了解程度、对卖家的接触程度更高，准备工作会更加充裕。

盘活存量土地或进窗口期

土地二级市场，即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。有业内人士直言，政府应该加大清理闲置土地力度，通过土地严格收回和盘活存量闲置土地制度，让一些开发商不得不利用寻找合作伙伴等模式，将土地开发出来，保障市场供应。

那么，青岛对于盘活存量土地，已到时间窗口期了吗？记者查阅资料了解到，2020年6月1日，青岛开始施行《建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》，以盘活存量土地。据了解，目前青岛已通过“线上+线下”推动土地二级市场建设，土地二级市场交易按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程进行交易，交易各方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息，可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

从政策鼓励到市场放量，土地供应的活跃度可见一斑。来自官方数据，截至2020年12月6日，青岛市完成土地供应8.15万亩，实现土地出让收益1017.36亿元，其中，通过以地招商、以“供”促“消”、增存挂钩、府院联动等多种方式，全市已消化批而未供土地25047亩，处置闲置土地8946亩，全市通过消化批而未供和闲置土地获得新增建设用地计划指标20067亩，为中科院能源研究院、富士康、京东方5G等省市重点项目提供了用地保障，并与市中级法院密切联动，处置司法查封闲置土地19宗、约800亩，大量存量地块通过多元化市场手段实现了再开发、再利用。

行业资源向头部房企集中

通过多元化手段不断获取土地，是房企辗转腾挪、寻求生存壮大的一个缩影。

随着房地产供给侧改革的深入，行业通过洗牌，让行业资源正不断向头部房企集中。从数据来看，2020年的拿地主力仍是品牌房企，龙湖、融创、和达拿地量居青岛前三。其中，排名第一的龙湖2020年拿地22宗，涉及面积147.77万平方米；排名第二的融创2020年拿地10宗，面积达112.20万平方米；排名第三的青岛本土房企和达集团2020年强劲拿地10宗。

在行业资源不断集中、优胜劣汰之下，强者愈强。据中国指数研究院数据显示，2020年青岛房企销售金额TOP10分别为融创中国、保利、龙湖、海尔、海信、万科、山东旭辉银盛泰、和达、华润、中国金茂等。对比2019年来看，融创继续坐稳榜首，保利、万科排名变化不大；本土房企发力，海尔海信排名上升，和达冲入销售金额TOP10。