这几天，金融监管部门的一则文件，让银行和地产两大行业为之一震。
房地产贷款集中度管理制度重磅出炉，分五个档次，对不同类型不同规模的银行机构设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比两条“高压线”。
这个制度中，最值得关注的是，对金融机构的个人房贷首次单列“高压线”。
一
“三道红线”+“两条高压线”
对房地产意味着什么？
说实话，房地产融资这些年就没有放松过，自“房住不炒”提出以来，一直是收紧、收紧、收紧。
但是，人们发现：对于房地产融资，没有最紧，只有更紧。
这不，此次两条“高压线”，就是在2020年8月份的融资“三道红线”之后出台的。
而近几年来，严控房地产IPO、再融资、境外发债、银行信贷……收紧措施不断。
总之一句话，房地产企业要想融到钱，那是越来越难了。
那么，金融监管部门为何对房地产这么狠呢？有两个原因。
第一，房地产在我国一些地方已经超出了“居住”功能，成为“炒作”“投资”的标的，推高房价，不利实体经济健康。
第二，对金融领域自身而言，那就是控风险。
“目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”银保监会主席郭树清这番话已经很明白了。
近40%的银行业贷款在房地产，一旦房地产出问题，首先遭殃的就是金融领域。
实际上，如前所述，这些年来，监管部门一直在严控房地产融资。
虽然没有设置具体的额度上限，但银行没少接到控制投放增速的窗口指导。
不过，一个现实问题是：金融业与房地产业已经深度“捆绑”，银行业天然喜欢有不动产抵押的贷款，有天然冲动去做涉房地产贷款。
所以，近年来，房地产贷款增速虽有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。
再看2020年的新情况，受新冠肺炎疫情影响，实体经济遭遇经营困难，央行向市场释放大量流动性。
实体经济受益的同时，一些地方出现房产交易量上升、房价上涨的现象。
这背后离不开资金的推波助澜。
这样看来，房地产融资的水龙头还得再拧紧，是不是很好理解了？
此次房地产贷款集中管理制度出台，一个重要意义是，从之前标准模糊的窗口指导，到设置明确的“硬杠杠”，政策更加直接，导向更加清晰。
可以说，2020年8月，监管部门出台针对融资需求端的“三道红线”，是对房地产企业的有息负债规模增速进行量化管理。
此次出台的两大“高压线”，主要针对金融体系的资金供给，既约束房地产开发贷，也约束购房按揭，覆盖面更广。
“两头加码”全面拧紧房地产融资“闸门”，严控房地产“灰犀牛”风险，监管的信号越来越强烈。
二
一个关键信息：
“控个人房贷重于控其他”
以前金融政策的各种“控”，更多是在直接针对房地产企业的融资部分。
而这次除了对房地产贷款设置总的比例上限外，还单独对个人房贷设置了上限，确实有特别的含义。
要知道，因事关广大百姓，相比房地产开发贷，监管部门对个人住房贷款的调控一直比较谨慎。
那么，是什么原因让监管部门出了这一招呢？
在实体经济下行压力较大的背景下，近年来个人房贷成为银行眼中的“香饽饽”。
2020年三季度末，银行业金融机构房地产贷款余额48.8万亿元，其中个人住房贷款33.7万亿元。
数据说明一切。
房地产贷款余额中，个人住房贷款占了绝对的大头，对这一项单列指标，有利于更精准地调控。
银行愿意放个人房贷，是认为相对好控制风险，而且历史经验显示，房价毕竟涨多跌少。
但情况可能并不总是这样。
按照当前的交易习惯，房子预售时，银行就把贷款给个人，个人再给房地产企业，银行的钱最终流向房地产企业。
如果房子出现问题或者房价下跌，最终承担风险的是个人，也是银行。
可见，控个贷重于控其他。单列个人住房贷款上限，对于防范金融风险以及社会风险的考量更深。
这是否会影响个人申请房贷？
无需回避，房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。
这应该是未来购房者必须要面对的现实。
在对房地产调控的同时，不伤及刚需，一直是政策导向。
所以，如何让有限的房贷资源满足刚需群体，而不是流到炒房客手里，是监管和银行机构需要思考的。
三
房地产资金供给：
短期影响有限长期影响不容忽视
人们最关心的是，新政策将对房地产市场产生怎样的影响？
短期看，房地产的资金供给不会有明显下降。
此次政策出台，是建立在充分调研基础上的。
“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。”监管部门说。
监管部门最近几年三令五申压降房地产贷款占比，目前来看，超限的银行数量并不多。
作为房地产贷款投放的主力，多数国有大行和规模较大的股份制银行接近监管限额，少数已经超限，但仍有一些银行与监管上限有些距离。
同时针对超出上限的银行机构，监管部门设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，以维护市场平稳过渡，充分体现了政策“不急转弯”的特点，防止发生处置风险的风险。
但长期来看，无论对购房者还是对房地产行业，都有深远影响。
比起存量调整的压力，政策影响更在于对未来增量的严控。
超标银行毕竟是少数，两条“高压线”对绝大多数符合要求的银行同样有震慑力。
“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。”
这意味着什么？即使远未达标，也是不能补涨的！
不少银行已经体会了政策深意。
“我行房地产贷款占比仅有6%，但这并不代表我们的发展空间很大，房地产贷款增速不能高于全行贷款平均增速，否则就要窗口指导。”一家地方城商行负责人说。
稳房价重在稳预期，预期的关键是政策预期。当政策预期已经形成，并不断强化，接下来就是调整行动了。
四
制度“缰绳”
能否遏制利益冲动？
银行给房地产输血的冲动一直都在。
不仅是摆在明面上的房地产开发贷、个人住房贷款，银行资金违规进入房地产的现象并不少见，为此吃罚单的银行也不是少数。
近期，监管部门披露了一些信贷资金违规进入房地产的案例，涉及信贷资金被挪用流入房地产开发公司、个人住房贷款首付比例违规等。
资金违规流入房地产领域，一是银行对贷后资金流向的监测存在困难，但也不排除打“擦边球”行为，睁一只眼闭一只眼甚至故意为之。
归根到底是利益驱动。
房地产利润率高，贷款放给房地产领域收益大。
“小微贷款利率太低了，得适当加些房贷作为补充。”一家地方银行负责人如是说。
而从风险控制角度讲，房地产贷款一般有土地抵押或房屋抵押，比担保或信用贷款更安全。
利益的冲动总是在。
如何在套上“紧箍咒”的同时，让银行资金心甘情愿离开房地产，流向实体经济？
对银行机构来说，需要的是摆脱对房地产依赖的勇气和能力，找到优质的信贷投放领域。
毕竟，信号已经如此明显而强烈。
牢记四个字：房住不炒。
（文中图片源自网络）
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