成功登上行业前十宝座后，招商蛇口(001979,股吧)（001979.SZ）并未抑制对规模的渴求。
在3月23日的业绩发布会上，招商蛇口管理层立下了维持每年双数增长速度的小目标，将2021年的销售目标定在3300亿元，同比增速达18.87%。以招商蛇口的基数以及目前的大环境，这不是一个容易的实现的目标。
在“十四五”期间，招商蛇口力求稳住在前十的位置，力求排名能够逐步提升。这是管理层对招商蛇口提出的要求。
01
增收不增利 净利率下滑6.3个百分点
高业绩要求来自于对公司可持续增长能力的自信，同时2020年的优异的销售成绩给了招商蛇口信心。
数据显示，2020年，招商蛇口实现合约销售金额2776.1亿元，同比增幅高达25.91%，增幅领跑行业；实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%。
良好的业绩增长，却并未增厚招商蛇口的利润。数据显示，2020年，公司归母净利润约122.53亿元，同比降低23.58%；毛利率下降5.96个百分点至28.69%，净利率也从上年的19.3%下降至今年的13%，降幅高达6.3个百分点。这是招商蛇口自2015年重组以来，首次出现利润负增长。
对于净利润减少的原因，招商蛇口在公告中称，受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降。
同时，公司参考市场价格对2020年末存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，2020年招商蛇口计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加9.7亿元；该项计提减少公司2020年度归属于上市公司股东的净利润21.84亿元。
关于大规模计提减值准备，招商蛇口管理层在业绩会上解释称，主要是受高价地的影响。
一般而言，计提减值存在回转的可能，对利润的侵蚀是暂时的。但2020年，招商蛇口费用的大幅提升则不得不警惕。
数据显示，2020年，招商蛇口社区开发与运营业务营业收入约为1012.6亿元，同比增长19.8%；而对应的营业成本达780.3亿元，同比增幅高达38.9%。在园区开发和运营业务板块，招商蛇口的营业收入约为282.3亿元，同比增长126.3%，营业成本增幅亦高达96.7%。
一般而言，成本增速高于收入的增速对利润造成直接侵蚀，反应企业运营管控效能降低，招商蛇口未来需要提升运营效能。
同时，需要注意的是，招商蛇口于2020年12月23出售明华（蛇口）海员服务公司100%股权以及深圳招盛阁置业管理有限公司100%股权，两家公司出售为招商蛇口贡献了37.01亿元投资收益，直接为上市公司贡献1035万元净利润。
选择在年末出售资产，获取投资收益，对于原本处于利润下滑的招商蛇口而言是一个直接增厚上市公司净利润好方法。
02
“三道红线”绿档潜藏的秘密
2020年下半年，在“三道红线”监管下，依赖高杠杆扩张的房企为降负债发愁，招商蛇口在降负债方面则没有太大压力。
“在没有‘三道红线’之前，公司的资产负债率和净负债率一直都在红线之下”，这是招商蛇口的优势，“三道红线”监管对稳健房企释放了利好信息。
据年报披露，截至2020年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。按照“三道红线”的标准，其属全部达标的“绿档”房企。
（图为招商蛇口2020年度报告截图）
需要注意的是，上述数据并不代表招商蛇口真实的负债水平。房地产公司一般都存在表内负债和表外负债，表外负债则很好的对负债进行了藏匿。值得一提的是，作为第一家发布2020年年报的千亿A股房企，招商蛇口在年度公告中罕见披露了表外负债。
公告显示，招商蛇口参股未并表住宅地产项目有息债负债总额288亿元，其中公司提供担保对应的融资27.87亿元，按本公司持股比例计算的有息负债额83.42亿元。本公司并表住宅地产项目合作方股东投入净额303.08亿元，其中股权出资338.54亿元；参股未并表住宅地产项目合作方股东投入净额。
有业内人士指出，如果不考虑其中部分股东投入为有息负债，那招商蛇口参与的表外项目总资产将超过千亿。
此外，据财报公开数据，招商蛇口的永续债接近205亿元。行业内多家房企都在清空其他权益工具的现况来看，这个数目似乎不算小。同时，永续债在并表的时候计入权益，在一定程度上减少了负债规模，而代价是直接造成对利润的侵蚀。
综合来看，招商蛇口虽然看似是均未触及红线的绿档房企，但其真实的负债率并不是报表数据公布的那么低。
2021年，招商蛇口朝着3300亿元的目标狂奔，除了在供货、营销等方面需要发力之外，提高运营效能，提升利润以及持续夯实财务健康防线的任务仍不可松懈。
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