经营贷买房行不通 违规购房者面临高风险

去年以来，在部分城市房价快速升温下，房贷市场暗流涌动，经营贷违规入市引发关注。本是为了支持小微企业发展的经营贷，在非法中介的推波助澜下违规用于购房，甚至滋生了制造、提供虚假资料骗取贷款的灰色产业链。有中介宣称，经他们包装后，以经营贷购房“万无一失”。

事实果真如此吗？近期，《金融时报》记者采访了深圳、上海等地银行业人士及业内专家。在采访中，他们均向记者表示，利用经营贷资金购房，购房者极有可能面临被提前收回贷款、计入不良信用记录以及诉讼等多重风险隐患。

“一旦我们排查发现客户利用经营贷资金购房，会提前收回贷款，并将客户拉入黑名单，计入信用记录。购房者若无法提前还款还将面临被诉讼、执行的风险。”深圳某国有大行有关部门负责人表示，监管部门严令禁止利用经营贷、消费贷购房，银行将进一步加大贷前、贷中以及贷后审查力度。

“购房者一定要去正规银行网点办理房贷，不要听信中介蛊惑，避免自身财产遭受损失。”上述银行人士提醒道。

监管出招严堵“暗门”

为应对新冠肺炎疫情对实体经济的影响，金融业加大力度对企业提供贷款支持，财政也给予贴息。《金融时报》记者了解到，去年以来，经营贷利率呈现下降趋势，个别银行经营贷利率低至4%以下，而同期个人按揭贷款在5%以上。其中的“利差”给经营贷资金违规流入楼市提供了套利空间。

上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉对《金融时报》记者表示，经营贷资金违规流入楼市，不仅突破了差别化的房贷政策，对于真正有自住性和改善性需求的购房者来说，是信贷政策上的不公平。同时也阻碍了房地产金融长效机制的建设，有重蹈资金“脱实向虚”的危险。

意料之中的是，以经营贷为代表的涉房资金正迎来新一轮精准调控。北京、上海、深圳、杭州等城市先后出台调控政策，明确要求严防经营贷、信用贷、消费贷违规流入楼市，高度重视资金用途监管。

例如，2月10日，北京银保监局、人行营业管理部下发《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。《通知》表示，监管部门将结合监管大数据进一步加强非现场监测和现场检查力度，对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。此外，银保监会及各分局以开罚单的形式加大处罚力度，继续对信贷违规案件保持高压态势。

开正门、纠偏门、堵暗门，“房住不炒”落实已4年有余，楼市“只涨不跌”的刚性预期已经打破。历次调控证明，保持房地产市场平稳健康发展，避免大起大落是大趋势，对于投机炒房行为，监管发现必惩处。若购房者、中介机构甚至金融机构误判市场形势，主动或助推投机炒房等都将面临较大风险。

机构严审贷款用途

监管措施落地，银行更为严格的贷款审核也随即跟上。接受采访的多家银行均对记者表示，一直以来，银行在准入按揭客户的过程中，始终重点关注对借款人的首付款来源、真实收入水平以及偿债能力的审慎评估。而下阶段也将结合各项监管要求，根据借款人首付款收据、购房发票、银行转账凭证、银行流水等材料进行交叉验证，防止借款人通过经营贷等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金。

为帮助购房者套取经营贷资金，有房产中介可以提供“一条龙”服务，有的甚至宣称，在他们的包装下，套取经营贷“万无一失”。而据记者了解，针对中介的“花招”，银行机构早有对策，想逃过信贷审核的“火眼金睛”，难度很大。

民生银行(600016,股吧)小微金融部总经理邓志威告诉记者，要获得该行房抵经营贷，客户需要具备多项资质：企业注册年限必须在1年以上，客户要在行业中有3年以上从业经验，企业经营流水原则上要覆盖贷款金额倍数……

除了对贷款客户有经营年限、经营实际情况、明确贷款用途等要求，银行上门尽调也是常规操作。“在贷前审查时，会通过实地走访、经营性材料收集等确保贷款资金用于经营主体生产经营所需。我们会严格审核，确保客户有实体经营，对于利用空壳公司套取贷款的情况予以拒绝。”中国银行深圳市分行消费金融部副总经理范宝铭表示。

资质审查只是第一关，银行在严格执行贷前审核的同时，也展开了精准有效的贷后管理，监控贷款资金流向。

上海银行零售业务部总经理杨嵘表示，在贷后管理方面，该行正持续加强数字化、触发式用途监测系统建设，已采取系统监测的方式重点关注借款人征信是否新增房贷、贷款资金是否回流等情况，并针对用途违规情形建立不同处理机制。

交通银行消费金融部总经理姜炜也表示，会多角度贷后管理跟踪资金用途。在贷款发放后，该行工作人员会统一通过系统逐笔跟踪个人经营贷资金流向，并检查上传至系统的合同与发票，综合评估每笔个人经营贷交易背景的真实性与合规性。

此外，虽然经营贷审核趋严，但多家银行表示，正常的个人经营贷款不受影响，目前暂未有上调经营贷利率的安排。

购房者违规入市将付高额代价

在监管和机构的围追堵截下，经营贷入楼市看似容易，但实则困难重重。违规行为一旦被发现，购房者将付出巨大代价。

“利用经营贷资金购房，实质是一种加杠杆的行为，会加重个人和家庭的财务负担。一旦金融机构排查发现，不但会提前收回贷款，贷款人还需要赔偿违约金，并影响银行信用记录。购房者若无法提前还款还将面临被诉讼、执行的风险。”江莉提醒道。

姜炜表示，在开展贷前尽职调查时，银行会着重向客户介绍个人经营贷资金严禁流入房市和股市的合规政策，让客户在申请贷款前充分知晓贷款合规用途，并告知客户违规使用需要承担的后果。如出现资金疑似流入房市和股市的迹象，该行会第一时间上门核实，查清资金流向；一经查实，客户将被列入该行黑名单，并要求提前还款，同时将影响客户在该行其他信贷类业务的开展。

杨嵘也提到，在申请阶段，如果发现购房者骗取经营贷用于购房,该行查实后不予受理；审批通过后查实则冻结额度不可提款；贷款发放后查实贷款资金挪用的，将采取冻结额度、提前收回贷款，并将借款人计入行内失信人名单，影响本人的信用记录，进而可能影响客户未来可享受的一些金融服务。如客户长期未归还导致贷款不良，可能面临房产抵押物处置的风险。

另外，有中介宣称，可以为购房者办理5年期经营贷，到期后无还本续贷，足够覆盖个人按揭贷款期限。在采访中，这种方式已被银行证实不可取。邓志威告诉记者，该行经营贷5年期的贷款，到期可以无还本续贷，但并非无条件续贷。“到期后要再次提供完整资料评定客户是否符合准入，重新审查评估客户经营及抵押物情况，对于符合条件的优质客户才可享受续贷服务。”而一旦在贷款过程中被查实经营贷用途违规，收回贷款是必要手段。

记者了解到，近期已有一借款人因违规使用经营贷而被银行提前收回贷款。某股份制银行上海分行发布“个人贷款提前收回告知函”，该函显示，由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的相关规定，银行宣布贷款提前到期，要求借款人在规定期限内全部归还贷款本息。告知函中还写明：若借款人未能按时全额归还贷款本息，贷款将逾期并产生罚息，银行有权进行法律诉讼，并采取财产保全措施。借款人可能需要承担案件诉讼费、公告费、保全费等，以及承担查封财产的税费和佣金。

对此，《金融时报》记者咨询了北京市东元律师事务所合伙人律师李松。他表示，购房者通过中介以伪造资料的方式骗取银行贷款，属于骗贷行为。若银行在放贷前查实则不予放贷，购房者若无法按合同约定向卖方支付购房款，需要承担相应违约责任；若银行在放贷之后查实的，贷款合同属于无效合同，银行会提前收回贷款。同时，购房者将面临诉讼风险，承担银行损失。