买房“积分摇号”的意义

【环宇杂谈】

对于沪深等城市的调控，新的认识已形成。控杠杆是第一位的，增供应是第二位的。

李宇嘉

近期，上海和深圳的新房销售，不约而同地启动了一项新举措——“积分摇号”，按照积分高低确定选房顺序。值得注意的是，只要是纯正的无房户，积分就一骑绝尘了。比如，“无房+10年内无转让记录”的深圳居民，可积40分，有一套房的则骤降至0分；上海也类似。该项政策意在帮助无房户赶上这趟车。

在上海、深圳这样的大城市，不管是为了抵御不确定性，还是分享优质服务，抑或是“扎根”，都要拥有自有房产。但房价涨到这个高位，红利很大程度上被早先上车的人获取。对刚进入城市的新市民、年轻人，其实是非常不公平的。所以，两会提出，解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。

既然拥有大城市的住房如此重要，那么房产政策的调整方向，就是要让房产红利惠及最需要的人、新市民、年轻人和人才，而筛选这些最需要的人，考验着政府的市场治理能力。于是，楼市政策的规则越来越复杂，但背后彰显的是公平和正义，不许钻漏洞获得资格，不许短线快进快出，获得套利收入。

同时，对新房的限价一如既往，也就是高房价下，通过政府可控的一手房限价，将这种资源和红利定向输送给需要的人。当然，新房限价也可能会套利，所以上海、深圳都推出了限售政策，上海凡是认筹率高于130%的项目都要限售5年（网签后5年才能卖），深圳所有住房都要求拿证3年后才能卖。另外，为了防止一二手房价格联动上涨，二手房限价也开启了。

最先是深圳，春节前祭出二手房参考价，锚定抵押物的评估价，从源头上打断评估价驱动杠杆，杠杆驱动房价的链条，进而阻断了杠杆推动下和“挂牌价-成交价”自我强化的“上涨循环”。然后是上海，前几天的楼市新政，明确提出未经验核，不得发布二手房源的价格信息。同时，杭州、无锡也开始研究发布二手房参考价，引导住房这类公共产品的价格信号。

稳地价、稳房价、稳预期的顶层设计下，不可能像西方一样，通过加息直接刺穿虚高的房价，但可以通过锁定流通率、流动性，通过文火慢炖、泡沫渐散的智慧，让虚高的部分“软着陆”。也就是，高价区域利益盘根错节，甚至固化，现有政策（调控或旧改）解决不了问题、或者成本太高，那就冷却处理、保持原样，等待条件成熟，但政府的规划红利开始抛弃你。在上海，新房供应主要在外围五大新城，教育、产业、交通等规划红利也开始转向外围。

广州重点发展南沙新区、黄埔科学城、金融城等，北京跳出既有规划版图，打造雄安新区、发展通州副中心，逻辑也是一样的。对没有空间的深圳，那就通过杠杆限制、严密的规则，增加二手房市场交易的摩擦力，减少交易对手，让二手房市场处于低频和长持状态。然后，政策跳出固化的二手房市场，转向新房市场，以保护和分流有效需求，让高房价区域渐进着陆。

对于沪深等城市的调控，新的认识已形成。加大供应可以解决自住需求，但满足不了资产配置需求。所以，控杠杆是第一位的，增供应是第二位的；当诉求越来越强烈、不公平感与日俱增，住房就是公共产品了，所以限价、限售、限分配对象等就是合理的。进一步讲，强调市场配置资源是对的，但当市场失灵了，负外部性突出，更强的政策干预也是合理的。因为，我们确实分不清，当下的房价和购买力，哪些是合理的，哪些是泡沫，但谁受伤是清晰的。

（作者系房地产资深研究人士）