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看不到价格的二手房，一眼黑的楼市市场......
年前准备过年的深圳人，万万想不到年后整个深圳二手房市场会变得像现在这样陌生。
208新政之后的深圳楼市，似乎进入了短时间的休克状态。
但一纸政策之后，却没有了下文，
银行态度不一、官方也没有动静......
这个指导价要怎么执行？
这种情况下的深圳二手房市场，有没有成交？
贷款有没有骚操作可以搞？
对于这些问题，我相信任何准备在深圳买房的人和关心深圳楼市的人都很好奇。
过去这几天，我跑了深圳包括东部和西部在内的一些区域、也看了不少房，
接下来，就给大家说说考察过后我自己观察到的市场情况。
对当下市场最好的形容词是：迷茫
我遇到的中介都告诉我，二手房指导价这个政策刚出来的时候，大家都吓了一跳，因为根本没有任何准备。
而在新政发布两周之后，大家的状态还是一脸懵逼。
不论是中介、看房的人还是二手房业主，都是如此。
和购房者对价格毫无头绪不同，中介内部其实知道具体的房源价格。
但当下，对中介而言，指导价具体执行细则不出，即便有价格，但中介也只能带着客户先看看房子，
“慢慢”谈......
当然，在深圳，面对复杂的市场环境，
没有点后手，都不敢说自己是深圳的中介。
看房过程中，就有一位中介就向我透露，当天就有一车中介直接拉到了中山，开始给中山的新房做宣传。
此外，也有不少做二手房交易的中介，开始力推新房。
二手房被堵，临深楼盘、新房成为了中介们的新备胎，在所难免。
相比之下，购房者就没有那么积极。
无论是东部还是西部，最近的带看量相比以前，都有下降。
相比之下，西部比东部情况稍微更糟糕一些。
比如南山的中介就和我说，年后这几天，看房的人少了“非常多”。
以我的观察来看，这些描述是可信的。
因为这两天我看到的中介门店中，除了中介，其他的，人影都不多一只。
进了中介门店里面，我看到的中介也基本都是在聊天，谈业务的很少。
中介的工作状态，肉眼可见的闲；
看房的人，也是预料之中的少。
其实不仅是购房者，二手房业主，积极性其实也不太高。
一部分原因是因为年后很多业主回家过年，要过了元宵才回来。
而更重要的是因为新政刚出，很多业主依然在观望，
毕竟很多准备卖二手房的业主也有改善需求，随便卖出去或者卖低了对他们也没有好处。
此外，中介也向我们透露，最近因为政策过于密集，也有一些业主干脆撤盘不卖。
针对撤盘的问题，我还专门去贝壳上看了二手房源数量的变化。
在新政前的2月6号，我曾经看了一眼平台上的二手房源数量，当时还有32365套。
到了昨天23号，这个数据减为31738套。
今天再看，又少了一百套，只剩下31637套。
一边是二手房数量在减少，
另一边新政后的成交量也同样少的可怜。
从考察情况看，新政后市场上能成交的情况大体只有两个;
一种是全款或者高首付的；
另一种就是急着卖的房源。
能全款成交和高首付成交的，不需在乎指导价，
而那些急着卖的，价格都会放的比较低。
比如我在东部布吉大芬看的桂芳园七期，就有一套按照指导价卖掉的房源。
根据指导价，桂芳园七期的指导价为47300元。
而我看过其他同小区的房子，价格都在65000元/㎡以上。
中介向我提供的看房房源的价格
每平米卖出的单价少了将近2万，
我也问了一下中介，得知这个以指导价卖出的房子，位于一楼本身有些缺陷，而且业主也着急卖，才匆匆以指导价迅速卖出。
所以说，当下的指导价也有一个警示作用。
如果你听到有按照指导价卖的二手房，你得小心。
因为这样的房源的户型、楼层很有可能存在缺陷。
但凡质量高一点的二手房，降价可能性都不大，即便是降价，基本也不可能降到指导价的地步。
何况，这种能急着卖而且还能按照指导价卖的房子，
在当下的市场，也是可遇不可求，
真的遇到了，你也未必能抢得过别人。
另一个棘手问题，就是银行贷款。
而现在的贷款，又和指导价息息相关。
对于指导价，现在大家都默认东部各区的指导价和市场价格的差距会比西部小，
但从我实地探访的情况看，依然有不少“例外”。
因为现在官方指导价是以小区为单位，很容易让大家忽略了同一小区内部的价格差异。
东部有不少小区内部，不同房源不同户型，价格差异很大。
比如前文提到的桂芳园七期，已经有不少房源单价直接超过指导价2万以上，附近一些次新房小区，单价超过指导价超过3万的房源也有。
而西部的小区，超指导价2万/㎡的都是家常便饭。
举个例子，像宝安的碧海富通城一期，指导价65000元/㎡，而现在一套95㎡3房户型的房源，总价已经达到900万，单价大约为94700元/㎡，和指导价的价差接近30000元。
而当下的市场，即便银行和官方还未出细则，中介和业主都不确定具体会如何执行新规，但大家基本都一致默认银行贷款会按照指导价来。
现实也在逐渐印证这个猜测，
这不，继之前的光大银行(601818,股吧)之后，今天四大行中的建行和农行就宣布会以指导价作参考进行按揭贷款。
在这样的情况之下，再看回碧海富通城这套900万的房子。
如果要买，
原来的3成首付：900万*0.3=270万
现在的首付：（900万-6.5万*95）+6.5*95*30%= 282.5万+185.25万=467.75万
粗略计算首付需要多付197.75万，大概200万。
而这还是没有加上税费的结果。
现在价格稍微高一些的区域，特别是西部的热门区域，指导价普遍也不高，因此，首付增加的幅度更大。
指导价和市场价的差额越大，对于刚需和改善而言就越不友好，
因为，对那些有钱人而言，多几成首付，其实并没有什么所谓，而政策也不会打击有钱够首付的人正常买房。
但对需要大量贷款的刚需和改善来说，多几百万首付，就意味着摩托变单车，
不仅原来够得着的区域买不起了，买房选择也变得越来越少。
想要按照指导价买房，几乎是天方夜谭。
当然，参考价也并非一无是处，它的存在其实给了购房者一定的谈判空间。
毕竟参考价在那，可以根据参考价适当压压价，即便空间不大，能压一点也是一点。
总而言之，当下的新政，对刚需和改善是有利也有弊。
值得一提的是，由于银行和官方具体的执行细则未出，当下依然有调整的空间，
比如，有中介就告诉我，如果现在很想要买，又担心政策有变到时出不起首付，
可以选择和业主签协定，先给定金，说清楚因贷款问题违约可以免责，这样就能减少违约风险，如果贷款不变能够顺利成交，首付如果增加也可以全身而退。
除此之外，对于首付有限的刚需和改善，也有另一个出路——新房
在走访过程中，不止有一个中介或明示或暗示地建议我买新房。
看来，兜兜转转过后，
刚需的出路，还是在打新。
说了这么多，简单总结当下深圳市场，无非以下四点：
1.市场短期内依然处于混沌的状态，大家都在等待新政细则的出炉
2.即便是打击都认为符合指导价的东部，一个小区内的价格差异还是很大
3.贷款不确定性很大，中介、购房者和业主都不敢轻举妄动
4. 真的能按照指导价出售的房子，要么有缺陷、要么抢不到，刚需的出路还真的只有打新。
最近这几天，
深圳楼市的大新闻不少。
先是1月份70城房价数据出炉，
70城中，毫无意外，
过去一年二手房房价上涨最快的城市就是深圳，达到了15.3%，而第二名的城市银川只有9.7%。
这个数据一出，我想大家都能体会到深圳调控二手房的紧迫感。
另外一个新闻，就是深圳官方宣布商务公寓、宿舍项目可以通燃气。
实话说，这个政策变动能产生的影响很小。
我认为这更多是一个象征意义，意味着深圳开始进一步向租售同权迈进，
燃气已经通了，那像户口、学位这些更为关键的地方会不会进一步同权呢？这将会是下一步深圳要去考虑的问题。
从调控的角度上分析，这属于典型的供给侧调控，而制定二手房参考价的208新政则是需求侧调控，
现如今深圳在调控的两条赛道上起头并进，不难看出深圳调控楼市的决心。
而这一切都说明，深圳的楼市市场已经逐渐成为一个强调控的市场。
在官方强调控的基调下，
现如今二手房市场，
短期内急需新政细则和补丁来让整个市场重新回到正轨。
长期来看，在新政细则出来之后，效果会不会像当初715新政一样，过了两个月，市场适应之后就开始失去魔力？而一路高歌的二手房房价会因为新政下跌吗？
这些问题或许都需要时间来验证。
不过对于后面一个问题，
我倒是对一位中介和我说的一句话印象深刻：
“现在深圳的楼市，房价不涨就等于是跌了”
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调控新政第16天了，但整个市场依然还是一脸懵逼的状态。当下的深圳二手房市场，急需新政细则让市场重回正轨！新政细则确定后，接下来的深圳楼市会有哪些新变化？深圳被堵之后，环深城市中又有哪些机会值得留意？任何买房问题，可以扫码下方二维码，关注“千麦规划”公众号，回复“房产”，李老师及其研究团队成员将会为你一对一解答！
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