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深圳的房价，未来天花板在哪？
我不敢想，也没兴趣，
先过好当下吧！
于是乎，当我怀着好奇心打开房价行情网想好好看看“当下”的时候。
我傻眼了。
因为，深圳的二手房房价已经到了9万/㎡。
截图自中国房价行情网
咋回事？
这715之后，前后各种调控、各种补丁。
好像并没有阻挡这房价数字往上走的脚步。
本来还有点期待房价微跌，
最后却发现：好家伙，小丑竟是我自己!
快过年了，这不讲道理的深圳房价还是这么让人糟心。
其实，看看市场现状，就知道这房价并不奇怪。
整个1月份，深圳的楼市又快活了起来。
新房市场，成交数据突破历史新高，达到8356套。
即便打新越来越严格，还是挡不住大家轮流入场搏一把。
现在深圳想买房的刚需
要不就是资金不足，门槛踏不进去；
要不就是怎么打新都打不着，成为陪跑的气氛组。
打新这场游戏，早已不是一条鲤鱼跃龙门，而是千万鲤鱼挤龙门，
当下的深圳新房，也早就不是人选房子，而是房子选人。
而另外一边，二手房市场也不消停。
1月份深圳二手房交易成交量破了7000套，环比去年年底有所上涨，直接回到了去年年初的数据状态。
但当我具体看看市场的数据，却发现最近深圳的二手房放盘数量，
在下降！
前几天二手房挂盘量还在33000套以上，
昨天（6号）看的时候，只剩32350套。
我还特意去贝壳看了一下一个月之前我看过的二手房，
发现大多数房源并没有显示已出售,
而是都撤掉了.......
之前看过的二手房多数停售
看来，调控不仅越来越紧，二手业主的惜售情绪也越来越浓
而在惜售情绪下，不少业主干脆直接撤掉房源。
但不肯卖是一回事，房价如何发展又是另一回事。
对于深圳二手房业主来说：
降价是不可能降价的，这辈子都不可能降价的！
宁愿维持住高位甚至撤盘也不降价卖，就是当下深圳二手房业主的心态。
供应减少，市场需求却没有下降，房价自然也就被架着往上拉。
在房价这个走向下都还愿意接盘，
看的出来，深圳刚需，确实很着急。
在这样的市场下，深圳今年却迎来了一个比较特殊的春节。
因为疫情反复、很多地方都提倡就地过年，
有关方面也预测，今年将会有1800多万人留在深圳。
过年期间，能有这样的留深人数，前所未有。
而这么多人留在深圳，除了过年买年货，它们还会干什么？
肯定也会有不少人会去看房、买房。
为什么？
因为当下刚需们的共识就在于：
房价只会一路往上！
不管是打新薅羊毛，还是接盘二手，
能提前买肯定要提前买，绝对不亏。
年前买不了过年买，过年买不了年后买，
过年这段时间和年后的一段时间，
深圳买房人的热情恐怕都很难降下来。
以往，都说春节期间会是楼市淡季，小阳春要等到3月份，
但今年的年前年后这段时间，恐怕市场热度也不会太冷。
深圳楼市的小阳春大概率要提前了。
对于深圳购房人而言，买房要趁早。
而年前年后这段时间，打新必然还是购房者的首选。
我整理了一季度剩下时间深圳各区计划入市的新盘信息，来给大家做一下简单的买房分析。
和一月底6盘齐发时不同，接下来入市的新盘有不少都在东部，相较于投资，这些新盘更适合刚需。
而上一年新盘非常火热的光明和宝安，接下来这两个月的时间，入市的新盘很少，只有一个兴围华府。
这些新盘，从地段和产品本身考量，我把它们分为三个梯队。
第一梯队：玖裕茗院、福加福华尔登、缙山府
加福华尔登
福田加福华尔登这个盘在各个方面看起来都非常不错。
地段上该盘位于福田保税区，在福田口岸附近，而这个区域过去10年基本没有新房。
交通方面，项目与10号线、4号线和3号线距离都在1公里以内。
教育上，周边有名校福田外国语学校南校区，周边还有深圳市福田保税区外国语小学、深圳市第三高级中学这些学校，教育资源也很丰富。
但这个项目的问题在于：只会推一栋，而这一栋有239米，并且号称深圳最高住宅。
所以，考虑打新的人首先得问问自己：
能不能接受独栋、恐不恐高？
价格方面，项目周边的二手房均价在10万/㎡左右，项目吹风价也在10-11万/㎡之间，基本不会有明显倒挂，
这个价格即便放在深圳也足够劝退大部分人。
玖裕茗院
西丽的玖裕茗院，周边有生态公园，在留仙洞总部基地的辐射范围内，未来会有一部分产业引进。距离地铁站也不远。
从区位条件上看，项目未来的潜力很可观。
周边的楼盘万科云城，价值大概在8.9万/㎡，这个价格在南山肯定属于洼地，即便是西丽在也低于平均价格。
从暴击空间上看，这个项目比加福华尔登更大。
缙山府
银湖的这个新盘，学区是最大的特点。
项目周边有深圳中学新建的校区——泥岗校区。
此外，附近还有民办的9年制罗湖区侨香学校，以及05年就被评为“广东省一级学校”的公立全日制风光小学。
周边的二手房在6-7万/㎡左右，限价之下新盘价格和周边差别不远。
罗湖的新盘不多，加上有好学区加持，对于追求学区的购房者而言，值得入手。
第二梯队:龙华、龙岗、宝安新盘、南山正天龙雅居
这个梯队的项目，在价格上适合刚需。
其中，宝安的兴围华府和南山的正天龙雅居，都属于地段不差，但硬伤不少的类型。
南山的正天龙雅居是独栋，项目位置离地铁远，且周边都是老旧小区。
兴围华府项目周边以农民房为主，而且离机场比较近，居住体验可想而知。
剩下的三个盘可以拿来一起做对比，总体概括一下的话，
3个盘差别最大的就是交通条件。
龙华的新盘锦顺名居，基本属于地铁想摸都摸不着的地段。
项目离现在已经开通的地铁很远，距离较近的是在建的6号线赖屋山站，但实际距离也要约3公里。
龙岗中心城的保利勤诚达誉都也有同样的问题，项目离目前已有的和正在规划的地铁线路都有距离。
而相比龙华大浪的位置，位于龙岗中心城边缘的保利勤诚达誉都离南山、福田的核心区域更远。
龙岗坂田的信义君御山居，近年来坂田为数不多的新盘之一，离10号线“贝尔路”站约900米，步行需一定距离，但和前两个项目相比，已经算很近了。
但御山居周边的二手楼盘均价为7.5万/㎡，相比较而言，会比前两个项目的价格会高一些。
对于这三个盘，我的推荐顺序是：
信义君御山居> 锦顺名居> 保利勤诚达誉
第三梯队：坪山、大鹏的新盘
这个梯队的新盘基本不推荐，因为都还没有地铁通勤，价格上也只适合刚需，但对于刚需来说，这些区还是离核心区太远了，有条件，肯定还是得选择离核心区更近、有地铁的地段。
无论如何，今年深圳扩大住房供应，对于刚需来说，终究是个福音。
仔细想想，以往的深圳刚需，
哪有那么多新房可以选？
又何时对新房市场有过期待？
对于深圳的购房者来说，
在房价节节高的情况下，
既然无法改变大环境，就只能努力适应环境。
能尽早上车就尽早上车吧。
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以上为正文，来自大胡子看深圳团队
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