楼市“核心资产牛”的逻辑

【环宇杂谈】

楼市确实有“核心资产牛”的某些迹象，但客单价动辄上千万的房产，还能牛起来，就在于背后有加杠杆在推动。

李宇嘉

核心资产的牛市，蔓延到了楼市。近期，对于2020年底北上广深等热点楼市“翘尾行情”和房价喜人的走势，特别是部分网红楼盘被追捧，个案价格一再创出新高，带动整个片区房价上涨，业内将其与2020年12月以来资本市场抱团买入核心资产的逻辑等量齐观。以往，资金寻找洼地，现在是要寻找业绩稳定性和可持续的资产，然后以抱团策略树立趋势，带来资金正循环。

楼市也一样，表现好的城市越来越集中。过去，政策甫一宽松，楼市不分大小全部泛起，吃肉的吃肉，喝汤的喝汤。2020年，货币环境比较友好，各地借着纾困疫情，变相松绑政策，偷摸着接济的不在少数。但根据贝壳研究院统计，2020年十大二手房价下跌城市中，居然有部分省会城市、中心城市。涨幅前十大城市中，除了西安外，全部是南方城市。

有媒体得出结论，楼市“南强北弱”，安全区在收窄。从一个城市内部来看，也是如此。比如，笔者生活的广州市，2020年楼市表现很火爆，年度成交量时隔3年后，再次探至10万套以上，房价涨幅也位列TOP10，有几个月甚至排名第一。但2020年广州房价上涨明显的也只是局部区域，新房集中在萝岗、南沙明珠湾等，二手住房集中在珠江新城、越秀东风东等。

隔壁的深圳，年底“翘尾”明显的上海也是如此，不一一赘述了。道理很简单，站在当下，任何大城市的财力，都告别了高增长，也都是有限的。既有的城市规划对于区域的打造格局，在优势资源集聚上已占得先机，并锁定未来发展的路径。简单说，好的越来越好。不管新的区域规划如何宏伟，都很难逆袭，楼市表现上，配套好、品质高、大社区的核心住房肉眼可见。

但是，我们面对的楼市形势是什么呢？最近十几年，尽管有起落，但楼市总体上在狂飙突进，2013年就说全国销售量触及天花板了，但没成想2016年创下历史新高，2017-2019年连续在高位徘徊。站在当下，房子的供应量足够大了，把新房、二手房、公寓、保障房和小产权房等算在内，任何一个片区都不缺房子。对于富人来讲，在房产上已经是“超高配”了。

疫情后新一轮货币宽松、鼓励内需的大潮下，富人的增量购房需求，一部分是改善性换房需求。链家统计的18个重点城市，2020年二手房成交中180平米以上的大户型增长幅度最大，高达39%。但是，高收入人群也是有限的，房产配置上也是在追逐所谓的“核心资产”，也就是核心区域少数品质卓越的楼盘，比如深圳后海、北京西城、广州珠江新城等。

资金是避险的、聪明的。既然当下房子很多，未来可能还会更多，资金就会追逐稀缺的，而非价格低的。便宜的房子一大把，交易反而不活跃。按价格涨幅分片区，2020年广州二手房价涨幅最高的是天河，增城、番禺尽管房价便宜，反而跌价了或基本没涨。中原地产总结了2020年广州豪宅片区和刚需片区的房价涨幅，前者涨幅在15%-25%，后者都在10%以下，甚至下跌。

当然，藏在暗处的动力就是杠杆。2020年，房地产贷款增速连续29个月回落，且8年来首次低于各项贷款增速，新增地产贷款占比从2016年的44.8%降到去年的28%。但是，一线城市的房贷利率比全国平均利率要低15-40个百分点。可见，资金也在向优势区域集中，在一线城市，融资渠道又多又方便，比如消费贷、经营贷等，成本还低，天天都有电话咨询。

所以，楼市确实有“核心资产牛”的某些迹象，但正如“一切资产涨价，都是货币现象”所言，客单价动辄上千万的房产，还能牛起来，就在于背后有加杠杆在推动。楼市不断在空间上分化，聪明的人看懂了，资金也看到了，一拍即合就创造出了所谓的“核心资产牛”。未来，刚需盘、低价盘估计遍地都是，普通百姓怎么获得资产性收益，这是值得关注的问题。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）