房地产早已告别高光时刻

钟伟（民生加银基金首席经济学家）

世间之事，不妨笑谈洗苍凉；楼市沉浮，转身已是廿年。我关注地产纯属偶然，主因系为当年太多口齿不清、语焉不详的所谓学者演讲震惊，此后作为中国房地产的旁观者、思考者持续关注至今。种种迹象告诉我们，行业周期使然，房地产已是“荷笠带斜阳，青山独归远”了。

一是舆情高光早已不再了。如同今日的腾讯阿里美团霸屏一样，十多年前房地产绝对是热议的核心。从央媒到地方都市报，从峰会论坛到开盘盛典，地产始终在舞台中央。有的说房地产是支柱产业，有的说房地产绑架了中国经济，有的说楼市已是泡沫前夜，有的说楼市是刚性泡沫等等。如今，提及房子仍让人又爱又恨，但楼市肯定不在热搜词汇中，开发商也不再万众瞩目，从2017年下半年以来，地产像极了失去票房和粉丝的昔日一线明星，2018年以来，若剔除越演越烈的联营合作开发导致行业数据虚夸约20%，应该说地产开发销售的鼎盛期已悄悄过去。这多少提示我们，房地产的野蛮生长、草莽英雄时代结束了。

二是房子差不多够了。经过廿年急风暴雨般的成长，中国人均居住面积超过30平米，套户比达1.07，国人的自有住房率在全球也是前列。尽管平均数可能掩盖了许多问题，但房子总体上和中国经济所处的阶段差不多，从温饱向小康过渡。有房住不一定意味着住得舒适，中国城镇居民仍有约50%的人住在上世纪的老破小里，有20%的人住在房龄超过10年的旧房里，真正住在比较新的房屋中的人也就30%。中国一线城市仍有超过25%的常住人口依赖租房度日。每年新增新婚离婚家庭数，以及住房更新户数，从中能看出一些趋势，仍能支撑楼市产销在高位维持十数年。但房子从存量上看差不多够了，至于从重点城市和房屋质量上看，还不尽如人意。地产差不多已过了数量高速增长的高光时刻，而臻善求质之路还很长。

三是涉房政策也就这样了。在2017年之前，涉房政策受到诸多因素，尤其是经济波动的影响，政策频仍且动态不一致，数年数变是常态。2016年底，“房住不炒”逐渐清晰并被广泛解读，从2017年3月至今，涉房政策以稳地价、稳房价和稳预期为核心，推出稳定楼市的长效机制，至今政策框架没有剧变。房地产这棵树再大，也不能长到天上去。2017年至今，其间有中美贸易摩擦，有新冠疫情等导致经济起伏，但涉房调控再也没有作为刺激经济增长的短期政策而生变。“房价永远上涨”的市场预期早已不复旧观。非重点城市的楼市稳中有落已是常态。在可预见的未来，比如说“十四五”期间，楼市调控基调改弦更张的可能性，全国房价不合理普涨的可能性，都可说是微乎其微了。

四是开发销售模式艰难了。难不难甚至都不需要太深奥的分析，2015年之前，开发商在富豪榜单上分量很重，此后明显退潮。同时上市房企也得不到投资者的追捧，2011年以来，地产10强的市值大约增长了3倍，估值总体上处于被下杀状态。这些折射出高负债、高周转、高成长的“三高”路线已难以为继。目前开发销售规模受到很大制约，制约可形容为地贵、钱紧、价抑。获取优质土储越来越贵越来越难，好地好项目要政府批出好价也很困难，一些重点城市甚至出现一二手价格倒挂、认筹如同买彩票的奇葩现象。不仅如此，开发商遭遇到了持续严峻的金融氛围，前有央行的三条红线，后有郭树清主席指出，银行信贷中，涉房信贷占比约39%，非银涉房融资比例更高，已构成系统性风险的首要因素。可见开发商遭遇销售利润率不断缩水、土地获取日益依赖勾兑、产品去化总体趋缓、涉房税费不减、融资收紧和报表修饰难度加大等诸多挑战。

五是房价很不便宜了。如无意外，中国可能在2021或2022年达到高收入国家的门槛，而此前，中国主要城市的房价恐怕早已是发达国家水平。房价真的不便宜了。中国百强县的绝大多数，房价不低于万元。在一线城市，一套房更是要努力一辈子的事。一个虚拟的例子，是假定有两个优秀的985高校毕业生，都幸运地在京沪深的金融机构找到了工作，其职业生涯也算中规中矩温和攀爬，那么其30年整个职业生涯的税后收入可能在800万元－1000万元，而一套还算说得过去的住宅连本带息至少要八九百万，这需要这对年轻人双方父母提供约三四百万的购房首付，并且在职业生涯的前10年始终处于入不敷出的状态。假定小家庭30年基本生活开销300万，育儿约需100万，旅游及购换车需100万。那么这对努力打拼的优秀的年轻人在退休时，其实手中仅有三五百万积蓄而已，这还需要假定他们没有太多的赡养父母或供子女海外留学的压力。到如今，重点城市的房价，确实已大部分年轻一代生命中不可承受之重了。随着中国加速老龄化和家庭净储蓄率的持续下滑，普罗大众对高房价的耐受力越来越弱。

六是炒房没什么意思了。这倒不是说买房就会套牢，但从资产配置角度看，轻松炒房轻易获利的机会在收缩。以往高光时刻的售楼处摩肩接踵，目前各种调控机制使得随意购房变得很困难，而通过银行按揭来炒房加杠杆更困难。同时，房价已不复普遍上涨的旧观。为什么少部分人还热衷于炒房？原因在于沪深等少数城市还残存一些新旧房价倒挂的碎片化机会。尤其深圳集聚了诸多新兴产业和年轻大学生。据此套利也要小心，价格倒挂意味着新房品质通常不会太讲究，随着市场预期的变化，这种倒挂也会收缩甚至消失。天津厦门福州等都是例证。和前50分位的股票基金相比，和相对稳健的信托产品相比，炒房的收益也不再有什么优势。更何况房产交易税费和流动性贴水，使得房价微涨十来个百分点，也并不意味着获利。

看起来，随着疾风骤雨的廿年城市化历程，房地产逐渐告别了高光时刻。明智的投资应当穿越经济周期，拥抱朝阳产业。廿年前的房地产是朝阳，这也是为什么万科上市以来，股价上涨逾300倍，名列A股前五大牛股；这也是为什么新世纪以来，约有13%的中国富人是通过炒房致富的，炒房曾是位列创业和打工之后的第三大致富因素。但如今中国楼市可能真的走入新常态了，房地产仍是数十万亿的重要产业，再期待房价普涨暴涨可能不现实。认清行业周期如此重要，邮政曾是19世纪末期美国极显赫的产业，据说全美有约10%的耕地用来提供邮政系统马匹所需之草料，如今呢？在中国有八分钱邮票记忆的人群恐怕不再年轻了。

尽管如今一二手房价倒挂的现象仍局部残存，尽管2021年如果通胀抬升也可能对房价有些推升之效，尽管在一线拥房从来不是易事，但房住不炒可能不再仅仅是政策宣誓，而是楼市大趋势。除少部分重点城市的优质楼盘之外，恐怕绝大多数房屋已很难再炒作。甚至更宜减持。除非你是已实现人生小目标的有钱人，否则你也许要考虑走出房价永远上涨的执念了。