疫情致日本地价六年来首跌 奥运村也凉凉

作者： 潘寅茹

由于新冠肺炎疫情导致的需求疲软，日本地价六年来首次下跌。

日本国土交通省最新发布的数据显示，今年1月，一项针对日本全境2.6万处地产的调查显示，住宅、商业以及工业地产的价格均较一年前同期下滑50%。去年同期这一价格还上升了1.4%。

其中，47个都道府县中39个商业用地地价下滑，38个住宅地价下滑。在日本主要的三大都市圈东京、大阪和名古屋，市中心地价均下滑0.7%，而冷门城市的地价下滑幅度为0.3%。

2020年下半年，当时随着疫情的好转，日本地价出现了回暖。但进入2021年后，日本疫情急转直下，东京和其他一些地区处于第三波大流行中，导致日本政府开启了自1月初到上周刚刚结束的为期两个半月的紧急状态。而在疫情前的2019年，日本的土地价格上涨速度为2008年以来最快。

冷热两重天

按用地种类区分，住宅地价下跌0.4个百分点，为5年来首次。调查显示，住宅需求的下滑主要缘于个体薪资下滑以及就业不景气的影响。其中，上述三大都市圈的住宅地价下滑0.6%。熊本县河口市的一处住宅用地录得此次调查中住宅用地的最大跌幅，跌幅达14.7%。

调查认为，该地主要还未能从去年7月的暴雨受灾中恢复。而住宅地价的增幅仅限于部分地区，比如市中心的高档住宅区，或者交通等公共设施便利的非热门城市。比如，札幌、仙台、北海道和福冈的住宅地价就上涨了2.7个百分点。

相对于住宅用地，日本商业地价下滑更显著，达0.8个百分点，为7年来最大降幅，尤其是旅游景点附近的大型购物场所、酒店的商业用地价格下滑显著。此外，酒吧、居酒屋等聚集地的商业用地价格也难逃此劫。

其中，东京、大阪和名古屋三地的商业用地下滑幅度达1.3个百分点。在日本全境十大跌幅最大的商业用地中，大阪市中央区就录得八处。汇聚知名景点的道顿堀附近一处商业用地地价大跌28%。

就连素有日本“地王”之称的东京银座购物区的地价也出现了九年来的首次下跌。疫情以来，作为世界知名商圈之一，银座出现了大量店铺撤出这一黄金地段的现象，使得银座的商业设施空置率持续上升。以银座六（GINZA SIX）为例，截至2021年2月，241个商户中关闭的商铺数量达40家，且这一趋势还在继续。

尽管偏远地区的平均商业地价也出现了四年来的首次下降，但略好于热门城市。疫情下，逃离东京等日本疫情的重灾区，已成为当前日本民众的选择，带动了一些交通便利的偏远地区的商业基础设施的发展。日本总务省的人口移动数据显示，最早在去年7月就已录得首都圈人口流出首次超过人口的净流入。再加上一些地方政府再开发政策鼓励，札幌、仙台、北海道和福冈的商业用地价格出现了3.1%的增幅。

在此次调查中，日本的工业用地录得0.8%的涨幅。调查认为，这主要是受到“宅经济”的推动，刺激了物流公司为满足消费者的网购而扩建厂房。

奥运村前景堪忧

在日本地价因疫情走低后，有一处特别的地产备受关注，那就是即将转型为高档公寓的奥运村晴海旗。根据东京都的规划，奥运会后，晴海旗将转变为包含学校、商场、公园的综合住宅区，入住人数约为1.2万人；购房者将在2023年逐步入住。

当2013年东京获得2020年夏季奥林匹克运动会的举办权时，热情的买家纷纷涌入奥运村所在的东京都中央区晴海五丁目地处的售楼处。但随着疫情导致东京奥运会史无前例地延期一年后，购房者的情绪也一落千丈。奥运会延期，意味着买房者入住的时间也随之延后，但是这些购房者表示，他们并未从地产公司那里得到积极的回应。

据日媒报道，近日20多位购房者涌入奥运村所在的晴海旗，但他们不是购房，而是向开发商寻求延期入住的赔偿。

三井福多山住宅（Mitsui Fudosan Residential）是奥运村10家相关房地产公司中的主要开发商，公司发言人表示，该公司已对相关询问作出回应，将继续创造机会向买家解释情况，并会根据需要对民事调解或其他法律诉讼作出回应。不过，公司拒绝透露当前是否有买家毁约。

据悉，晴海旗95平方米的公寓售价为8500万日元。东京都政府为这一综合体已花费了540亿日元。其中，政府向开发商支付了约42亿日元，租期一年，用于在奥运会期间接待1万名运动员。由于延期，这一租约又以同样的价格再度顺延一年。

一位律师表示，鉴于上述公寓都已出售，他将就政府与开发商之间的续租违法提起法律诉讼。一位购房者则建议开发商拿出政府额外支付的42亿日元作为对购房者的补偿。截至第一财经记者发稿时，三井福多山住宅拒绝评述上述建议。