“消失的”土地溢价率

作者： 孙梦凡

房企在热点城市高溢价抢地，已被纳入监管视野。近日，融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地，因总地价64.52亿元、溢价36.15%、单价超8万元/平方米，地块受让人被普陀区政府约谈。政府将严格监管该项目竣工(土地开发情况)、品质、一房一价等情况。

实际上，放在牛年的土地市场，上述溢价水平不是最高。譬如，3月份以来，深圳国深联合小商品城(600415,股吧)28.63亿元竞得金华永康商住地，溢价率123.67%；德信顶价14.58亿元、自持2%摘杭州富春未来城地块，溢价率49.99%。

此次约谈，反映出一线城市稳定市场预期的决心。在“房住不炒”政策基调不变、集中供地新规浮出水面的背景下，引导土地市场理性发展，已是大势所趋。

将时间轴拉长也可发现，自2016年“地王年”以来，重点城市整体土地成交溢价率已从高峰跌落。尽管土地楼面价仍在上涨，但地方政府相继祭出的调控政策，意在通过控制住溢价率，从而稳定市场预期。

溢价率从高峰跌落

土地市场规则调整，已成为牛年房地产调控的重要一环。

据近期一份网传文件，“两集中”制度将在22个重点城市实施，今年发布住宅用地公告不能超过3次。业内普遍认为，新规有望通过提高市场信心的透明度，降低房企在单个地块竞争的激烈程度，从而稳定市场、降低溢价率。

所谓土地成交溢价率，即成交价超出成本部分所占的百分比，计算公式为（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价×100%。超出原本土地所有成本价的部分，称为溢价。

高溢价成交之所以出现，一定程度上代表着，房企看好当地楼市的发展；因能从中看到利润空间，所以才高价拿地。与此同时，土地高溢价也会对房价产生影响，如果房企想有利可图，则需相应提高项目的售价水平。

自我国实行招拍挂制度以来，土地出让均遵循价高者得的市场竞争规律，囤地、腐败等现象得到有效遏制，土地交易越发公平公正；与此同时，一路走高的地价也助推了房价上涨，诸多小企业因拿不到地而退出市场。

2016年，便是房企疯狂抢地的一年。当时，多地上演“地王盛宴”，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王；尽管热点城市如广州、厦门、合肥等开启限地价、竞配建等土地调控，依然没有改变逢拍必出地王的格局。

“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的信号，更导致未来涨价预期。反映到溢价率上，当年热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，二线城市土地溢价率最高，三四线城市三季度甚至飙升至111%。

这种疯狂局面的出现，与当时的货币环境、土地供应等密切相关。克而瑞表示，2016年，在宽松的货币环境下，企业资金来源渠道广泛，融资成本较低；热点城市土地供应受限，“僧多粥少”导致过度竞争，陷入逢拍必出地王的窘境。

进入2017年，市场热度在调控高压下急剧退烧。当年，楼市调控不断升级，“四限”范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显。在“地王年”的映衬下，2017年地市明显转冷，热点城市溢价率回落，“地王”数量减少。

此后，“房住不炒”基调深入人心，土地溢价率再未回到曾经的高峰。中国银河证券统计数据也显示，2016年第二、三季度，100大中城市成交土地溢价率创下自2008年以来的峰值，一度逼近80%，此后一路下滑，至2020年未重回巅峰。

2020年，为缓解疫情对经济发展的负面影响，大部分城市加大了优质土地供应力度，土地市场热度明显提升，土地价格随之急剧上升；到了下半年，受“三条红线”政策影响，融资渠道持续收紧，土地市场热度有所下滑。

CRIC数据显示，2020年四季度以来，重点城市土地市场热度整体呈现下滑趋势。具体而言，2020年10月至2021年1月，热点城市成交涉宅地块的平均溢价率为13.8%，较2020年1~9月下降了3.5个百分点。

调控政策“紧追不舍”

既然溢价率能直观反映市场热度，那么稳定溢价率，一定程度上便能稳定楼市预期，这是此前各地对土地市场的调控逻辑。

2011年，广州首次尝试以“限地价、竞配建”的方式出让住宅地块。2016~2017年，随着全国土地市场和楼市再度走高，针对土地的调控政策再次出现，深圳、广州等多城出台双限双竞土拍模式，进一步限制地价和未来房价。

更典型如北京，通过大规模推广“限竞房”模式，一定程度上控制住了房价上涨。限竞房即通过“限房价、竞地价”的土地出让方式产生的商品房，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格，土地则由出价最高者获得。

2020年四季度以来，因土地市场较为火热，热点城市继续对土拍溢价率和名义地价进行限制。譬如，上海、杭州等诸多城市上调了重点地块的起拍价格，北京、成都、宁波等城市溢价率上限较2020年10月以前明显降低。

克而瑞研报认为，热点城市对土地出让管理更加精细化，并针对市场情况对土拍规则进行微调控，能及时为地市高热降温，降低土拍溢价率。

但需要注意，多数城市倾向于控溢价，但实际楼面地价仍然存在上涨压力，“稳地价”目标依旧任重而道远。此外，在“竞自持”、“限房价”等多重规则的影响下，房企盈利空间明显缩减，商品住宅供求矛盾也进一步加剧。

“适当增加热点区域的土地供应，合理设置地块出让价格和未来入市销售价格，加快项目入市速度缓解供需紧张，才能真正实现‘稳地价、稳房价和稳预期’的目标。”克而瑞直言。

日前，自然资源部相关负责人表示，重点城市要稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为第一位的要求。2020年，重点城市住宅用地供应量都超过了近五年平均完成交易量，今年要继续增加住宅用地供应量。

与此同时，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。这意味着，在降低土地竞拍热度、引导市场理性发展的同时，加大重点城市土地供应，将是今后调控的重要抓手。