原标题：上海禁止住房租赁经营机构新增租金贷
证券时报记者 张淑贤
继深圳和北京后，上海也对住房租赁市场出手了！
2月4日，上海市住建委等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，建立住房租赁企业资金风险预警机制，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为，同时严控租金贷业务，禁止住房租赁经营机构新增业务，压降存量。
“《实施意见》的核心在于给住房租赁市场去‘金融’属性。”同策研究院研究总监宋红卫接受证券时报记者采访时表示，“近年来，我国部分住房租赁企业发展迅速，且带有明显的金融投资属性，‘长收短付’‘租金贷’等进入市场，之前部分长租公寓资金链断裂即是带有明显金融属性且过度扩张造成的。”
《实施意见》从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管等9方面作出具体规定，维护上海住房租赁市场秩序。
在同策研究院资深分析师张吉辉看来，《实施意见》对租金管理的部分浓墨重彩，包括开立资金监管账户、严格资金收付要求、严控租金贷业务等。
根据《实施意见》，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行开立全市唯一的资金监管账户，住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。承租方支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构。
“《实施意见》通过对租金的监管和约束，强制性地匹配了住房租赁经营企业现金（租金、押金）流入流出的途径、目标账户、时间节点和资金额度。”张吉辉表示，“在《实施意见》规范下，住房租赁经营企业既不可能对相应资金进行‘时间错配’，也无法对其进行‘空间腾挪’。”
《实施意见》的看点还包括严控租金贷款业务，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务，已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向上海市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
“住房租赁经营机构的存量‘租金贷/租金’比重不能超过15%，这是住房租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
证券时报记者注意到，禁止新增“租金贷”业务针对的仅是住房租赁经营机构，金融机构仍可以开展个人“租金贷”业务，不过住房租赁合同需要经过网签备案，同时对新发生的“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
“探索建立住房租赁机构资金风险预警机制。”《实施意见》同时指出，“房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过3个月的长周期租金。”
《实施意见》还要求住房租赁企业依法办理市场主体登记和开业报告或备案手续；推行房源核验码制度，未取得房源核验码不得发布房源信息；优化完善住房租赁合同网签备案制度，不断提升网签备案便利化程度，扩大覆盖面等。
“春节后通常是租赁市场旺季，在此时间点上出台相应政策有助于规范住房租赁市场，保护市场各方权益。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
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