文/子木
“北京海淀学区房一夜上涨40万元”。
昨天看到中新经纬报道的这条热点新闻后，我连忙找了几个北京中介朋友核实情况。
“也不知道为什么，学区房热度嗖一下子就起来了，尤其是海淀的学区房，基本上是挂一套卖一套，大家都在抢，跟不要钱似的。”
“北京一些学区房的售价都超了2017年调控之前最高峰水平了，还有人源源不断跟我打听学区房。”
“从11月开始，我几乎没休息过，一套房子几十个家庭看，看完就买都不用商量，而且业主开始坐地起价，一晚上跳涨几十万。”
前几天我就拿到一份贝壳的数据《北京二手房小区榜单》，里面也有描述：
北京学区房或迎来新一轮上涨行情。
因为统计显示，在“2020年业主预期最强的十大小区”中，海淀区的上地东里、东南小区、蜂鸟家园、万泉新新家园、新起点嘉园均是学区房，分别排名全市前五。
其中东南小区，去年12月的房价为12.87万/平米，今年下半年房价开始跳涨，12月房价已经达到14.46万/平米，每平米涨了1.59万元，按照60平米计算，今年一年涨价近百万，相当于年化收益13%左右。
同样，蜂鸟家园每平米涨了1万78，另外两个都是每平米6000元以上的涨幅。
在传统淡季，海淀学区房到底为何涨势如此凶猛，这又预示着北京怎样的楼市趋势？
1
缘由
在前几天全国数据盘点中，我们看到，北京2020年二手房交易规模达到8269亿元，成交套数达到16.6万套，仅次于上海排名第二。
北京今年的成交行情可以说是近两年最好的了，也可以说是自2017年调控以来最大的成交反弹。
需求喷发，库存量被加速消耗，供需失衡。
而学区房，绑定着一个城市最稀缺的教育资源，自然站在商品房价值金字塔的顶尖，这种硬通货，被顶端购买力继续提高价值，是意料之中的事情。
其次，今年疫情对人们的心理预期改变是非常严重的。
之前很多高收入家庭，都喜欢把孩子送到国外去读书，在教育端一直都跟国际沾边。
但是今年疫情，国外失控，几个留学主要国家，例如英国还出现新冠变异，完美形象彻底在这些中产心中沦陷，很多人发现“国外的月亮原来没那么圆”。
于是很多人开始加入争夺国内稀缺教育资源的阵营中，这也是最近海淀学区房房价快速上涨的主要动力。
第三点就是学区房的制约因素“多校划片”，并未对房价产生打击作用，大家对学区房的投资概念基本没有被撼动。
前两年，大家不敢买学区房是因为从上到下都在搞“多校划片”，官方的意图很明显，就是想打击教育资源垄断下的高房价，同时实现教育均衡化。
但现在回过来看成果。海淀施行多校划片，大部分小区依旧可以被分配在就近的学校上学。即使不被分配在小区对应的名校，但是海淀整体的教育非常强，即使最差的学校在其他区也是位于前列的。
虽然多校划片有赌的成分在里面，但对于大部分家长来说，这种赌的风险都是愿意接受的。
一个读者跟子木说，他们家刚把朝阳的大房子卖掉去海淀买了老破小学区房。
一家人蜗居在学区房中，虽然牺牲了一定的生活品质，但孩子的教育有保障，未来考清北的概率还是很大的，最主要的是孩子上完学，这房子转手又能卖个好价格，学区房比朝阳普通房的房价潜力肯定大。
这种双重投资的买卖，怎么算都不亏。
2
信号
这两年搞多校划片、线上教育，到头来还是不如学区房给家长带来的安全感更直接。
最主要的是，现在这些抢学区房的家庭并非是只有钱的家庭，更多人是拥有高等学历的新城市(300778,股吧)精英，他们在不缺乏优质家庭教育的同时还在“攀比”学区房教育条件，真的让人诧异。
不过我个人建议，有充裕条件的可以选择投资学区房，如果是惦着脚尖，以牺牲居住品质换取学区房名额的还是主攻家庭教育吧，或者花钱好好请一个名牌家教。
再回来谈市场。
虽然2020年北京成交量大涨，行情非常好，但并未带来全市房价的普涨，这是因为北京这两年积累的库存大，尤其入市的新盘非常多，冲抵了二手房业主房价上调的预期。
但现在不同，学区房信号出现了。
按照过去以往的楼市规律，每一轮房价上涨，都是由学区房价跳涨带动的，学区房起到的作用就是“先驱和警示”。
数据显示也是如此，北京二手房新增房源量一路下滑，带看次数年末翘尾，市场蓄势完成，明年小阳春房价的上涨火苗已经点燃了。
如果明年房价上涨，北京会继续升级调控吗？
大概率不会，首先是“师出无名”，这轮房价支撑是靠刚需主导的，是在北京政策严控的条件下达成的，没有炒作。
其次是政策刹车已经踩到底了，认房认贷限购限贷，都是全国最严的，如果加码政策，必然会殃及刚需，这违背了“房住不炒”的本质。
3
警示
根据线报，2020年成交最好的城市上海，现在房价已经开始蹿升，近期很多读者都在反映这个现象，其中一个朋友发来抱怨，说自己关注的一套房踩上了“蹿天猴”。
紧跟其后，2020年成交量第二的北京，自然不会拉垮。
其实我对北京购房者的呼吁已经很久了。
9个月前，我写了一篇文章，《疫情结束之前，我劝你在北京看房》，7个月前我又写了一篇文章《你还在等北京房价下跌吗？》，2月前我再执笔警示《注意！留给北京买房人的时间不多了》。
每一篇文章，我都用大量的数据和现象推导行情演变，最早听着上车的现在很多人的房价都有一定的上涨。
现在正值北京“政策底+房价底”，能不能抄到就看你的本事了。这也是子木对于北京楼市的最后一篇预警。
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