文化旅游、房地产是华侨城A主要的两个业务板块，过去数年，由于房地产业务收入持续高于旅游业务，市场不时会有“以开发旅游为名义、行发展地产之实”等声音。但这种情况似乎开始扭转，华侨城A2020年年报显示，公司连续第二年旅游业务板块的营收规模超过房地产板块。
不过，华侨城A却“增收不增利”，去年实现营业收入约818.68亿元，同比增长36.39%，归属于上市公司股东的净利润约126.85亿元，仅微幅增长2.80%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润下降3.17%。
旅游收入占比扩大 主营业务毛利率下降
2020年，华侨城A实现营业收入818.68亿元，同比增速达到36.39%。在两大主业中，旅游业务的营收连续第二年超过地产业务的收入，报告期内，旅游业务综合收入达到431.75亿元，同比增长42.67%，占总营收的52.74%；房地产业务收入372.39亿元，同比增长27.82%，占总营收的45.49%。
两者的差距也进一步拉大。2019年，华侨城A旅游业务综合收入、房地产业务收入分别约为302.63亿元、291.34亿元，分别占总营收的50.42%、48.54%。
2020年的疫情对旅游行业的影响较大，就华侨城A而言，旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区共接待游客4282.5万人次，为2019年的82%。在3月30日下午举行的业绩会上，华侨城A副董事长姚军表示，2020年年初的疫情对旅游市场影响较大，但后期出现强劲反弹，说明国内的旅游市场潜力巨大。多年以来，文旅产业都是华侨城A的核心竞争力，也是公司在行业内最具影响力的一大板块，未来仍会坚定不移地聚焦文化旅游产业。
地产业务收入在总营收中的占比虽有所下降，但全年房地产销售额首次迈入千亿元大关，实现签约销售额1052亿元，签约销售面积465万平米，均创历史新高。不过，该板块的毛利率却较2019年下降15.28个百分点，降至59.32%。规模越做越大的旅游业务，显然不如卖房子更挣钱，全年毛利率约42.02%，同比微增1.39个百分点。
受地产业务毛利率下滑的拖累，公司2020年的主营业务(旅游业务和房地产业务)的毛利率较上年同期减少约7个百分点。年报称，这主要是受产品结构及销售区域的影响。
在营收大幅增长的情况下，华侨城A的利润总额却增速缓慢。2020年，归属于上市公司股东的净利润约126.85亿元，仅微幅增长2.80%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约96.87亿元，同比下降了3.17%；加权平均净资产收益率17.47%，同比减少1.86个百分点。业绩会上，公司管理层并未就利润增速较低甚至负增长做出更多解释。
经营现金流3年来首次转正 拿地支出大幅减少
2020年9月21日，华侨城集团官网发布了一篇名为《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议 段先念出席会议并提出工作要求》的文章，在1000余字的通稿中，数次提及了“降负债”，并出现“零利润思维”“狭路相逢智者胜”“霹雳手段”等词汇，措辞比较严厉。央行“345”新规，便是如今市场所熟悉的“三道红线”房企融资规定，华侨城A是首批试点企业之一。
经过近几个月的努力，华侨城A在负债、现金流等指标上有所优化，“三道红线”实现“绿档”。截至2020年末，公司有息负债总额1414.58亿元，较年初增加237亿元，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比19.14%，较2019年末下降了10个百分点，长期借款及应付债券占比为80.86%。
2020年，公司经营活动产生的现金流量净额为212.86亿元，自2017年以来首次“由负转正”，较上年同期的-51.87亿元，增加约264亿元。据年报披露，这一指标回正，既与销售商品收到的现金较上年大幅增加有关，也受到了全年拿地支出减少的影响。
2020年，华侨城A累计获取土地项目25个，新增土地面积约494万平方米，计容建筑面积约1033.14万平方米，拿地金额约358.61亿元；2019年，累计获取土地47宗，新增土地面积约624.70万平方米，计容建筑面积1208.07万平方米，拿地金额约744.56亿元。
对于未来的土地投资计划及整体规模，姚军称，华侨城A不是一个特别强调规模、追求快速膨胀的企业，公司将着力获取优质的资源，包括土地、文旅项目等，发挥成片综合开发、提升城市品质的优势。
回顾过去两年，华侨城A始终绕不开的一个话题就是——持续不断地转让旗下公司的股权，这种不停地买入卖出，让市场有些迷惑。1月份的公告显示，2020年华侨城A通过公开市场成功完成了重庆悦岚房地产开发有限公司70%股权等11个项目的转让工作，合计交易对价68.90亿元。
业绩会上，华侨城A总会计师冯文红说：“股权转让实际上是公司加快周转的一个具体举措之一。公司在项目开发过程中，采取了多种方式加快项目周转速度，一方面是通过房地产业务的运营能力、优化产品结构以及实施跟投等举措来提升运营效率，另一方面，公司会将部分项目与业内优秀的企业建立战略合作联盟，通过合作开发、股权转让等多种方式实现项目的快速周转。未来的发展过程中，我们仍会通过股权转让的方式来加快项目的周转速度。”
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