本文转载自微信公众号：子木聊房
文/子木
前言：
去年年底，我开始着手撰写《2021版楼市分析》系列，每周1～2个城市，大家都很期待。
但年后开始，楼市热度迅速升温，信息铺天盖地涌来，每天大批粉丝在后台留言，问我XX城市到底能不能买。
大家着急我也着急，这个更新节奏着实有点儿慢。最后索性算了，我一篇文章走一批城市，讲究个痛快。
所以接下来我会以城市群为单位，逐步展开分析。
内容只探讨2021年到底买不买，其他诸如板块分析，详细论据，后面我还会单独分割出来做专题。不过放心，每一个建议背后都是5000字以上的调研和数据支撑。
今天是第一篇，我们从最近楼市发生的重要事件开始。
以下为正文：
这两天，央妈喊了国内24家主要代表银行，在北京召开了一场座谈会，主题叫做“信贷结构优化调整”。
这场座谈会的逼格非常高，国内大行悉数到场，基本决定了接下来一年内全国的“信贷”趋势，而这个趋势又和房地产息息相关。
会议内容过多，我转化成大白话，挑重点说：
1、目前我国实体经济恢复还不牢固，央行还要实施稳健的货币政策，其中1.8万亿元再贷款再贴现政策，让利实体经济1.5万亿元。
2、一稳二进三改，坚持“房住不炒”，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
概括一下就是：
经济复苏的挺好，但不太牢固，需要继续“放大水养鱼”（水是货币，鱼是小微企业）。下个阶段的工作部署，稳字当头，其中最重要就是房地产，实施好金融“审慎管理制度”。
明白人都懂，“审慎管理”针对的就是年后火热的“经营贷炒房”。
央行想把钱放进实体经济，刺激小微企业发展，有些人却打着经营企业的幌子，把钱都从银行里套出来，炒了房子。
这种行为就是“顶风作案”。
现在全国各大城市纷纷响应专查组，进行铺网式打击，还会根据情况查旧账，一些人的日子不会太好过。
不过整体来看，只要水还在，老百姓(603883,股吧)手上的钱还是会快速增加，找不到理财方向，兜兜转转最终还会进楼市，现在只不过是把直接进入楼市的这条管道给掐死了。
那么接下来房价将会怎么走呢？下面子木帮大家分析。
1
大湾区
四大一线城市是中国楼市风向标，如果用一年四季来区分，现在的情况是：
广州盛夏、北京晚夏、上海深秋、深圳严冬。
广深作为大湾区两大核心城市，楼市冰火两重天，有些人说是看不懂。这个行情特点我在去年的文章还特地讲过。
把大湾区一劈两半，右面是深圳为首的东部阵营，左面是广州带领的西部阵营。
深圳地少人多，长期供需矛盾，高净值人群聚集，2020年疫情放水一定会刺激房价上涨，从而带动东莞、惠州楼市行情。
深圳疯狂的时候，根本没上海北京什么事儿，房价一夜50万的跳涨，为了“打新”，500万认筹金的豪宅盘都是排着队买。
随后深圳去跟长沙取经，一轮接一轮出政策打压，今年实在控制不住了，出台二手房价指导政策，言外之意是：
“既然压不住，那就甭卖了”。
深圳入冬，东莞强压，惠州上调利率，东部熄火。这几个城市不着急买，房价短时间起不来了，但深圳，今年年底大概率还会蓄力向上走，因为购房情绪依旧饱满。
2020年，大湾区东部大涨，2021年必然是西部，这是板块的轮动效应的必然表现。
广州年后房价启动，之前的调控措施有些暧昧，不出意外，接下来会加码打压，不然影响不好。广州虽盛夏，依旧可以上车，这个城市的房价不算太高。
广州打压，购买力外溢，西部阵营受益。
事实上佛山已经开始启动周期，能上车赶紧上，中山仅限于临深中通道板块，其他地方意义不大，但深中通道板块有些炒过热了，不太建议大家高位接盘。
珠海房价2020年一整年都处于温和上涨姿态，这个城市未来会很强，横琴板块房价已经是5万打底，接下来其他版图会跟着佛山响应，进入盛夏。
而且珠海限购目前较松，未来会成为新一轮投资热土，接下来我会写专题文章给大家讲述，这里埋个坑。
2
长三角
上海是2021年第一轮重点打击的对象，现在被关了禁闭，跟深圳成了难兄难弟，但上海的“余波”并没有被抑制。
“按下葫芦浮起一堆瓢”。
上海的楼市控住了，但客群的购买力还在，必然会寻找周边资产避险。
第一梯队是嘉兴、昆山、南通等这些超级卫星城。
比如昆山2月份成交了1700套新房，相比去年翻了近10倍；嘉兴老破小都涨过了2万/平，3月环比涨幅14.98%，二手房成交很可能创造当地历史纪录；南通二手房均价突破16255元/平米，年后平均涨幅每平米大概1500元左右。
昆山可以买，与上海相连，毕竟存在价差，经济也发达，以后是上海产业溢出的主要阵地。
嘉兴目前房价有些过热，当地业主还在联合哄抬房价，炒作风气严重，非理性区间，此阶段不建议跟风上车，否则会被套牢。
南通的概念还是两年前的，而且前两年房价大涨，现在购买力还没有修复，完全是跟着节奏瞎起哄。
第二梯队是江浙核心城市，苏州、南京、杭州、无锡、宁波。
苏州去年唱衰声音很多，但地表最强地级市不是徒有虚名，强劲的经济又拉动新一波房价。
我一直认为苏州是长三角地区房价洼地，过去是现在也是，纵使已经涨过一轮了，但是相对于杭州，南京来说存在价差，城市基本面又很强，涨价在情理之中。
这个城市能上就上。
南京这兄弟恐怕是长三角，控价玩得最溜的城市，深谙调控之道，既不让房价过热也不让房价停滞，去年温和上涨5%左右。
主要支撑面是经济，去年疫情表现出众，又因为发布落户政策，进一步加大对全省人口的吸引力。今年预计也在5%的上涨范围内，可以上车。
杭州不用多说，一直都是跟着深圳玩炒房的，不过自家有资本，蚂蚁金服惨遭打击后，局部市场信心波及了一段时间，而后马上复苏。
2020年杭州二手房市场成交了10.2万套，市场火热，尤其奥体、未来科技城等热点板块涨幅达到40-60%，学区和次新房的价格涨得比较厉害，老破小一般。
整个城市分化比较严重，对品质物业的追求还是比较高的。接下来可以上车，但要注重物业类型。
一个做传媒的朋友跟我说，目前中国美女最多的城市，一个是成都一个是杭州，美女多证明有钱人多，有钱人多证明产业能力强，这是一个螺旋闭环。
所以在某种意义上讲，美女约等于房价。
无锡、宁波这两个城市经济很强，但是去年被重点“关照”过，而且房价已经涨过一轮了，所以接下来也不会有什么声音，大家即使听到火热的风声，也要坚守自心，捂紧口袋，等待回调。
总之一个规律：
被政策强打过的城市，除非这个城市经济存在严重供需矛盾，否则房价一定会回调，尤其是2020年被调控的城市，今年要等到年底看行情。
3
京津冀城市群
北京房价从去年下半年开始启动，半年时间涨了大概10%左右，核心区的学区房和次新房涨幅在30%左右，老破小一般，和杭州一样，也是比较挑物业的。
普涨不太可能，因为政策三天两头的出，对买卖双方的预期影响很严重，现在房价动力有，但市场房源不多。
北京和上、深、广一样，城内压制，购买力一定会外溢。
但是北京又跟长三角、珠三角不一样。
我之前跟大家讲过，2020-2021年这波购买力，一是因为放水，二是因为疫情下，国外订单向国内大量转移，做生意的有了钱，连带整个社会财富效应起来了。
一富的是核心城市，四大一线城市，其次是强二线城市，二富的是长三角、大湾区、东部沿海城市群等制造业强劲的城市。
京津冀受益面很窄，北京购买力外溢能力也有限，河北整个区域房价就没有支撑点。
之前被称为京津冀房价神话的唐山，开年后也进入阴跌期，挂牌放量的业主越来越多，应了我之前的预测。
同理像保定、衡水、邯郸、张家口市、衡水等城市2021年也会继续回调阴跌，不必这时候上车。
北京外溢，主要接驳点是北三县和天津。
北三县依旧被限的死死的，房价这两年被打到1万多每平米，完全没有环一线城市卫星城的模样，对比环沪的嘉兴，环深广的莞惠佛珠，动辄2万多的房价，真的是太惨了。
但我反而感觉这是长期机会。
北三县楼市被北京接管后，开始加码限购，意图非常明显：
打造一个刚需接驳地，压住房价起基建，基建起来做产业，在这之前不可能放开，否则房价大涨，会制约人口流入。
北京越限制北三县，北三县在全国的洼地价值就越突出，未来的潜力空间就会越大。这期间有扛不住周期的投资者，割肉离场，也有沉得住气的选手，与城市共生，我相信后者一定会熬出头。
北京这轮外溢，最好的接驳点就是天津，毕竟天津的科教是北漂一族梦寐以求的资源，会有一波小阳春。
但天津之前讲过，无论是新房还是二手房，库存严重。
这注定城市分化很大，所以这阶段上车，要集中于学区房，或者核心区的新房以及次新房。郊区的新房不要买，容易被套死，因为整个城市的购买力还在修复中。
2021年注定会有一波局部小阳春，然后继续横盘震荡。个人建议不着急的购房者，可以在下半年去二手房市场捡笋盘。
石家庄我之前重点讲过，这两年回调严重，又加上一轮疫情，导致整个楼市特别凄凉，作为一个省会城市，给人的感觉有些“憋屈”。
但城市面就是这样，不会为外界因素干扰，而且北京的购买力也到不了这片区域。
石家庄只能靠自己。
不过疫情打击后，石家庄房价已经进入底部周期，这段时间上车肯定是不会亏的，但也没有大的涨劲，具体还要看2022年了。
4
买房之道
最后做一个小总结。
资本市场上有水，楼市就会有行情，这是定律。
政策端在压制楼市，维护楼市稳定，这个稳是在金融风险管控上的稳，并不体现在房价上，所以你会看到一些城市政策频出，但房价该涨还得涨，底层刚需购买力决定的。
当然这个上涨是温和的，如果出现非理性大涨，也会触及金融风险。譬如深圳，二手房指导价出台，之后是成都、西安，还有更多的二线城市。
买房之前，一定要判断这个行情处于周期的哪个阶段，是萌芽期，还是爬升期，是巅峰期，还是回落期。
每个城市都有自己的周期，比如嘉兴非常火，但我不建议你买，就是因为它进入了巅峰期，城市又没有非常强劲的基本面撑着，一个政策你就被套死了。南通属于回落期，现在的行情只是蒙在表面上的假象。
买房，一定要用投资的思维去做刚需的买卖，一定要懂得踩周期控风险，踩对了就是几十万的收益。
这些话你能理解，就跑赢了80%的购房者。
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