来源：财经十一人
近期北京部分高端住宅在出售时，买家除了要支付总房款，还要额外支付提升费、装修费等费用，这些费用高达房款的20%-50%，最夸张时，比总房款还多，但不会体现在网签合同上
文|王博马雨筱旭 张晴鹤
编辑 | 马克
雷宇是一位金融从业者，长期关注北京楼市。2021年，准备要孩子的他和老婆商量置换一套大房子，但从2020年底至今，雷宇跑了多个高端项目后，决定暂时不换房了。“套路太深看不懂，变相加了那么多价，真的有人买吗？”
据《财经》(博客,微博)记者调查，近期北京部分高端限竞房（限房价、竞地价）和商品房在售卖期间，买家除了要支付总房款，还要额外支付提升费、装修费等费用，这些费用高达房款的20%-50%，最夸张时，比总房款还多，但不会体现在网签合同上。
岁末年初，沉寂近四年的北京市楼市开始回暖，高端住宅（总价在1500万以上的住宅）也应势抬头。北京丽兹行房地产顾问有限公司专注豪宅销售，2020年12月，丽兹行的成交量创了2017年以来的单月成交纪录。
一位丽兹行的资深经纪人预计，3月份之前，北京豪宅市场将迎来一波涨价潮。在此预期之下，被限价折磨三年的开发商开始玩起潜规则。
01
如何绕开限竞房的限价
雷宇最初在禧瑞春秋相中了一套2000多万元的房子。禧瑞春秋是限竞房，位于北京东北五环外孙河中央别墅区，由远洋集团和首创集团联合开发。
有知名开发商保底，雷宇很感兴趣。
京内这一轮豪宅成交量刚起来，雷宇希望找到好机会置换上车。可最后落座和现场营销人员谈价格时，他犹豫了。
雷宇被告知，这套房子网签价只能做到1600万，其余400多万是项目“提升费”，但提升费具体包括什么，营销人员并未明确说明。对方告诉他，禧瑞春秋2000万左右的房子提升费大约是300万-500万元。
雷宇还向《财经》记者展示一张禧瑞春秋楼王的报价单，报价单上，805平米的别墅，总价6900万元，由网签价、车位、提升费三部分组成。
禧瑞春秋政府限价最高为7.2万元/平方米，正常情况下，这套楼王的价格应该是5796万元，但以报价单上6900万元计，其提升费高达1104万元，约占限价房款的19%。
多位新房经纪人透露了一个业内熟知的套路，提升费、改造费就是开发商想摆脱限价束缚，多赚点钱。毛坯交房的叫提升费，精装修交房的，装修费就会高得离谱。
《财经》记者获悉，禧瑞春秋已经装修完的一套500平米的样板间，开发商对外报价，装修款为1700万，仍以最高限价7.2万元/平方米计算，这套样板间的价格应该在3600万，实际装修款占到了原房款的47%。
一位丽兹行的经纪人解释称 “因为包含了设计师邱德光的设计费，所以装修费才会比较高。”但也有经纪人承认，开发商做限竞房，如果按照限价出售几乎赚不到钱。
禧瑞春秋的情况并不是个案，位于北京丰台区的国风长安也存在类似情况。
国风长安2019年2月取得预售证，总共84户叠拼，由世茂集团和国瑞置业共同开发，也是限竞房。
国风长安开盘均价为5.4万/平方米，以此计算，一套277㎡的叠拼总价约为1500万元，但实际情况是同样户型面积的叠拼是以总价2549万出售。
一位经纪人告诉记者，1000多万元的价差就是装修款和装修改造费。
2018年5月26日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，北京楼市迎来限竞房时代。自2019年起，北京市限竞房成交量也逐渐占据北京商品住宅的半壁江山，成为市场成交主力。
限竞房限制了房价，但也给开发商出了难题。为了在项目中获得更多利润，开发商想尽了办法，在灰色地带游走。
龙湖地产一位营销负责人透露，这不是新鲜事，之前也存在过这种操作，只是2017-2019年豪宅市场不好，没有加价空间。现在市场回暖，开发商就会在政府限价之外，找些门道。
近5年北京涉宅用地宗数分布
02
高端商品房销售的潜规则
多位受访者透露，政策让限竞房明码标价不能涨价，不意味着商品房就能自由发挥。在北京，商品房也有政府指导价，开发商每个项目营销之前都会把售价报给住建委备案，当定价超过指导价时，楼盘就通不过网签。
即便如此，一些高端商品住宅也并未按照监管设定的剧本走下去。
放弃了套路多的限竞房，雷宇随后又看了东直门使馆区附近的万国府、东直门8号院等几个高端商品住宅，没想到熟悉的操作再次上演。
东直门8号院政府指导价10万-12万元/平方米，但实际销售价格为15万-18万元，每平售价约上调了50%，依然是签阴阳合同，超出政府指导价的房款名目还是提升费、装修费。
在万国府一套244平米北向的房子总价要3100万元，政府指导价约为5-6万元/平米，但实际价格为12.8-16.8万元/平米，装修费大约为7.8-10.8万元/平米,比房子还贵。
“一般精装修的房子网签时装修款可拆分，也可不拆，拆分的大部分原因就是政府限价。拆分的房款网签低、税费也低，但贷款金额会变少。万国府这个项目就需要拆分装修款，不然建委不给网签。”一位营销人员回复雷宇。
该营销人员还表示，虽然网签价低，但房子的评估不会受影响，已经有客户评估过了，将来就算转手卖，也会以每平十多万元的价格出售。
如果评估价不受影响，这些逃过限价的高端盘一旦成为二手房，就没有价格限制，几年后转出一卖，高端盘房价仍然坚挺。
而如果雷宇要满足置换需求，就得把自己现在的房子高价卖出去，刚需二手房的房价也会连动高涨。
禧瑞春秋的销售人员曾告诉雷宇，不可能降价，如果再不买也快要卖光了。但当时雷宇并不相信。
丽兹行2020年的北京豪宅新房热销榜中显示 ，禧瑞春秋以115套的成交量，位居第四名。前三名分别是九龙仓、绿城、中交联合开发的壹亮马、颐和金茂府，以及融创开发的香山壹号院。
据中介透露，国风长安目前也仅剩四套叠拼。上述龙湖高管认为，对于地段好的项目，限价也没用，都是稀缺资源。
近日，雷宇又来到了北三环大钟寺附近新开的三个盘。分别是世茂北京天誉、合生缦云、东叁金茂府。
《财经》记者获悉，这三个盘曾经报批13万元/平米出售，耗时半年受调控影响没有通过审核，最后，只能以约11万元/平米的价格出售。
但在世茂北京天誉营销中心，营销人员告诉雷宇一套215平米的房子，总价要2993万元，折合13.92万元/平米。网签价只能以2470万成交，其余523万元为装修款，需另外走合同支付。“如果不这样，我们真赚不到钱。”该营销人员说。
03
限价有用吗？
经济学家数十年来一直在论述，当市场供不应求时，价格管制只会加剧市场的不平衡，平抑价格的有效办法是增加供给而不是管制价格。1972、1974、1982年度的三位诺贝尔经济学奖得主曾合著《房租管制：神话与现实》，论述了旨在帮助穷人的房租管制反而让穷人的境遇更差。
但是，房屋一旦生产出来就会长期存在，但需求旺盛可能只是短期现象，如果担心放开供给会导致长期性过剩，因此管制价格，那么就不得不容忍市场上的暗箱操作。
北京大多数地段不错、品质尚佳的豪宅现在就面临这种情况。开发商奇货可居，通过各种“暗箱操作”绕开限价。
除了装修款、改进费，有的开发商甚至利用绑定营销的方法来变相提高房价。如你想在北京按照正常网签价买一个高端住宅，但也要在丹东买一套房子，多余的房款被转移到限价不严格的城市。
还有一种操作叫分批取预售证，同一个项目，不同批次取证，每次房价的备案价格可以上升一定比例，因此，有的开发商就把取证批次细分到极致。
价格管制扭曲了市场的真实供求，通常是个坏办法，好消息是2020年北京市政府已经做出了调整。
丽兹行2020年的报告显示 ，2020年，北京市住宅用地供应量为50宗，其中共有产权4宗，限价住宅8宗，不限价住宅37 宗，其他住宅用地1宗。2020年不限价住宅土地供应量、供应面积已突破近五年的最高值。
这意味着2021年将会有大批不限价住宅涌入市场，真正让买家、卖家按较真实的市场价格达成交易。“这两年价格限制少了一些，不像前几年管得死死的。”上述龙湖高管表示 。
2021年，北京市场不限价住宅将成为市场供应主体，且占据核心位置。但在房住不炒、保刚需的总指挥棒下，豪宅价格恐怕也难以肆意上涨。
据《北京日报》报道，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队到北京调研会商房地产调控工作，北京市政府有关负责同志表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。
应受访者请求，雷宇为化名
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