文/子木
近段时间，全国楼市风声鹤唳。
一线城市北上广深轮番出台调控政策，全线打压房价。
地产朋友戏称，好像在打擂，看谁出招快、稳、狠，要了老命。
特别是北京，近期传出，为了限制二手房市场交易热度，监管部门要求中介机构降低“带看频次”：
一周之内，每套房子被买家看的次数不超过2组。
之前我们都认为，二手房交易市场是相对自由的，一个愿打一个愿挨，天王老子都管不着。
但看完这份承诺书后，我瞬间沉默了，眼前只有一个字：
服。
不过站在宏观层面，严打房价是富有远见的。
接下来人们对城市房价的涨速会有一个预期，尤其是年轻人，对“家”有个盼头。
而不像以前，希望与绝望，可能只在一夜之间。
可以说，我国楼市能走到今天这一步，已经超出了绝大多数人的预期。
过去我们不相信房价可以被调控住，但现在我们不敢说房价能轻易涨起来。
明白这套逻辑，其实就知道了“房住不炒”的本意。
算了一下，从2016年12月到现在，已经4年有余，昨天晚上我把这4年的楼市事件翻了出来，认真研读，颇有感触。
希望接下来子木这些话，能对你在未来房价趋势上有一番新的见解。
1
跳出塔西佗陷阱
之前，市场上很少有人相信房价能被调控得住。
这是因为我们陷入了“塔西佗陷阱”。
“一旦皇帝成了人们憎恨的对象，他做的好事和坏事就同样会引起人们对他的厌恶。“
对于楼市，98年第一次房改后，每次房价大涨后，我们都要求稳定房价，但每次调控之后，房价又在逆势而涨，甚至报复性上涨。
循环往复，人们对于楼市政策调控没了信心。
2016年12月，房住不炒横空出世，当初人们的态度，依然不屑。
因为我们已经习惯了近乎二十年的炒房风气，期间诞生了不计其数的发财梦，也有更多的人愿意把资产配置到里面，抵御通货膨胀。
长此以往，开发商、炒房客、地方以及银行等既得利益体，已经形成了牢不可破的“魔障”。
这个魔障无法破除，归根结底是因为各个城市的经济发展太依赖房地产。
中央调控不敢下死手，是担心GDP降速，背后牵连成千上万老百姓(603883,股吧)的饭碗。
但在2016年12月以后，天变了。
为什么呢？
灰犀牛。
2
决心
数据统计，过去十几年，我国房地产融资规模不断扩大，商业房地产贷款的占比从2004年13%，增长到2019年的高点29%，贷款余额年复合增长率在21.4%。
同时居民杠杆率同步提升。
2009年是23.5%，而十年之后，这个数值变成了55.8%，创造历史新高。
房贷成为家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
说实话，2019年是中国楼市孕育风险最大的一年。
主要风险不在一二线城市，而是三四线城市，多地房价飙涨，有的县城房价甚至炒到了1万元/平米以上，老百姓都把钱塞进了楼市。
最重要的是，2019年我国经济趋势是下行的，两者对冲很容易爆雷。
灰犀牛近在眼前，再担心GDP已无济于事。
于是在2019年，中共中央政治局会议上，明确表示：
“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
紧接着，全国各地开始疯狂出台调控政策，全方位打击炒房客。
数据统计，2019年调控次数高达620次，创下历史记录，很可能成为历史绝唱。
2017年，250次
2018年，408次
2019年，620次
2020年，498次
2020年突发疫情，全国各地楼市封锁，彻底进入寒冬时刻，各地经济下滑严重，纷纷松绑政策欲自救。
如果按照过去的套路，经济下行，地方喊救命，上面定然是睁一只眼闭一只眼了。
然而我们却看到了非常夸张的现象：
只要有城市敢自行松绑，马上责令废除，收回政策，俗称“政策一日游”。
也就是从2019年开始，中央敢于在经济承压的情况下，继续加码调控。
“逆周期调控”似与地产调控呈“脱钩”之势，也证明了“房住不炒”的决心。
3
房地产契机
2020年对于一些人来说是非常黑暗的一年，但对于楼市来讲，是历史转折之契机。
因为这一年的上半段，我们经济进入近十几年以来最艰难的时刻。
但我们又发现失去房地产后，中国经济并没有垮塌，反而在下半年，开始爆发式爬坡。
至此，所有人认为中国这趟列车上，没有房地产做主动力，依旧可以高速奔跑。
房地产经济捆绑经济的“魔障”开始出现裂隙。
2020年8月，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》刊文再次强调：
房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。
随后又爆发了新的一轮调控潮，我把它称之为「打鼹鼠式」调控。
意味着只有城市房价踩到红线，马上会遭遇问责调控。
紧接着，中央又针对开发商出台了“三道红线”，被业内称为地产行业的“巴塞尔协议”，年底针对银行出台了“两道红线”，勒紧信贷口子。
一位地产行业的朋友跟我说，从2016年12月开始，有一种刀架在脖子上的感觉，背后还有皮鞭子在一直猛抽，喘不过气来。
因为整整4年，政策大手从未停止过施压，一直都在围追堵截这头灰犀牛，这个产业链上的既得利益体开始瓦解。
而且这样的态势将会是未来楼市的一种常态。
4
反向思维
谈到这里，很多人都说，房地产这不就玩完了吗？房子哪还有投资价值？
这是很多人的误解。
“房住不炒”，是“不炒”，并不是“不涨”。
其实对于我们这些楼市研究者来说，房住不炒后的市场反而更有投资价值。一个理性稳健的市场，对老百姓来说更重要。
为什么呢？
类比于股市。
美国的股市，一家上市企业的股票是跟业绩、利润、负债等核心发展指标深度挂钩的，而且承载着国民财富，通过技术分析，炒股完全是一个可以配置资产的渠道。
但在中国呢？
就是炒。
2020年行情好的时候，大部分股票不分青红皂白一起涨，很多垃圾股几个涨停板，直接把追涨的散户都埋了。
再厉害的技术分析都无济于事，只有“情绪”可言。
同理于楼市，过去行情好的时候，好城市落后城市一起涨，好地段垃圾地段也一起涨，遇到冷市，最后把买房人都套死了。
但房住不炒后，在政策打压下，全域剥离了炒作这一大因素。
所有城市的房价走势立竿见影，而且龙头城市和落后城市，分化越来越大。
我挑选了几个强一二线城市，2016年12月-2020年2月的房价趋势。
北京二手房均价走势
广州二手房均价走势
深圳二手房均价走势
杭州二手房均价走势
成都二手房均价走势
武汉二手房均价走势
我们会发现，2016年以后这些核心城市的房价都在飙涨，但房住不炒后，整体开始加速回落，炒作泡沫挤出。
但是几年后，龙头城市的房价又进入了回涨阶段。
尤其像北上广深这样的城市，新的一轮房价，是实打实刚需支撑起来的，这属于理性的稳增长阶段。
但有些城市却不是这样。
很多城市被打掉投机泡沫后，房价回落，止步不前，进入了高位横盘时期。
如果城市自身经济实力不够，在房住不炒的后时代，大概率会陷入长期横盘阴跌的窘境，这无疑套死了买房人。
至于哪些城市未来肯定没有发展潜力呢？
我这里不会笼统地说什么三四线城市，而是想让大家来看两张图。
第一张是《2020年养老金中央调剂》，解释了2020年各省市养老金上缴和下拨的比例。
我们看到广东省养老金收入全国最高，而且净贡献达到645.71亿元，这意味着广东省的年轻劳动力充沛，地域人口结构优质。
广东年轻人不单可以养当地的老人，而且还有富余，接济其他省份的老人。
最惨的是东三省，全国排名倒数，这意味着当地老龄化严重，年轻人连老人都养不了，只能靠其他省份来接济。
这种形势下，年轻人只能继续外流寻找出路。
这句话可能不太好听，但事实证明，年轻人外流的城市或者地域，经济发展是无望的，房产没有任何投资价值。
所以在东三省，我认为能投资房产的地方有且只有2个，沈阳和大连，只有这些城市还勉强能吸引东三省的年轻人流入，其他不用考虑。
养老金调剂净贡献为负的省市，房产投资价值只局限于省会城市，而且这个城市的“首位度”一定要很高才行。
第二张图是2019年全国各省市人口出生率对比。
大家都知道，现在全国整体的人口出生率每年都在下滑，人均40平米居住面积下，一个城市的出生人口和流入人口决定了未来房产价值。
我们会发现，大部分城市的人口出生率都在降低，尤其内蒙古、天津、山西、新疆都不足10‰，意味着这些省市的人口结构在加速老龄化。
尤其东北振兴很难说，年轻人都走了，出生率还是世界奇低，北京上海虽然出生率低，但是迁入的年轻人多，潜力还是很大。
如果没有外来人口填充，房产价值只能逐渐暗淡。
广东、四川、浙江的出生率虽然不是最高的，但人口基数大，综合指数在全国属于第一梯队，这就是我为什么非常看好大湾区、长三角、川渝城市群房地产的原因。
过去在影响房价的三大因素是金融、土地和人口，这里面金融和土地可以人为调节，唯有人口是无法解决的因素。
这也是近几年来百城抢人的意图，一是为了经济发展，二是为了稳住房价。
所以房住不炒后，我们把人口列为影响房价的第一因素，未来人口数量多、出生人口多、且流入人口多的城市，就是楼市茅台(600519)，大家要心有所知。
5
四年感悟
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最后再总结一下。
1、走出塔西佗陷阱的中国楼市，调控将无比灵敏，政策性市场中，投机属性趋近于0，未来政策放开的可能性也几乎为0。
2、闭着眼买房赚钱的黄金时代彻底完结，未来是理性的稳健市场，想在房子上赚钱，必须学会技术分析，比如城市、地段、资产类型、居住环境、户型物业等等。
3、房住不炒只是剥离了楼市炒作因素，但并不代表房价不涨。好的资产依旧会随着人口、经济的积聚与发展，水涨船高。
4、盯紧人口流动趋势，马太效应下，未来城市分化会非常剧烈，投资价值聚焦在人口递增的龙头城市板块，而人口总量低、人口递减的城市，自住可以，投资没有意义。
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