“实在有难度，那先不做了呗，等能做的时候再说。”接完银行客户经理的电话，成栋（化名）摇了摇头，有些无奈。
从今年元旦开始，成栋就在不同银行间穿梭，他想把手里的房贷转成经营贷，再把房子抵押给银行，置换一笔资金用于公司经营。然而，近1个月过去了，贷款依旧没有眉目。
不仅是转贷，在2020年底，监管将银行分为五档，设定了房地产、个人住房按揭贷款“两条红线”之后，上海、广州等一线城市的房贷额度开始吃紧，深圳更是不能例外。
第一财经记者从深圳多家银行获悉，部分银行已经停止了个人按揭贷款投放；有额度的银行，目前在申请贷款后，也要等到3月左右才能放款。
而随着额度收紧，部分银行的房贷利率也开始上浮。第一财经记者从部分股份行了解到，在客户同意的前提下，一手、二手房的贷款利率上浮60个、100个基点后可以按照正常流程审批。但国有大行的房贷利率仍保持稳定。
额度普遍紧张，评估价格“保持克制”
愿意放款的银行，额度只有1000万元；放款额度能满足要求的，房产评估值又低于预期……这让成栋的贷款屡屡“卡壳”。无奈之下，他花了几万块钱，把贷款委托给中介办理，至今仍然没有结果。
成栋说，他用于抵押贷的房子目前市值在1600万元左右，还有500万元贷款没有还清，希望能从银行贷款1100万元左右，还清房贷后，还能剩余600万元左右可以用于公司经营。然而，多家银行给出的评估结果只有1200万元左右，贷款金额更是远远低于成栋的预期。
“评估价做不了那么高，贷款金额这么大，说是公司周转，谁知道是不是又去炒房，现在深圳房价过热，监管又刚刚出了政策。”北方某股份制银行深圳分行人士说，据他了解，评估公司近日接到通知，要对房产评估价格“保持克制”。
2020年12月31日，央行、银保监会将银行分为五档，设定了房地产贷款、个人住房贷款占比“两条红线”，此后，上海、广州、深圳等一线城市的房贷额度就开始吃紧。
第一财经记者从深圳多家银行获悉，一些房贷占比偏高、额度紧张的银行，今年初以来就已经逐步停止或收紧房贷，除了一手房，二手房也受到波及。而房贷占比远低于监管红线的银行个别支行也暂停了房贷审批。
“一是因为政策变化，二是也没有额度，包括一手房、二手房在内，我们行的房贷业务开年以后全部停了。”某大型城商行深圳支行行长对第一财经记者称，去年底，该行的房贷业务还在正常进行。
某主打二手房房贷的股份制银行支行行长也称，该行虽然还有一定额度，而且房贷总体占比距离监管红线也有距离，但现在放款节奏明显放缓，现在申请，预计最快也要3月份才能放款。
上述北方股份(600262,股吧)行人士说，去年12月已经审批过的房贷到现在还没有放完，他所在支行合作的几个楼盘都在排队等待放款。如果现在申请房贷，估计要等到3月份才能放款。
接受记者采访的银行人士均称，目前只有工行、建行等四大国有银行还有一些房贷额度，但也比以前紧张，现在申请房贷“排队两三个月是免不了的”。
“我们还在正常放款，但时间上估计要等几个月。”某国有大行房贷业务人士说，目前房贷额度紧张，放款节奏要看具体的业务量。另一家国有大行深圳分行人士也称，目前房贷仍在发放，但要排队。
额度紧张，银行只能新旧置换
当前，房贷对于银行而言仍是优质业务。在额度紧张的情况下，一些银行只能通过新旧置换的方式发放新的房贷。
上述北方股份制银行人士说，该行现在的做法，一方面是少量新增房贷，另一方面是以前贷款收回后，腾出额度，再向排队的客户放款。
“这会成为常态，房贷比例超限的银行，只有控制、优化增量，额度少就少投放，比例下去了再多放一点。”某股份制银行一位分行行长称，同时，房贷也在不断收回，收回的部分就变成了新额度，通过新旧置换保证业务开展。
而为了满足优质客户，一些有额度的银行则采取差异化的政策。
“我们现在的策略是保持房贷业务稳定。”华南某股份制银行人士说，虽然还有空间，但不能增加太多，也不能突然刹车，“对于一些优质客户的需求，符合监管要求的前提下，仍要适度满足客户需求。”
半年报数据显示，截至2020年上半年，该行房地产贷款、个人住房按揭贷款，合计约为5000亿元，在全部贷款中占比尚不足20%，距离监管红线还有较大空间。
上述国有大行房贷业务人士也称，虽然额度紧张，但并非所有房贷都需要排队，而是根据客户、开发商资质而定。优质客户、长期合作的、大型开发商，银行房贷政策上会适当倾斜，额度也会优先保证，但中小开发商、合作较少的客户，排队时间就会比较长。
某大型城商行中高层人士称，除了额度，成本收益比也是一个很重要的考量因素，该行负债成本已经与房贷利率接近，虽然房贷占比远低于监管红线，但该行不会在房贷业务上投入很多资源，贷款会更多投向收益更高的消费贷、中小微企业贷款。
部分银行房贷利率已上调
随着贷款额度收紧，部分一线城市的房贷利率近期开始上调。
根据第一财经报道，工农中建四大行已经上调了广州地区的房贷利率。其中，首套房贷款利率从原来的LPR+40BP（基点）上调为LPR+55BP，二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。
某国有大行广东分行人士对第一财经记者称，按揭贷款、开发贷、房地产抵押贷的政策没有变化，一直按照监管、总行的要求办理，房贷仍在正常投放，但对利率调整未有明确回复。
第一财经记者从多家国有大行获悉，四大行在深圳地区的房贷利率目前尚未出现变化，仍以此前标准执行。
上述国有大行房贷业务人士称，当前，该行一手房贷款的年化利率仍按4.95%执行，二套房为5.25%。“目前还没收到房贷利率调整的通知，广州已经调整了，深圳也有跟进的可能。”该行人士称。
股份制银行则出现了分化，一些额度紧张的银行，房贷利率已经上浮。某股份制银行房贷业务人士说，在客户同意的前提下，按一定比例上浮利率之后，房贷申请不用排队，可以按照正常流程审批，一般情况下，一手房利率要在现有基础上上浮60个基点至5.25%左右，二手房则要上浮100~110个基点，达到5.6%~5.7%。
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