赶在元旦前夕，央行、银保监会发布了一项房地产金融政策的重磅新规——建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，自2021年1月1日起实施，严控房贷规模的同时将住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，给银行发展住房租赁金融业务开了“绿灯”。对于银行业来说，在政策扶持下，住房租赁市场的培育蕴藏着不少业务机会，未来银行应当如何更好地介入这一领域成为业内关注的问题。
住房租赁金融开“绿灯”
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。该政策将所有银行分档设置房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个指标上限，对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。《通知》自2021年1月1日起实施。
从此项规定带来的直接影响看，东吴证券(601555,股吧)研报显示，中大型银行受政策影响比较明显，如果基于2020年中报数据测算，10家上市银行的住房贷款占比超标、11家的房地产贷款占比超标。
值得关注的是，近几年来，“房住不炒”，压降银行涉房贷款规模的主旋律未曾动摇。而在监管划定红线房地产贷款占比五档“红线”，执行更为严格的房地产贷款管理制度的背景下，银行发展住房租赁金融业务正迎来新的业务机会。
根据央行、银保监会方面的表态，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
对此，光大银行(601818,股吧)金融市场部分析师周茂华对北京商报记者表示，此项规定相当于给银行发展住房租赁业务开了“绿灯”。从实践看，银行可以与政府、房地产企业等机构合作发展住房租赁市场，银行一般在信用中介、住房获客、提供按揭信贷、租房业务等方面提供金融服务。按照这个思路发展，一是有助于增加国内住房租赁市场供给，尤其是长租房市场发展，租赁市场发展有助于平稳房价；二是有助于降低房地产负债过度扩张和银行对房地产信贷集中度过高的潜在风险，即防范化解房地产“灰犀牛”风险；三是有助于拓宽银行业务空间。
事实上，2020年中央经济工作会议已明确了对住房租赁市场的高度重视，这也是近年来中央经济工作会议对住房租赁着墨最重的一次。银行业资深分析人士王剑辉表示，央行银保监会此次政策推出，是配合中央对发展房屋租赁市场的战略安排，可以肯定的是，对经营具有战略前瞻性的金融机构来说，发展住房租赁金融业务一方面可以成为一个补充收入渠道，另一方面，也可以成为其他业务的助推器，比如租金贷发展到一定阶段可以成为其房贷业务的重要信息数据来源或其他金融消费信用评级的重要依据。
或成发力方向
在政策支持之下，对于银行业而言，住房租赁市场的培育潜藏着不少机遇，首先走入业内视线的便是租金贷业务。
周茂华表示，随着城镇化不断推进，尤其房价相对高的一二线城市，人们对租赁住房观念改变等，长租房需求潜力大，同时，监管层对银行房地产信贷集中度设立“红线”，将吸引银行开始重视住房租赁市场业务拓展，势必推动银行开发相关金融服务和产品，包括提供信贷按揭产品等。
事实上，长期以来，租金贷都被划归到银行房地产类贷款之中，但在近年来监管控制银行房地产贷款规模的背景下，租金贷产品相较于银行传统房地产贷款收益不高，使得银行缺乏在有限的贷款额度里发展租金贷业务的动力，再加上租赁市场发展不成熟缺乏规范，消费者投诉较多等原因，银行布局这一领域一直未有太多声响。
“可以预期新政策出台以后，会有更多银行有主动性参与这方面业务，银行会借助政策拓展其服务线、产品线，提升客户服务能力，将这项新业务作为个人消费金融业务提升的一个重要辅助手段，但这种动机更多是一种‘圈地’的动机，使自身不在行业中处于落后地位。”王剑辉对北京商报记者如是说。在他看来，房屋租赁贷款在金融机构的发展还处于早期阶段，规则制定、经营模式摸索可能还需要一些时间，盈利空间相较于传统的房地产贷款较为有限，银行也不会过于激进快速扩张。
易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步对北京商报记者表示，个人房贷仍然是银行发展的主流，同时从政策上看，发力租金贷是银行未来发展的一个方向，势必会有越来越多银行介入。
如何掘金？
在此前一些风险纠纷的困扰之下，银行发展租金贷业务还存在什么问题，接下来应当如何更好的介入住房租赁市场也成为市场关注的问题。
在周茂华看来，银行入局长租市场，有资金、客户与信息、品牌声誉等方面优势，但从以往一些案例看，由于银行与其他机构、平台合作出现风险和收益不匹配、法律纠纷较多等问题，未来银行需要考虑风险与收益平衡及业务可持续发展等，以及银行深入研究合作模式、明确自身定位，如何最大限度减少法律纠纷等风险。
“中小银行与长租公寓等合作应该是引流的合作方式，而不是直接把钱贷给长租公寓，真正比较稳妥可持续发展模式应该是让长租公寓提供客源，然后银行提供金融服务，实现共赢。”谈及此前出现的长租公寓风险，王剑辉如是说。
他进一步指出，银行发展租金贷业务还需开展跟踪服务，做好资金监管，避免贷款资金的违规使用，密切注意租赁企业经营状况，同时行业还应当建立信用信息共享机制，并联合外部机构，比如与保险合作来达到风险共担、利益共享，降低风险隐患。
对于未来银行应当如何开展租金贷业务，以及适合什么样的银行开拓这项业务，王剑辉表示，从业务开展对象来看，分为个人客户和机构客户。对于零售业务比较突出的银行可大力拓展个人客户，同时可以有选择的开展一些机构客户业务。目前可能最先开展的是一些中小型银行、直销银行，因为这类业务零售特征比较明显，大中型银行可能更多会从机构业务着手。开展机构客户的过程中，应该更多选择面向企业类的客户。比如企业为员工提供租房，企业手里的资金在经营上若有更好的用途，银行可以为其提供租金贷解决压力，间接支持了实体经济的发展。
严跃进指出，在政策支持下，大型银行势必会发力住房租赁金融业务，可以适当成立专门住房租赁的两个条线，一是作为住房租赁的装修、房源收购等经营方面的贷款，二是作为租客短租变长租的贷款。部分区域性的小银行、农村信用社如果看好该业务，对当地集体建设用地做租赁住房提供金融服务，也具有一定的发展优势。
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