本文转载自公众号：“大伟看楼市”
2021年第一天到了，在过去的2020年，大部分人都活的苦逼，总算熬过去了，回到房地产市场，值得期待的是，2021年北京房地产市场肯定不会比2020年差，而且暖冬明显出现了，今天简单的回顾去年最后一天发生的“树村”地块，和销冠排行榜！
首先：2020年全年市场成交明显暖冬，北京楼市刷新5年记录！
整体看，2020年12月新建住宅网签6681套，二手房住宅网签20944套，同比环比均明显上涨。累计年内数据看，2020年合计成交新建住宅成交达到了49189套，这是最近5年来的最高记录！
二手房市场也非常活跃，累计二手房住宅完全高达168839套。同比上涨16.4%.也是最近4年来的最高记录。
2020年北京市场出现了暖冬供应量增加，热点项目网签明显上涨。
整体看，年底，房企入市积极性提高，大部分为了避免年末可能出现了不确定情况，?北京新房项目加快了入市速度，开启了十月的抢收大战。
出现2020年北京市场温度上升的核心原因主要有几点：全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。市场供应结构出现变化，不限价项目建设，成交均价逐渐企稳，大部分地块不限价
整体看，数据依然属于高位运行中。限竞房累计入市9.1万套，已经网签5.4万套，可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.3万套，随着供应减少，土地结构的变化，北京2021年将再次以不限价商品房供应为主。
整体看，北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣，实际在2020年整体项目基本保持了价格平稳。
累计数据看，2020年北京限竞房成交已经刷新了年度记录，整体成交量相比前期有所活跃。而且随着土地供应结果的变化，市场不限价房源明显增加，限竞房的性价比相对提高。
2：回到市场关注的销冠：
按照金额排序销冠是萬橡悦府，按照套数排序，销冠是寰宇时代：
一：金额销冠
二：套数销冠：
2020年纯商品房住宅销冠
最后简单的聊聊树村地块的问题：
市规划和自然资源委12月31日发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，首次试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。
公告明确这3宗地将设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
看了大部分人分析的内容:有几点问题：
1：这并非普遍现象，当下北京等待出让的住宅土地合计有10多宗，只有位置最好的几宗出现了这个问题。也就是说这一类型的土地出让规模并不是像限竞房一样全面铺开。
2：只是有可能会变成5年限售且交易要缴纳部分收入的房源，如果开发商竞拍溢价率不高，那么就依然是普通的不限价商品房住宅。
3：这个政策出台的目的是为什么？很简单，避免出现地王。
总起价118亿，合计17.55万平米的两宗纯住宅地块挂出来了，平均地块的楼面价起价为6.72万元。树村区域位置非常好，销售价格卖到12万不难，即使按照市场传闻的11万左右限价，当下的楼面价6.7万起价，依然有2-3万的溢价可能性，这种情况下这一政策核心是为了不出现楼面价8万+地王。
4：地块的溢价率会设置成多少，相比之前溢价率全部在50%，从东坝地块开始溢价率上限设置成个位数，打乱了很多现场竞标人的步伐。
5：开发商会如何？
其实对于开发商来说，最大的影响是分成比例直接变成了溢价率，相当于这部分金额直接减少了开发商的货值。而对于购房者来说，相当于购买了限竞房。而且后续有很多的问题，比如贷款首付如何计算？地下室部分如何计算？车位部分如何计算？
所以树村地块目前看，出台这个政策，就是为了避免出现地王，而且按照目前情况看，很多开发商也在应对，很可能出现抱团拿地的现象。拭目以待。
但这些都不能影响北京2021年房价上涨了：
北京楼市是过去4年全国最惨，跌幅惊人，相比深圳同比跌了50%！
尽量找官方数据，虽然我们大部分人都认为北京二手房价格现在相比2017年3月的市场高点跌了超过20%，但从官方数据看，国家统计局数据显示，2020年10月，北京二手房价格指数是152点，相比2017年3月跌了5%左右，也是全国70大城市里面的倒数第二，相比深圳的上涨43个百分点，相当于北京少涨了50%。广州与上海上涨了5-10%。长沙上涨了17.8%。
经济基本面：
如果说过去几年北京一直是主动减量发展，肯定会带来人口减少的影响，但2020年开始，增加政策再现。
2020年前三季度，全市实现地区生产总值同比增长0.1%，经济增长由负转正。目前看北京市主要经济指标逐步恢复，线上经济逆势增长，民生领域保持稳定，全市经济社会秩序已基本恢复正常。
从2013年上海作为第一个设立自贸区的城市，到今年9月第六批自贸区正式诞生，中国已有21个省/市获得自贸区，覆盖全国49座城市。北京成为第49个城市，在部分区域带来了明显的利好。
简单的总结一下：
综合来说，作为一个首都，北京是京津冀的龙头城市，从全国市场看，一个区域如果龙头城市不涨，整个大区域市场不可能上涨，所以过去一年，全国房价上涨城市基本集中在没有暖气片的华东华南。
整个华北东北房价基本熄火，除了唐山等少数城市，全面下调，但这种下调随着信贷宽松市场已经积蓄了购买力，所以，2021年，北京市场除非出现加码调控，否则房价已经必然上涨。
从土地市场看，限竞房供应节奏叠加二手房学区的变化，注意了！北京2021年房价涨幅起码10%，拭目以待！
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