监管升级额度告急，房贷利率上涨周期来了

在LPR（贷款市场报价利率）连续11个月不变后，房贷利率上涨周期来了。

这在珠三角、长三角热点城市表现得尤为明显。近期，广州地区的工商银行(601398,股吧)、建设银行(601939,股吧)、农业银行(601288,股吧)等国有商业大行纷纷将首套房贷利率升至LPR基础上浮65个基点，涨至5.3%，1个月前利率还是5.2%。惠州地区一家国有商业大行支行则将二套房贷利率涨至6.7%，接近7%。

“房贷利率暂无变化，但额度确实比较紧张，不排除后期会上调利率。”北京一家股份制银行个贷工作人员对中国房地产报记者表示。

这背后是涉房资金监管的持续升级。就在去年年底，中国人民银行、银保监会联合发文，为银行涉房贷款设置了两道“红线”，从2021年1月1日起实施。最近，银保监会、住建部、中国人民银行还在全国范围内启动了针对经营贷的专项排查。

据中国房地产报记者统计，已发布2020年财报的21家上市银行中，在个人按揭贷投放上，建设银行、邮储银行、招商银行(600036,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、中信银行(601998,股吧)、青岛银行(002948,股吧)均已超过监管“红线”。这意味着房贷收缩是必然的结果。

多家“超标”银行负责人在业绩会上表态，要压降涉及房贷的增速。“对于建设银行而言，房贷集中度新规的过渡期相对充裕，存量超标部分会逐年消化，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。”中国建设银行副行长吕家进表示。

部分银行房贷已触红线

去年12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构分为5档，其中，第一档为中资大型银行，包括6家国有商业银行；第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行等；第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括地方城商行等。

三档银行对应的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为：（第一档）40%、32.5%；（第二档）27.5%、20%；（第三档）22.5%、17.5%。

从上市银行2020年财报来看，形势仍较为严峻。

中国房地产报记者统计发现，截至2020年末，第一档中的6家国有大行房地产贷款占比均在红线之下，但其中，建设银行和中国银行(601988,股吧)这一指标超过39%，逼近40%的红线。

个人住房贷款占比方面，建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。工商银行（30.8%）、农业银行（30.8%）、中国银行（31.15%）个人按揭贷占比均超过30%，与监管上线32.5%相差不远。

距离“红线”较远的是交通银行(601328,股吧)，房地产贷款占比仅28.07%，个人住房贷款占比仅22.12%。

在第二档股份制银行中，截至2020年末，招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过27.5%和20%的上限。中信银行个人住房贷款占比也超过20%，房地产贷款占比（26.91%）逼近27.5%的上限。浦发银行(600000,股吧)房地产贷款与个人住房贷款占比分别为26.37%、18.73%，亦双双逼近“红线”。

民生银行(600016,股吧)房地产贷款占比为24.76%，个人住房贷款占比（13.37%）则低于上限较多。“2021年民生银行将严格控制公司客户的房地产开发贷款投放和新增，把房地产贷款新增资源绝大部分配置在个人住房按揭贷款领域，以进一步优化房地产贷款内部结构，保证新增房地产贷款的安全性。”民生银行相关人士表示。

第三档城商行中，截至2020年末，青岛银行个人住房贷款为405.88亿元，占贷款总额19.63%；房地产业贷款为209.7亿元，占贷款总额10.14%。其中，个人住房贷款占比已超出17.5%的监管“红线”。此外，郑州银行个人住房贷款占比为15.11%，接近“红线”。

按照规定，房贷占比指标超出上限2个百分点以内的，银行有2年调整期。超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。“超标”银行要在过渡期内完成调整。

多家上市银行负责人均在业绩发布会上表示，将按照监管要求，加快相关涉房贷款调整力度，在贷款投向上严格把关。

“存量超标的部分我们会逐渐消化。”吕家进表示，对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理，专注于为一二线城市的优质客户提供支持，开展项目合规审查，严格把关贷款的投向和项目用途。对于个人住房贷款，优先支持刚需群体，满足人民群众合理的一般住房需求和住房改善的需求。

招商银行首席风险官朱江涛表示，招行将根据涉房贷款集中度监管要求加大调整力度。

兴业银行相关人士表示，今年将主动适应更加严格和精细的房地产调控政策，按照监管部门的房地产贷款集中度管理方案稳健投放房地产信贷业务。

即便是距“红线”较远的银行，也在房贷投放上显得更为谨慎。

交通银行行长刘珺表示，从房地产上限管理的政策来看，对交行的影响相对较小，今年将严格按照房住不炒的政策导向，坚决落实监管部门房地产调控的政策，房地产贷款占比将保持基本稳定。

信贷监管持续加码

在严格的比例控制之下，市场最直观的感受就是房贷利率变得水涨船高。

贝壳研究院数据显示，其监测的60个城市3月首套房贷平均利率为5.34%，二套房贷平均利率为5.62%，分别较2月提高2个和3个基点。其中，中山、东莞、珠海等珠三角城市，马鞍山、嘉兴等长三角城市及开封、洛阳等中原区域城市的首套房、二套房贷款利率均有所上升。成都、惠州等热点城市利率水平较高，首套房贷款利率已达6%以上。

另一方面，涉房资金监管仍在升级。3月22日，中国人民银行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“房住不炒”定位，“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”。

接着，3月26日，银保监会、住建部、中国人民银行等三部委发文，联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统，并于2021年5月31日前完成排查。

“国家近期对信贷资金违规流入房地产市场的情况进行严查，短期内可能会形成信贷审批更加谨慎的氛围，银行信贷投放规模可能会有所放缓。”中国人民大学财政金融学院副院长张成思表示。

“今年上半年对个人住房贷款的投放较去年会有减少，但幅度不会太大。当前，监管和总行更为关注的是严防经营贷违规流入房地产领域，这也是今年多家银行的工作重点。”华北地区一位国有商业大行人士告诉记者。

该人士称，如果监管对目前的经营贷、消费贷进行穿透，可能会监测出有部分流入楼市的贷款。如果把这部分算成房地产贷款，可能会对目前的数据造成影响。

这类贷款恐怕不是一个小数字，对楼市炒作的助推不容小觑。

据北京银保监局消息，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。

在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。

上海、广东、深圳等地区也对经营贷流入房地产市场进行核查，核查金额巨大。据不完全统计，地方自查发现的涉嫌违规资金总额超过6亿元。

近日，网友爆料的“102份炒房材料”将深圳“经营贷炒房”的遮羞布扯下，直指“代持人”通过招募“股东”、“合伙人”集资投资房产，或利用银行经营贷、信用贷炒房。深圳究竟有多少经营贷违规流入楼市，最终情况有待监管进一步调查。

“今年新增信贷投向上会‘有保有压’，‘压’主要指向房地产金融，城投平台的融资环境也会有所收紧，既可为重点支持领域腾挪更多的信贷资源，也是稳定房地产市场运行的基本要求。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。