经济观察网 记者 陈月芹 经济观察网多方获悉，上海第一批宅地的地块信息及竞买规则将于4月初预公告，5月底集中挂牌。
2月底，在自然资源部牵头下，全国22个城市住宅用地实施“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政，上海是22城之一。
一位熟悉上海土地市场的人士表示，本轮出让首先需要考虑与杭州、南京、苏州等长三角其他城市供地形成错峰，有利于拍地企业资金调配。据悉，长三角区域杭州、南京和苏州等城市的首批土地将在4月挂牌。
如果第一批土地能在一二季度挂牌、交易，开发商可以在年内实现预售、回款，参与拍地的积极性增加。
据悉，上海各区已将年度供地计划上报市规自局，第一批预计推出15-20宗纯宅地以及一定数量的综合用地。
有来自开发企业获取的信息显示，2021年纯宅地供应量上，嘉定上报了22块地，松江报了18块；内环纯宅地相对较少，静安和杨浦各2块，黄浦1块，虹口5块。
新规则
经济观察网记者了解到，为了做好第一批土地集中出让工作，上海方面做出了非常细致的安排。在具体的竞拍环节，上海应该会部分保留此前的土地招挂复合制度。
根据招挂复合制度，若通过资格审查的有效申请人数超过6人，地块采用招标方式出让，有效申请人即为“投标人”，并根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，排序确定顺位。
如果有6至10人申请竞价，可以进5人；若10人以上竞价，可以进6人；若竞买人在5人以内，则可以直接竞价，不用评分招标。
按照上海招挂复合出让方式，拿地前，政府部门对房企按“135分制”打分，其中经济实力占32分，技术资质17分，项目经验41分。
另外，上海还设置了与拿地数量相关的“受让管理”指标，该项占45分。该指标项规定，房企每成交一幅宅地，相应减扣15分，45分扣完为止。此举意在防止龙头房企凭资金实力猎得大部分土地，形成寡头垄断。但这项规则不含金山、崇明两区。
目前拍卖规则最值得关注的变数是，地块溢价率超过10%触及熔断机制，将转为一次性报价，报价最接近平均价的房企胜出。
买地资金缴纳也是企业关心的问题。据悉上海土地竞买保证金一般按起始价20%缴纳。自2020年4月，上海将冻结资金的开始时间从原来的前20天修改为参拍前1天。
而此次上海拍地要求，企业参与拍地前向土地部门申报自有资金情况。在竞拍阶段，房企的报价不允许超过申报自有资金的数额。这部分资金在交易前进入监管的保密账户，直到竞拍现场公证处才能看到。
22个双集中供地城市的细则仍时刻牵动房企神经，3月23日成都楼市调控新政就明确禁止踩中三道红线的房企参与拍地。有的房企担心其他城市会效仿成都。也有些财大气粗的企业，做了充分的准备。
作为一家央企上海区域投拓经理，詹明的部门有15人，日常工作之一是对接市规自局、区县政府。近一个月来，团队每个人分别对接上海16个区县，在细则出炉前，尽可能获取年度供地计划、地块信息、细则进展等信息。
筹资金
“以前零散出让没有那么多地，拿一块地还不知道下一块在哪里；现在是我们发挥资金优势的时候了”，詹明说。
近一个月来，詹明及其团队到各个区了解出让土地规则等情况，出让规则基本清晰，不确定的是第一批有哪些宅地入市。
据詹明透露，他所在公司计划参与上海第一批挂牌出来的每一幅宅地。由于上海或将竞拍规则调整为一次性报价、取接近平均数模式，房企准备自有资金，从而进入竞拍环节只是获地的门槛，最后还要看房企报价的运气。另外，对于华润、招商蛇口(001979,股吧)、保利等总分120分以上的大型央企，在扣完“受让管理”45分后，大约维持在80分以上，仍有很大机会挤进一次性报价环节。
詹明所在公司过去青睐一线城市优质资产，为这一轮上海拍地筹集的资金超过1300亿元，由集团层面统一调配使用。詹明已向集团提交资金申请，数额大约可以覆盖20幅宅地。集团反馈：“可以保障，没有问题”。
这一体量，放到龙头房企全年的拿地金额坐标上比较，依然十分可观。根据已披露2020年财报的房企数据，龙头房企碧桂园的总权益投资额是2092亿元。
找盟友
像詹明公司拿出千亿资金围猎一个城市土地，在房地产行业，如此豪气的企业并不多。
在一家千亿房企上海区域担任投拓总监的肖序，已经着手腾挪手上流动资金。并且他面临着的问题是，在评分指标中“经济实力”和“项目经验”两项落后央企、国企几十分。
“经济实力”主要为房企近5年总资产、净利率等指标，“项目经验”则侧重在一线城市项目规模。加上每拿一幅地减扣15分，肖序参与拿地的机会并不多。
“盟友相当于一个马甲。”肖序解释，很多资金不太宽裕的企业会选择结盟，比如A公司主攻甲地块，B公司报名乙地块，后续双方进行合作开发，降低资金压力，增加竞得概率。
在上海土地市场，开发商联合拿地或组成联合体参与土拍的的意愿不高，主要因为上海要求，如果两家房企联合拿地，两家房企都要减扣分数；但如果组成合资公司拿地，联合体分数为零。因此，房企在上海一般不会选择联合竞买。
此外，为了防止串标、围标，上海要求企业拿地后不得变更项目公司股权及实控人，因此拿地后引入合作方的难度也很大。
据肖序透露，上海的开发商已经开始三三两两地组成投拓同盟。这种结盟不同于联合拿地、联合组建平台和引入合作方等方式。
根据多家房企投拓人士描述，结盟主要有几种形式。
第一，A公司用全资子公司B拿地后，成立项目公司C，为了方便引入合作方，在A公司和B公司之间增设D公司，形成A控股D、D控股B、B控股项目C的四层股权构架。然后将D公司作为引入合作方的平台公司，既可以只用一家公司的名额去拿地，减扣分数，又达到引入合作方的目的。
第二，合作双方签署股权代持协议，虽然股权上仍为独立操盘，在组织架构、职能分工、公司治理、资金往来、利润分配等方面进行相应约定，甚至合作方会在项目公司派驻董事、管理。
肖序表示，这一合作方式在上海土地市场并不少见，需要合作双方高度信任，并约定好利益分配方式。但代持模式也存在合作方利益受损等风险，“这类代持协议不受公司法保护。”
各方诉求
虽然双集中供地对房企资金提出更高要求，但在一家top20民营房企上海投拓总看来，一次性集中供应大量的宅地，对于以往经常抢不到地的公司也是好事。他希望上海集中土拍能增加入围企业的数量，让市场更加充分、公平的竞争。
尽管各家房企规模、资金实力、投资策略不尽相同，但詹明、覃乙等房企投拓负责人都认为，任何市场的公平都是相对的。
詹明认为，招挂复合制能为他们公司淘汰掉一批竞争对手，应该在集中供地细则中保留下来。肖序眼中的“公平”是在进一步降低入围门槛的同时，能够对未来建设上海大都市的开发商有所选择。
前述top20民营房企上海投拓总则认为，以“经济实力”评判一家开发商过于单一，容易导致强者恒强，出现寡头垄断。若引入“三道红线”制度来挡住红档房企，让进入上海市场的房企都是“健康”的。
但最终制定上海集中供地细则的权杖在上海市有关部门手中。
一位熟悉上海土地市场的人士透露，上海有关部门希望制定一个让市场主体共同遵守的规则，其中公平便是主要考虑原则之一。
目前，上海集中供地的细则还在不断完善调整中，有关部门对每一个细微调整都慎之又慎。比如在某个规则下，不同类型企业拿地策略，对上海土地市场会带来哪些影响。
有关部门还需要考虑集中供地背景下，如何平衡不同发展程度区县的供地诉求，热门板块的地块可能竞争比较激烈，而位置较偏远的区域或被“冷落”，甚至出现流拍或调低起拍价的情况。
按照各方透露出来的消息，上海集中供地首批宅地将在5月底挂牌，在上海宅地供地断档的情况下，一些房企开始将投拓重心暂时转向周边非集中供地城市。3月张家港挂出的一宗商住用地吸引了500多家企业报名，其中一家房企祭出50多个“马甲”参与摇号。5天前，由于报名企业数量太多，南通的两宗宅地宣布终止出让。
（应受访者要求，詹明、肖序为化名）
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