百强房企的七大发展特点

3月19日，中指院发布《2021中国房地产百强企业研究报告》，对百强企业整体发展特点进行了详细分析，并归纳总结出行业的七大发展趋势：

一、销售总额增长12.8%，市场份额提升至63.2%

2020年，百强企业把握城市轮动复苏机遇，打造适销产品，加大营销力度，实现了规模稳步增长，销售总额、销售面积分别达109771.6亿元、79634.7万平方米，同比增长12.8%和11.6%，增长率分别高于同期全国增幅4.1、9.0个百分点，继续跑赢大势。

百强企业市场份额小幅扩大，行业集中度持续提升。2020年，百强企业销售额市场份额上升至63.2%，较上年提高2.3个百分点，但增幅继续回落。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.5%，较上年提高0.9个百分点。

二、把握城市复苏轮动机遇，快推盘强营销促增长

2020年，百强企业把握热点城市政策窗口期，抓住城市复苏机遇积极抢收，一线及三四线城市成交占比提升。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市受供应改善、需求释放等因素影响，销售额占比较上年小幅上升1.0个百分点至15.3%；二线城市占比为43.1%，较上年下降1.8个百分点；三四线城市全年受疫情影响相对较小，叠加宏观信贷环境宽松及地方支持政策等因素，销售额占比增长0.8个百分点至41.6%。

2020年，百强企业加大首置、首改类产品的推出比例，推动企业销售业绩的稳步增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改类产品销售额占比达55.8%，较上年提升0.6个百分点；90平米以下首置类占比为16.2%，较上年均提升0.3个百分点。此外，百强企业加速对产品进行迭代升级，同时围绕客户深层次需求，注重健康、社交等要素，以差异化产品赢得市场。

2020年，百强房企紧跟市场形势迅速反应，顺势开展线上销售模式，同时整合各渠道资源优势，打造线上线下立体营销体系。年初疫情的突然来袭百强企业响应国家政策关闭线下售楼处，顺势打造线上营销平台；随着疫情逐步得到控制后，线下销售逐步恢复，百强企业线上线下双管齐下，并跨界整合外部资源、全方位提升销售能力。

三、盈利能力持续下行，优秀企业控成本强管理保增收

2020年百强企业营业收入与净利润保持增长态势，增速较上年有所放缓。销售业绩的稳步增长带动营业收入和净利润的增长态势，百强企业营业收入均值达596.9亿元，净利润均值达71.5亿元，分别同比增长18.3%、9.8%，增速较上年减少2.8、4.4个百分点。由于营业成本上涨，百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收少增利”现象持续。受货币环境宽松、新冠疫情等因素综合影响，百强企业三项费用率均值较上年下降0.2个百分点至10.7%。

2020年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为11.2%、14.4%，盈利能力继续下降。受疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降0.7、1.0个百分点。长期来看，房地产行业进入成熟期后，尤其是房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低的水平。

四、投资聚焦核心城市群，多元化融资保发展

拿地金额占销售额比重均值达到35.0%，拿地积极性有所回升。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比增长16.2%，其中招拍挂市场的拿地金额19402.6亿元，占全国300城土地出让金的32.0%；拿地金额占销售额比重均值达到35.0%，与去年同期相比增长4.2个百分点，拿地积极性有所回升。

国内信用债发行规模大幅增长。2020年，百强企业国内信用债发行规模2493.6亿元，同比增长34.1%；海外债发行规模2988.2亿元，同比增长8.0%；ABS产品发行规模1746.9亿元，同比增长1.6%。

百强企业积极拓展股权融资渠道，通过赴港上市、增发配股、引入战投等方式补充资金。一方面，非上市百强企业加速上市节奏，募集资金多用于项目开发和债务偿还。另一方面，百强企业分拆旗下多元板块上市，在扩大母公司权益，降低负债水平的同时，探索新的利润增长点，改善企业现金流。2020年，百强企业分拆业务板块包含物业、商业、文旅等，特别是物业板块。

五、三道红线下降档初显成效，促回款保障资金链安全

“三道红线”影响下，百强企业积极降负债，但负债水平仍处于高位。2020年，百强企业资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值分别为78.7%、70.9%，较上年下降0.7、0.9个百分点，净负债率均值为94.6%，较上年下降9.6个百分点。此外，百强企业短期偿债能力略有提升，保持在较高水平。2020年，百强企业现金短债比均值为1.7，较上年提升0.2。

百强企业加强现金流管控，经营性现金流明显改善，为资金安全保驾护航。2020年，百强企业经营活动产生的现金流量净额均值为45.7亿元，较上年增加4.1亿元。百强企业积极促销售、抓回款，通过激励方式提升客户付款比例和付款效率，提升资金回笼效率。2020年百强企业善用购房尾款ABS实现资金回笼，购房尾款ABS的占ABS发行总量比重提升2.3个百分点。

六、精准投资储备充足的货值，理性决策谨防高价地风险

强代表企业的可售货值结构进一步得以优化，短期内去化压力较小。研究组以2016-2020年为研究区间，基于百强企业的新增货值情况、代表城市的出清周期，对其可售货值结构进行分析研究。从可售货值结构来看，其中的58.1%可在1年内去化，与去年同期相比提升2.5个百分点，而1-3年、3-5年及5年以上的占比则均同比减少。

2020年，多个城市增加优质地块供给，加之较为宽松的货币环境，企业拿地热情较高，百强企业新增高价地总量略有增长。2020年全国共成交高价地314宗，其中百强企业154宗，占比为49.0%，成交金额超3000亿元，占比为52.7%。为分析百强企业高价地去化情况，研究组整理了百强企业近五年所拿高价地开盘及去化情况。结果显示：近五年高价地开盘率为36.7%，大型房企凭借较强的资金实力和操盘能力，去化率超五成。未来随着行业盈利空间下行，企业投资拿地应更加谨慎。

七、积极依法纳税，履行企业公民责任

2020年，百强企业纳税额均值达72.7亿元，同比增长10.3%，其中税金及附加均值为45.8亿元，所得税均值为26.8亿元，同比分别增长11.4%、8.4%。同时，百强企业一方面持续进行精准扶贫投入，为打赢脱贫攻坚战贡献房企力量和智慧，另一方面充分发挥各种优势，用实际行动助力打赢疫情防控阻击战。此外，百强企业持续加大社会公益领域投入，在保障房、教育、养老等多方面积极履行企业公民责任。