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文/子木
在买房实操中，最让人痛苦的恐怕就是房贷。
开发商、中介把你带进银行，银行忽悠一番，直接塞给你几个选项，一大堆数字，让你自己去做选择。
大家都是站在自己的利益角度做事，所以就想着以最快最直接的方式走流程，拿到钱和业绩。
但对于不懂行情的你，一脸懵地签了合同，可能就给自己埋下了雷。
这些年因为房贷多花冤枉钱，甚至被忽悠入坑的不在少数。
子木一直认为，房贷作为普通人一生中最大的杠杆，一定要弄清其中勾连，如果在与卖方的博弈中，站在认知高处，你将会变相赚得一大笔钱。
下面正式入题。
1
房贷的本质
大多数人都比较排斥房贷。
这是因为房贷是欠债，欠债就得还钱，合同一签就成了房奴。
其实不然。
房贷是负债，但同时也是一种资产杠杆。
这些年，凡是主动用贷款买房，喜欢撬杠杆的玩家，都在楼市赚了钱，反而那些老老实实不愿意欠债的人，财富被偷偷夺了去。
举个例子，2010年张三用100万全款，在某城市买了一套房，但隔壁李四选择用杠杆，30%首付，100万买了3套房，10年以后，两人之间的财富拉开了好几倍。
当然因为限购，这个真实的例子不能再重演。但里面有几个道理是延续的：
尺度与时间。
尺度就是房贷利率的数值。
做生意的人肯定明白，在信贷市场上，房贷利率一直都是比较低的一种。
尤其公积金，3.25%的利率简直就是银行给你送钱。
所以在某种意义上讲，房贷是负债，是杠杆，同时也是政府给出的政策福利，当你明白了这句话，你就不是小白选手了。
时间是什么意思呢？通胀。
为了更好地发展经济，我们会一直保持微通胀水平。这两年，因为疫情影响，央行放水有些多，通胀幅度大增。
大家去菜市场看看超市的粮米油盐酱醋茶的价格涨幅就清楚了。
通胀，钱就会变得不值钱，同样对于负债，也是缩水的。
这意味着，你从银行借钱100万，时间越长，通胀对债务的吞噬越厉害，你还的钱越来越少。
还是隔壁老李，一套房首付30万，商贷70万，分30年还清，用等额本息来算，一个月还款额是3715元。
3715元，在2010年绝对是一笔巨资，但是放在2020年呢？
也就是一瓶多茅台(600519)的价格。
当然这一切建立在你的财富随通胀递增的基础上，如果10年前你月收入是1万元，10年后还是1万元，经济再怎么通胀，跟你都没关系。
当大家明白了房贷利率以及杠杆的本质，我们再去做选择就比较容易了。
2
还款方式
选择等额本息，不要选择等额本金。
等额本息，每个月的还款额是相同的，但在本金和利息结构上，前面主要还利息，后面主要还本金。
等额本金，每个月的还款额是不同的，逐月递减，前面还大头，后面还小头。
时间可以吞噬债务，未来的钱越来越不值钱。
那么我们肯定要把重要债务放在未来，不能选择等额本金这种“先大后小”的策略。
这个选项基本是经过历史论证的，不需要质疑。
3
商贷和公积金
谨慎公积金，灵活商贷。
商贷，逻辑很简单，就是你把房子抵押给商业银行，商业银行给你一笔贷款。
公积金，是政府给居民的政策性福利，是用来鼓励刚需购房的。
因为利率极低，仅为3.25%，所以我让大家谨慎使用，因为除此之外，你很难从银行里拿到这么便宜的钱。
如果你想用公积金买房，就必须要给自己搞到资质。
一般情况下，企业都是安排五险一金的，如果你是个体户，或者自由从业者，我建议你去挂靠朋友的公司，或者去TB，让别人帮你缴纳五险一金。
只要你使用公积金买房，一定稳赚不赔。
在选择贷款方式上，肯定要优先选择公积金贷款的，如果额度不够，那就用商贷+公积金组合贷，最后才是商贷。
前提是你所在城市的公积金放款速度是合理的。
这时候你还要考虑一个问题。
你未来规划要买几套房？
如果是1套，还是优先公积金，如果是2套，我劝你第一套用商贷，第二套用公积金。
因为很多城市限购限贷，二套房的首付比例高，房贷利率也高，如果用公积金买，可以极大降低成本。
4
房贷时间
买房贷款时间选择多久？
很多人怕时间长利息多，选择了20年甚至10年，这是不对的。
如果你读懂了房贷利率的本质，你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选项，我还会毫不犹豫地选择100年。
10年前1万月供和10年后1万月供，是两个概念，永远不要低估通胀的威力。
当然，并不是你想30年，银行就愿意给你30年。
银行会评估风险，具体贷款年限跟买房人的年龄以及抵押房的房龄有关。
不同银行对年龄的要求不同，例如有的银行贷款是60岁限制，你现在已经50岁了，那么你最多也只能贷10年。
房龄要求也是。
一般银行要求，房龄+贷款年限≤50年，如果这套房子的房龄已经30年了，那么贷款年限最多也就20年。
所以我一直劝大家不要买太老的房子，因为未来可贷款的年限越来越少，也意味着流动性越来越低，买了难出手，容易被套死。
5
提前还款
要不要提前还款这个问题是房贷中非常热门的问题，争议不断。
因为很多人想着本来有闲钱没去处，早点把钱还完，不用再还那么多利息了。
我的建议还是尽量不要提前还款。
你把这部分钱随便做做理财买买基金，基本都能跑赢房贷利率，钱放在手里产生的收益要大于房贷利息。
有人说，我的房贷利率高啊，6点多，怎么做理财都跑不过，怎么办？
还是那句话，多考虑一下通胀因素，通胀会吞噬负债，还款压力是逐年递减的。而你做理财，虽然无法对冲，但却是当下的收益。
很多人理解不通时间的概念，就过不了这一关，这时候多想想10年前和现在的生活就明白了。
当然提前还款未必完全不行，还有一种因素。那就是你想买一套改善房，以房换房，或者在其他城市买房。
因为有些城市限购限贷很严重，有的认房认贷，有的认房不认贷，有的认贷不认房。
如果认贷不认房，你手里有房子未还清贷款，再买房就得按第二套处理，首付和利率成本瞬间增大。
这时候就需要提前把首套房贷款结清，再去买房，就能以首套房的优惠买。
还有人问我如果钱够的话，是否应该全款买房？
还是不建议的。
如果有公积金，那就要优先用这个政策福利，没有公积金就去商贷，再用其他的理财手段去对冲房贷利息。
不过，一定要珍惜“处女贷”，尽量要把第一次买房贷款的资格用在你未来想要生活的城市，这个非常重要。
我之前就有一个读者，本来可以在北京买房，结果听父母话，在三四线城市商贷买了一套房。兜兜转转再去北京买房，发现已经失去了首套资格。
二套首付比例和房贷利率根本无法承担，便丧失了上车的机会，可能这个机会就是一辈子的。
6
拿钱能力
写到这里，基本关于房贷的问题大家应该都清楚了。
最后再谈谈，如何跟银行博弈。
既然房贷是杠杆也是福利，那么我们就要想办法通过房子，从银行拿出更多的钱。
银行根据什么去放款呢？
风险。
如果你的征信非常好，信用卡的额度高，使用率低，工资收入也高，银行就会把你评定为优质客户，给予你最好的信贷帮助，鼓励你去从银行拿钱买房。
所以如果你有购房计划，就一定要在买房前，半年甚至一年，有意识地培养自己去银行拿钱的能力。
这其中是有窍门的。
比如你在平时要有意识的提高信用卡额度，刷卡买东西再及时还上，在买房半年前一定要把所有信用卡还清，银行会认为你的信誉度非常高，愿意借钱给你。
比如你的工资收入不高，流水不够，就可以把钱转给开公司的朋友或亲戚，定期给你往银行卡里打钱，再慢慢把钱取出来。
银行在评定你收入情况时，你可以证明有“其他收入”。
银行只会看数值，根本无法调查你是否具备有其他收入的能力，这时候你就能伪装成一个流水很高的优质客户。
银行一般会调查你的征信以及近一年的流水、负债，信用卡不要逾期，买房半年前尽量还完，信用卡额度要高一些，使用频率低一些，有稳定收入，那么还可以给你降低房贷利率。
7
反人性选择
最后再说几句。
房产投资游戏，以及杠杆的使用都是反常态的。
过去大大方方从银行里借钱去买资产的人，会越来越富，惧怕债务老老实实把钱存在银行里的人，会越来越穷。
这种穷并不是自己造成的，而是被认知与时间剥夺的。
投资反人性，跟着20%的人方法走，就会理解时间与金钱的价值。
房贷压身并不可怕，而是幸运。
过去十年，人们经常谈论房奴有多么痛苦，而现在大家都在讨论成不了房奴有多么痛苦，这就是时代的进步。
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