自1月4日世邦魏理仕宣布促成黄浦区核心商办项目歌斐中心的出售之后，近日，上海大宗交易市场上再度传来了消息。
消息称，百年人寿以总价近22亿元收购位于上海虹口区的星外滩5号写字楼，成交建筑面积为2.5万平方米，项目将作为办公自用。
尽管受到新冠疫情爆发的影响，大量外资无法参与交易，全国大宗交易成交总额较前两年明显下降，但放眼全国，上海依旧是商办物业资产流动性最强的城市，也是投资者避险策略的首选。
据戴德梁行数据显示，2020年上海市场共录得722亿元的房地产大宗交易，成交总额同比下降13%。值得注意的是，上海722亿元的总成交额仍占据全国35%的市场份额，继续位列第一。
坐标星外滩
作为此次交易的标的，星外滩5号写字楼，位于杨树浦路128号-138号，近临潼路和平凉路，距地铁4号线杨树浦路站仅200余米。这栋滨江独栋办公建筑总高约50米，由两栋对称的建筑组成。
据悉，该栋写字楼隶属于星外滩项目公司，该公司主要负责在上海市虹口区海门路55号地块内从事商业及办公房地产的开发建设。
观点地产新媒体翻查资料了解，星外滩项目的过往也并不平淡。
追溯至2012年12月，上港集团(600018,股吧)与威旺置业有限公司（中国金茂香港子公司）以56.8亿元竞得海门路55号地块，楼板价23330元/平米，溢价率21.11%。双方各持有50%的权益，这个项目就是后来的星外滩。
此后，2017年12月，金茂将手中的星外滩项目公司50%股权以59.98亿元价格出售给上港集团。2018年10月，接盘不到的一年的上港集团将项目公司100％的股权再次出手，以总价127.9亿元售予凯德集团。
彼时，这笔交易刷新了凯德集团在华单个项目交易金额纪录，同时也是中国史上最大宗外资地产投资交易。
目前，星外滩由国际客运中心、国际航运服务中心及星港国际中心三个超大型项目组成，定位为国际金融航运集聚区，共建有34栋5A级办公楼及2.2万平方米的配套商业街，总占地面积约30万平方米，总建筑面积达150万平方米，是迄今为止亚洲规模最大的绿色商办建筑群。
此外，星外滩所处的虹口区北外滩板块也在2020年拉开了新一轮开发建设的大幕。2020年2月下旬，上海市虹口区人民政府发布了关于《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公示参与草案）》。
上海虹口区委书记吴信宝在接受访谈时指出， 未来北外滩对标国际最高标准，强化全球资源配置功能，优化营商环境，将北外滩打造成一个“运作全球的总部城、辐射全球的中央活动区核心区、引领全球的世界级会客厅”。
不过，值得注意的是，相比于北外滩的火热，星外滩内写字楼的价格近年来似乎没有太大涨幅。
据观点地产新媒体了解，2016年12月，金茂曾将星外滩内上海国际航运中心的一栋写字楼整售予国家投资开发公司，作价52.88亿元，单价超过8万元/平方米。而此次百年人寿的收购价格为22亿元，总成交面积2.5万平米——经粗略计算，楼面价约8.8万元/平方米。
对此，上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，2016年价格本身就是一步到位的价格。他表示：“写字楼的单价通常处于板块内住宅价格的一半左右，而目前北外滩的楼盘均价在10万出头，写字楼单价一般在五六万左右，星外滩作为板块的高端项目，单价8.8万已然不低了。”
此外，他还指出，近年来上海市写字楼市场空置率正逐年上升，所以售价上也存在着一定的压力。
根据高力国际数据显示，2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高；平均租金为人民币7.64元/平方米/天，租金同比下降10.7%。
险资“抄底”写字楼
作为国内大宗交易市场不容忽视的一支力量，险资近期频频现身于上海商办物业大宗交易中。
在此次交易前，去年12月31日，中国建设银行(601939,股吧)旗下建信人寿便以55.5亿元签约购入上海绿地外滩中心T4办公楼，建信人寿及建行相关业务机构将入驻绿地外滩中心。
据悉，该项目首付款为47.48亿元，建信人寿已于12月18日完成出资，均由传统险账户出资。T4幢办公楼总计容面积约5.88万平米，截至2020年12月16日，其仍在建设中，预计2021年末建成交付。
今年1月4日，CBRE世邦魏理仕投资及资本市场部也宣布，成功助力歌斐资产完成上海黄浦区核心商办项目歌斐中心的出售。据观点地产新媒体获悉，该宗交易于2020年底完成，总价42.76亿元，买家为平安信托，资金方为平安人寿保险。
该项目是歌斐资产于2014年底，以31.26亿元从上海融创绿城投资控股有限公司手中购得，并由旗下地产基金自主运营。项目位于上海黄浦滨江地区，下启徐汇滨江产业带、北接新天地、南面与世博央企总部基地隔江呼应，总体量约7.4万平方米，于2016年竣工交付。
对于近期险资频频出手，高力国际华东区研究部董事袁晓超表示，相比于其他类型的大宗资产，写字楼“租金收益+物业升值”的盈利模式是最稳定、最安全的，在过去5至10年中一直都是险资首选。
“同时，随着去年下半年三道红线的出台，很多房企为了降低负债率，无奈抛售手中本应该长期持有的物业，而这些物业原本能提供很好的回报率，所以才给予了险资一个抄底的机会。”
不过，袁晓超指出，介于目前写字楼租金有着较大幅度的下降，加之即将到来的供应高峰，租金将在短期内承压，投资回报率正处于相对低位。今年大宗交易的类别将出现明显的转换，投资机构的重心将从目前办公物业转换到物流地产、产业园区、数据中心。
他表示，这个趋势将不只是发生在上海、甚至会在全国，乃至于全世界发生。
例如中国人寿(601628,股吧)，其早早开始相关领域的投资。2017年，菜鸟网络宣布与其共同设立物流仓储基金，规模为85亿元人民币。2018年2月，国寿投资宣布，与物流业巨头普洛斯联合发起设立了约100亿元的收益增值型基金，投资于境内一、二线核心城市增值型物流资产，这也是当时国内物流行业最大的收益增值型基金。
而在产业地产方面，早在2017年，中国人寿便已设立专项并购投资基金，投资了由瑞安房地产持有的位于上海杨浦区的全国示范性科技创意园区创智天地项目。2019年，中国人寿联手北京电子城(600658,股吧)投资开发集团股份有限公司成立基金，该基金收购了电子城集团下属的6个园区不动产，收购总价款40.39亿元。
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