热点丨法拍房被纳入限购 上海楼市进入“真捡漏市场”？

继21日晚间上海发布新政严堵假离婚买房通路之后，上海楼市调控再度加码。

1月25日，上海市浦东新区人民法院发布竞买公告，规定了新的司法拍卖房相关交易规则。此次政策明确法拍房需要纳入限购范围，购买法拍房需具备本市购房资格。而今日公拍网上发布的一套拍卖房源，也于醒目位置明确标出“限购”字样，提醒无购房资格的竞买者需承担悔拍等法律后果。

来源：公拍网截图

实际上，1月22日，上海法院上拍的法拍房就已纷纷暂缓中止，引发市场对于法拍房限购的猜测，而根据法院内部执行的工作文件来看，此次调控新政的具体执行时间是从22号开始。

法拍房，即经法院司法拍卖的房产，具体是指在案件进入强制执行阶段后，法院采取司法拍卖的方式对需要变价处理的房产进行处置。主要种类有：商业贷款逾期房产、民间借贷违约房产、司法没收财产房产以及无主房产等。

随着一系列楼市调控措施落地，不少购房者将目光投向历来不限购、起拍门槛低的“法拍房”，对于部分较难获取购房资格的城市，法拍房对还未获得资格的人群或是不能再购房的人群也有一定的吸引力，正因此，2020年，这个小众的房产市场变得“热闹”起来。

蓝鲸法拍的数据显示，自2020年4月开始，法拍房的成交溢价率（成交价/评估价）开始逐步超越100%，即逐步超越评估价成交。报名人数也从3月的套均5人（中位数），升至4月份套均报名人数突破10人（中位数），也即超一半的法拍房报名人数超过了10人。

在法拍房市场这波行情上，刚需客户表现的更加敏感，数据显示，自4月份，300万以下的法拍房的溢价中位数，都超过了评估价10%，套报名人数都未少于10人。

此外，也出现了上海一些热门区域的法拍房价格高于同一区位的二手房的现象。对比房源的起拍价，拍出高溢价的盘更是不计其数。法拍房高溢价出让的背后，是中高端购房者的强力入市。

来源：蓝鲸法拍

那么，限购将会给上海法拍房市场带来怎样的影响？蓝鲸法拍总经理王胜蓝表示，刚需报名人数或将腰斩，成交价格也将降低。“法拍房最公平的一点就是‘价高者得’，既然参与出价的人减少了，价格自然会降低。”

这也将直接导致法拍房短期内供应减少，王胜兰认为，“过去一年，很多被执行人愿意配合执行拍卖，很大的原因在于，房子拍卖价格较高，可以结清债务。如果拍卖的价格将远低于市场价，很多债务人是不愿意配合的。那么拍卖执行的过程难度将会增大，流程时间将会变长，自然供应会减少。”

不过，对于限购之后的市场，王胜兰认为是“真捡漏市场”。2020年，上海二手房成交突破30万套，法拍房成交仅1660套左右，占比5‰。“这仍然是一个非常非常小众的市场，法拍房起拍价一般是市场价的7-8折，再加上税费5%-7%的折扣优势，价格优势非常明显。只不过，限购之后，这个小众金矿的门票，也只发放到了有资格购买上海住房的人群手中。”

结合上周上海楼市调控中增值税免征的年限“2改5”的政策，此次法拍房加入限购之后，王胜兰认为，对于有房票购买法拍房的购房者来说有重大利好。“竞争人数变少，起拍价低加上税费各付，可以为购房者节省一大笔开支。”

以面积144平市场价1000万左右，非普通住宅，原房主2017年650万购入，持有时间满二不满五为例：

限购后法拍房竞争变小成交价预计会在市场价上打九折，也就是900万左右成交，那么，

二手房到手价：1000（成交价）＋20（个税）+50.5（增值税）＋15.5（契税）=1086万

法拍房到手价：900（成交价）＋15.5（契税）=916万

不过，对于上海此次将法拍房纳入限购范围，易居研究院智库中心研究总监严跃进也提醒，上海当前房源略偏紧，所以客观上需要特别防范优质的法拍房炒作的现象。