房企开年发债井喷 融资成本两极分化

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证券时报记者 王小伟

年初房企发债潮再次来袭。根据记者初步统计，截至1月中旬，今年已有逾30家房企筹划发行债券融资，募集金额近千亿元。业内预计，到本月底将会有更多房企加入发债大军。

年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。今年房企发债潮涌的背后，也呈现不少新特点。一方面，发债主体“马太效应”越发明显，大小房企面临日趋差异化的融资条件；另一方面，“三道红线”的落地与扩围预期，同步伴随着房企债券到期高峰的到来，这意味着今年房企的偿债压力相对更大，在按期偿债与被动违约的“平衡木”上，房企会如何作出抉择呢？

大小房企

“发债总动员”

2021年元旦以来，房企发债融资快速步入高潮期。根据记者梳理，截至1月中旬，已有逾30家房企发行债券融资，募集金额已经接近千亿元。个体融资规模从不足6亿元的“迷你型”到超50亿元的“庞大型”不等，融资利率也从不到3%的“福利型”到接近15%的高成本不等。

1月19日，阳光城(000671,股吧)发布公告，拟发行15亿元公司债券，债券期限为5年期，第2年末和第4年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，债券询价区间为6%~7%。这成为民营地产A股公司启动发债的代表。

本轮发债潮中的冲浪者还包括国资房企。中国铁建(601186,股吧)房地产集团1月19日开始筹划发行13亿元公司债券，该期债券为5年期品种，附第3年末发行人调整票面利率选择权、发行人赎回选择权和投资者回售选择权。

地产界“带头大哥”同样在踊跃发债融资。1月18日，万科公告将向合格投资者公开发行面值总额不超过30亿元的公司债券。发行人主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为AAA。

也有部分企业选择发行优先票据。1月6日，碧桂园公布公告，将发行5亿美元于2026年到期的2.7%利率优先票据及7亿美元于2031年到期的3.3%利率优先票据，合计规模达到12亿美元。

纵观启动发债的房企主体，囊括了碧桂园、世茂、旭辉、新城等公司，募集金额合计逼近千亿元。从发行债券结构看，境外发债占比接近7成。融资利率的综合中位数在5.36%左右，较2020年房企全年融资成本有所下降。而从碧桂园5年期5亿美元境外债2.70%利率，以及部分中小房企逼近15%的融资利率对比来看，龙头房企已明显获得更长的发债年限和更低的融资红利。

为何今年年初大小房企开启“发债总动员”呢？光大银行(601818,股吧)金融分析师周茂华对证券时报记者表示，至少与两方面原因有关。

首先，从宏观金融环境来看，由于欧美主要央行继续无限量宽松，全球流动性泛滥，国内货币政策平稳过渡，叠加年初机构额度宽松、央行呵护资金面等多重因素，房企发债迎来最佳窗口期。同时，从微观企业角度考量，不少房企2021年面临较大规模的债券到期潮，在借新还旧的压力下，启动密集发债成为理性选择。

这种判断在部分公司所披露的公告中也得到印证。阳光城就在公告中明确，最新一期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还到期和回售公司债券的本金。启动发债的融创方面也表示，债券募集资金拟用于偿还公司已发行的公司债券，或用于证监会和交易所允许的其他用途。

回溯来看，不少房企自2015年后开始密集发行公司债，发债年限一般为3~5年，2021年便迎来还债高峰。而海外债在2017年迎来发行高峰，2~5年的发债年限之后，房企境外债券到期量高企。

债券到期潮正在成为悬在这些发债主体头顶的达摩克里斯之剑。有统计显示，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%。不少房企在未来三年内还面临较大的债券到期潮，2021年~2023年房企的到期债券金额均超5500亿元。

周茂华分析说，债务到期叠加全球流动性宽松，都助推了大小房企积极发债。从趋势来看，未来企业融资或将主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将加大经营杠杆的使用，以实现稳定增长。

发债井喷与离职潮涌

2021年开年，就在房企发债融资井喷的同时，房企高管也涌现离职潮。

根据记者初步统计，截至1月中旬，宣布高管离任的企业已接近20家，涉及龙光集团、荣盛发展(002146,股吧)、新城控股(601155,股吧)、金科股份(000656,股吧)等多家房企。以荣盛发展为例，1月初，公司董事会接到副总裁张志勇提交的书面辞职报告，将不在公司及控股子公司担任职务。据报道，张志勇离开后，荣盛发展将在内部提升相关负责人。

房企发债和高管离职，两者之间是否存在某些联系呢？周茂华表示，“三道红线”的落地，以及客户需求的减少，给房企带来压力，也催化了高管离职潮。

2020年下半年，相关部门召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。2021年初举行的重点房企座谈会上，还包括部分去年未参与试点的房企，因此市场预期“三条红线”试点有望扩围。

实际上，即便在融资渠道相对畅通的A股市场，由于地产板块的特殊性，相当比例的房企在运营上也是“踩线”而行的。在降杠杆成为房地产行业新常态的背景下，如何摆脱路径依赖，改善债务结构，成为房企稳健发展的新课题。

周茂华预计，未来对房企的融资监管有望更加细致和精细化，这会倒逼房企转变高杠杆的开发模式和思维，更加注重现金流和资金的安全。

偿债压力几何？

新年伊始房企密集发债，已经成为近年来开年的惯例。业内预计，到本月月底，有望有更多的房企加入发债融资的大军。

不过与以往不同的是，房地产行业去杠杆政策的落地，同步伴随着2021年房企的债券到期潮，这意味着今年房企的偿债压力更大。在按期偿债与被动违约的平衡木上，房企必须作出艰难抉择。

对于今年的资金和流动性情况，记者从多家房企处得到的回应是“压力上升”。北京某国有地产公司负责人介绍，从去年开始，找钱难和融钱贵就已经相伴而生。其预计，虽然2021年楼市总体或表现平稳，不少房企也采取了行动应对现金流考验，但不排除债务违约情况的再度发生。

从二级市场来看，聪明资金对此预期已有反应。1月中旬，包括“18华夏01”、“19华夏01”在内的华夏幸福(600340,股吧)旗下多只债券大幅下跌，个别债券跌幅逾10%。有市场观点就将此解读为，对公司短期债务兑付的担忧。

实际上，近年来，房企债务违约频频出现，包括新华联控股、泰禾集团(000732,股吧)等知名房企相继加入违约大军，甚至出现中弘股份、华业资本等区域地产龙头企业陆续在A股谢幕退市。

“‘三道红线’、贷款融资集中度限制等政策，对房企融资形成挤压态势，尤其是杠杆率偏高、债务结构不合理、短期偿债压力较大，同时盈利能力和外部融资能力表现不佳的民营房企风险增加。”周茂华分析说，“在新生态下，房企应减少对融资的依赖，加大项目去化、加强销售回款，增加自有现金，在整体行业增速放缓的情况下，逐步向高质量增长过渡。”