严打学区房炒作、新盘超高认筹官方急灭上海楼市虚火

1月20日，网上流传，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况。

镁编获悉一份疑似会议纪要的文件显示，因传达上海市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止“新房认筹过热”等情况。

流传文件中涉及的措施包括限制认筹比、禁止联合中介操纵二手房价、提高认筹比例、同一家庭同一时间只能认筹一套、摇号一周必须退筹、严审客户资格、定价需合理等。

随后，上海市房管局相关负责人表示，目前并没有出台新的政策，仅是对原有政策的强化。针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强管理。

房管局：强化原有政策

近段时间，上海“千人认筹”“刚需摇号难”等楼市现象层出不穷。

网上流出的这份文件，展现出上海有关部门对目前楼市异常，和过热情况的关注。

图片来源：镁编?摄

相关措施从认筹规则、新房供应、新房价格三方面同时着手，主要包括：

1.限制认筹比例不超过3:1。

2.项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构，不能和中介联合操纵周边二手房价格。

3.对于认筹过热的项目，适当提高认筹金比例，其中最有效的办法是，同一家庭，同一时间段全上海只能认筹一套，认筹金不得超过房屋总价20%。

若为热销楼盘，适当提升认筹金比例，首套不超过35%，二套不超过70%。（时间跨度为认筹开始到摇号结束）

4.严控开发商认筹款制度，摇完号一周内必须退筹。

5.严格审理限购客户，开发商专人负责严格审核。

6.预审价格严格审批，开发商定价合理参考周边楼盘价格。

7.对于价格明显低于周边的新房，适当提高价格防止过热。

业内人士认为，如若措施被证实且落地，将有效控认筹比，对抑制“抢房”、避免市场过于火热都有立竿见影的效果。

业内人士：四个信号值得关注

针对上述文件，上海市房管局相关负责人虽然表示目前并没有出台新的政策，但承认对原有政策进行了强化。

主要为加强原有政策的执行，杜绝楼市乱象；针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理。

从实际情况来看，上海其实已经有很多楼盘在执行这一政策，比如陆家嘴(600663,股吧)集团在浦东的几个项目，其要求客户填声明，承诺自己没有同时认筹两个项目，即“同一认筹时段内（自本项目认筹开始至摇号结果公布），认筹客户至本市其他楼盘进行认筹，本楼盘不予支持。因限额查询过程中审核不予通过的，后果由认筹客户自行承担”。

58安居客研究分院院长张波认为，这次会议传递风向已经很明显，可以视为后续调控可能落地的“风向标”。

“如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价持续被恶意炒作，预计一季度政策‘大棒’就会随之而来。”

张波指出，政策信号之下，市场的几个方向值得关注：首先，炒作新房价格将得到严厉打击。

流传的文件措施中，很多涉及新房销售环节。虽然没有政策直接落地，但从释放出的信号来看，是正面约束了房企分批次、少量多次开盘的举动。

尤其认筹比超过3:1，不仅项目会限价，还会限制上市，严控分期销售。

图片来源：镁编?摄

因为房源分批小量面市，很容易给市场传递房源紧张的假象，可能导致市场预期提升，甚至造成市场恐慌情绪，影响房地产市场的平稳有序发展。

张波认为，未来对于新盘面市的节奏，估计会有更严格的要求。

第二，打击新房售卖中的违规和腐败现象，也值得关注。

从流传的措施来看，开盘销售率达到90%以上的项目，要求对认购名单进行严格审核。同时要求“同一家庭同一时间段只能进行一次认筹”。摇号后更名、退房后的更名，都会限制网签。

这些做法都能有效预防腐败，比如“茶水费”现象。

张波指出，由于上海近两年执行严格的新房限价制度以保障房价稳定，部分板块的一二手房倒挂的确存在，这也导致新房销售环节中极易产生违规现象，私下收取“茶水费”、内部违规操作的现象有所抬头，预计这一层面的严控力度将进一步强化，一旦项目开盘中有用户举报，查处的力度和范围将会明显提升。