郑州和武汉，同是坐拥千万人口、万亿GDP的中部大城、同是在省内一家独大，但各自楼市在2020年却走出了不同轨迹，深受疫情重创的武汉楼市展现出了骄傲的倔强，而受冲击相对较小的郑州楼市却是凄凄惨惨戚戚。
数据显示，2020年郑州一手房成交量为24.17万，创2016年来新低。
去化率则从另一个层面展现了市场的低迷。乐居河南统计，截至12月27日，2020年郑州市场共计迎来200次开盘，推案量约39511套，去化约20960套，综合去化率在53%左右。较于前两年，去化率整体大幅走低。
没有量自然也就难有价，房企为了争夺有限的蛋糕，纷纷打起了价格战。如北龙湖板块某项目从5.6万/平米，一度降到3-4万/平米；绿博板块某TOP3房企的项目毛坯均价从1.2万/平降低7500元/平。
2020年的郑州一手房市场可以说是量价齐跌、全面沦陷。9月份时，50多家河南房企结成的“不降价联盟”（据统计与会企业2019年销售额占到河南省的56.4%）也是名存实亡。
除了降价，首付分期甚至零首付也是横行郑州楼市，普遍最低首付5%就可以买入一套房子。空港新区有的项目，首付分期5%，客户连贷款利息都可以不用承担。
这种凄凄惨惨戚戚的局面不仅延续到新的一年，且有加重之势，如元旦后开盘的三个项目平均去化率仅为31%。
二手房也是同病相怜。
数据显示，2020年郑州二手房共计成交67635套，同比去年减少6914套，同比降低约9%。成交均价12338元/㎡，同比下降2%。
而贝壳研究院数据则显示，2020年，郑州二手房房价跌了3.4%，跌幅在省会城市中高居第一。二手房不仅量缩价跌，关键还不好卖，在贝壳研究院2020年交易周期最长的十大城市中，郑州二手房房源成交周期为166天，位列榜单第二。
郑州楼市一、二房销售市场的冷淡、低迷，也压制了土地市场的表现。2020年，郑州卖地收入1112亿，同比减少23%。其中，市本级（主城区）卖地收入695.36亿元，同比减少18%。周边县（市）卖地收入416.76亿元，同比减少31%。
对于郑州楼市为什么这么冷？最显而易见的原因就是供大于求。
贝壳数据显示，2020年大郑州新建商品住宅库存2050万平米，其中主城区库存1332万平米，年均去化周期为14月；郊县库存718万平米，年均去化周期为13.5月。一般的健康去化周期为六至七个月，去化压力凸显。
二手房市场，贝壳找房网大郑州二手挂牌房源库存11.09万套，按2020年去化量看，需要近2年。
不过，笔者看来，供给过剩只是郑州楼市陷入凛冬的表面原因，关键还是需求的熄火。
最直接的证据就是，2020年的新增供应量较于去年增幅并不算大，还不到10万方，然而成交量下滑了近百万方。一赠一减使得供给压力大幅放大。
从另一个角度看，供给量大只是市场低迷的必要非充分条件，若需求旺盛，供给量的放大将进一步撬动市场的成交量能。如2016年的郑州楼市（见上图表），2020年的广州楼市（2020年广州一手房供应量同比增长46%，销售量同比增长27%）。
所以，郑州楼市问题关键是在需求上，正是需求的低迷放大了供给压力。
那么，郑州楼市的需求为什么低迷呢？按理说，郑州本身的需求量能并不比武汉弱，而且后备韭菜大军更是远胜于武汉。
2019年，武汉常住人口1121.2万人，郑州常住人口1035.2万人。总量上看，郑州比武汉少了80万人。
不过从增长率和后备军厚度上，郑州是优于武汉的，从近两年的人口增速看，郑州几乎是武汉两倍。
作为中部省会城市，郑州和武汉在其省内都是鹤立鸡群、基本没有挑战者，这也意味着，郑州和武汉不仅是当地人的郑州和武汉，还是河南和湖北全省人的郑州和武汉。
换言之，郑州和武汉的楼市是辐射全省的，全省人口都是它们的潜在客户。
2019年湖北人口5927万人，武汉人口占全省比重为20%；河南有人口9640万人，郑州人口占全省比重为10%。这不仅意味着郑州比武汉对全省人口有着更大的吸虹空间，也意味着郑州楼市的潜在需求盘子要远大于武汉。
前几年，有数据显示，河南省内购房客户（郑州常住人口除外）消化掉了郑州70-80%的房源，然而2020年这种需求量能上的优势并没有反映在郑州楼市上。
何也？问题出在限购上
截至2020年，郑州楼市限购范围涵盖主城5区（金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区），空港新区、经开区、郑东新区、高新区4个开发区，及周边的中牟、新郑、荥阳3县市。
从行政管辖面积上看，郑州55%的国土面积都处于限购中。从区位上看，被限购区域全都是郑州楼市当下的主战场，只剩西南向不在发展重心上的登封、新密、巩义及上街区。
换言之，郑州楼市能打的地方基本都被限购锁紧了笼子里。焉能不蔫？
反观武汉就聪明的多，虽然也有限购，但没有成建制的大面积限购，而是选择了局部板块限购。2020年武汉楼市能绝地反弹，主要是非限购区域发力。
再看郑州限购政策：限购区域内郑州市户籍限购2套，但是单身限购1套；外市户籍限购1套，且需要在郑州连续缴纳社保满24个月。尤其是第二条，基本把非常住郑州的8000多万河南老乡挡在了门外。
截至2020年底，郑州主城区新建商品房库存达1332万方，年均去化周期达14个月，比郊县还要多半个月。高库存实质上就是内需不足、外需被限的结果。
虽然在2020年5月，郑州官方以人才购房的形式给限购撕开了一道口子，相关文件明确：非郑州户籍大学生买房不再审核社保和个税
除了人才购房，还有契税补贴，即以郑州各区街道为单位，实行“先征后补”，对规定期限内缴纳契税的商品房，实行每套5%-20%的补贴。
但现在来看，这些托底效果似乎并不明显。
那么，郑州楼市接下来会怎么走呢？
笔者认为，基于市场惯性，现有冷清局面仍将继续滑行一段时间，不过也别指望更糟糕局面的出现（捡大漏）。一些新的信号可能预示着郑州楼市的盘整已进入end阶段。
其一，2020年的土地成交量较于前两年已明显萎缩，意味着郑州楼市新建商品住宅供给迎来转折。随着新增供应量的缩减，市场供需矛盾也将得以缓和。
其二，郑州一手房价的涨跌幅已被“有形之手”锁进了笼子里。
本月初，郑州官方发布的新文件明确：以后住宅用地土地出让前置条件中，要明确合理销售参考房价(毛坯房价格和装修价格)，可按周边实际销售价格的10%浮动确定。换言之，未来郑州新房涨不能突破10%，跌也不能突破10%。只能在10%的箱体区间浮动。
虽然上述政策是针对新供应土地，但官方也已悄悄出手，对新房销售市场价格进行干预。
一位郑州楼市的房企人士表示，年底时开发商陆续接到相关部门通知，通知称，签约系统限最低签约价功能1月1日已经启用，各项目根据自身项目销售实际价格确定待售房屋的合理预售申报价，商品住房限价范围最高为申报价，最低为下浮8%，超出范围无法签约。
其三，时隔4年后，郑州重新启动怪兽机器：货币化安置。
在月初郑州出台的新政中，还有一点值得特别关注：即鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡。
据悉，这是郑州时隔四年后再度重提“鼓励货币化安置”。而上一波货币化安置，恰是导致2016年郑州楼市热到发烫、涨幅冠绝全国的主要推手之一。
其四，从中长期看，郑州常住人口仍有着巨大的增长空间，人口首位度的提升又将给郑州楼市带来庞大的接盘军。
过去10年，全国主要29个大型城市人口增幅来看，郑州人口增加了37%，处在29城市中的第五位，次于深、广、莞，表现可圈可点。
未来其人口汇聚将进一步提速。根据郑州市国土空间总体规划，截至2035年，郑州人口将会达到1800万人，较于当下劲增约800万。届时郑州的人口首位度将和现在的武汉相当。
这也意味着，未来10年将会是郑州的人口增长高峰，每年新增达50万人口。
综合上述短、长期因素，郑州楼市最快可能下半年就会有所反弹。若你是个长期主义者，当下或许就是个不错的抄底窗口期。
在选择上，蓝色覆盖区域为三环内，是郑州的核心城区，发展较为成熟，若你看重即时享受，不妨把目光放在三环内。
红色线框大致为郑州四环，当下郑州一手房市场的主战场——热门板块基本在四环内外。若你更看重未来，不妨把宝压到这些新兴板块上。
（图表来源：米宅）
当然，这些板块间的发展潜力也是不对等的，也有优劣之分。
那么，该怎么选呢？还是那句话“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。而人口又跟着产业，产业跟着规划走。还有一个重要筛选条件，教育资源。
产业提供就业，能让新增人口留下来；教育关系下一代，家长们在学区房更是毫不手软。
若从就业和教育两大指标上去筛选，可重点关注郑东新区、金水区、高新区、经开区内的板块。
（图表来源：米宅）
若你囊中实在羞涩，手中存粮只够买些外围板块的房子，但又不想错过郑州未来的城市发展红利，可重点关注东边（中牟方向），如白沙、象湖、绿博等板块，亦或东南（新郑方向），如南龙湖、空港板块等。
（图表来源：米宅）
自2019年以来，郑州提出了“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的发展战略。目前，这12个字已写入“关于制定郑州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议”。
可见，12字方针已上升为未来几年郑州城市发展的主战略，也可预见，接下来官方会不遗余力的推动这一战略的落地。
从12字方针中亦可看出，在郑州东南西北四个方向，重点发力的是东向和南向，分别用了“强”和“动”来对应。
考虑到郑州市区面积占比在主要城市中倒数第二，未来不排除郑州会通过“内涵式扩容”（撤市/县设区）进一步打开城市发展空间。
若一旦有此操作，外围市县中最有可能被扩容的，无疑就是处于郑州城市发展主方向上的中牟和新郑，面对汹涌而来的城市红利，位于这些区域内的楼市板块也将立即变成“小甜甜”。
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