导 读
房贷新规对房地产行业影响可控。
◎ 作者 / 房玲、陈家凤
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，启动“五档分类”管理模式，对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比分别设置上限，并计划于2021年1月1日起实施。新规从银行信贷端出发，与前期“三道红线”、“压降融资类信托规模”和“暂停私募非标债权类业务”等融资调控一脉相承，意在防范房地产行业过度金融化。
本次新规压降房地产开发贷和个人住房贷款余额，对房企融资端和回款端影响几何？房企未来在融资和经营方面又有何突围良策？
01
新规对房企融资端和回款端影响有限
房地产行业杠杆水平持续处于攀升状态，主要体现在居民负债端与房企杠杆率均已攀升至历史高位。截至2020年三季度，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重达28.8%，个人住房贷款余额占比约19.9%。
本次新规以分档形式执行，对不同类型的银行分设“五档红线”。其中，大型银行房地产贷款（个人+对公涉房贷款）和个人住房贷款占比的上限设为40%/32.5%，中型银行27.5%/20%，小型银行和非县域农合机构22.5%/17.5%，县域农合机构17.5%/12.5%，村镇银行12.5%/7.5%。
此次新规对房地产行业影响相对可控，主要缘于：
1）超标银行个数较少，压降比例相对有限。根据39家上市银行2020年半年报经营数据来看，仅12家超出新规“红线”，其中4家超出监管上限2pct以内，8家超出2pct以上，且超出警戒线的银行主要集中在城商行和农商行；
2）新规调控留有空间，短期调整压力不大。此次监管有2年或4年的调整过渡期，并对超标较多的第三档、第四档和第五档银行有增减2.5pct的灵活空间；
3）市场对此次新规早有预判，头部房企应对压力不大。2019年下半年多家银行接到窗口指导，原则上要求压降开发贷规模至2019年一季度末水平；2020年9月底，有媒体报道称监管机构要求大型商业银行压降、控制包括个人按揭贷款在内的房地产贷款占比至30%以下。本次新规并非空穴来风，此前对房地产与银行的联合监管也有局部落地，推测房企已提前针对融资端和回款端制定了应对方案，整体调整压力不大。
房贷新规后，融资端方面，房企间融资能力分化进一步加剧，头部房企影响有限。房地产信贷额度受限，银行或将更青睐信用资质更优的头部房企，“踩线”较多的中小房企或更依赖中小地方银行的房企未来可能更难获取开发贷融资。回款端方面，由于前期部分银行按揭投放增速过快，此次压降按揭主要为抑制一二线局部存在的市场过热、投机炒房等情况，因此新规对符合贷款要求的客群不会造成影响，与之相应，或对房企回款产生扰动，但对客群基础较广的头部房企而言，影响处可控范围内。
02
融资新趋势：股权融资
供应链金融和ABS三轮驱动
本次银保监会新设房地产贷款集中度管理考核，是继2020年8月房企“三道红线”新规后，又一记融资“重锤”。结合2020年底银保监会主席郭树清指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，坚决抑制房地产泡沫来看，房地产债务问题是当前监管高度关注的对象，“找钱难”和“融钱贵”已经成为房企众生相。融资常态化收紧下，房企未来融资方向可能存在以下趋势：
第一，融资策略亟需从债性转向股性。对集团层面而言，股权融资重要性凸显，引入险资和银行等战投获取资金改善资本结构的同时，便于业务层面上深度合作与赋能，增加房企的抗风险能力。如华夏幸福(600340,股吧)引入平安后，平安为华夏幸福提供不少商业地产、租赁市场、产业新城和康养服务等合作资源及金融服务，其中包括与平安人寿合作的北京丽泽商办项目。旭辉引入平安后，2019年平安不动产与旭辉设立项目基金发展长租公寓，并签约落地首个合作项目——浦江镇综合型租赁社区。
对项目层面而言，前期中基协暂停私募债权、收益权投资的备案，叠加监管严格压降融资类信托规模，项目非标前融几乎无处遁形，项目股权融资大势所趋。房企让渡项目部分股权予金融机构来获取资金改善资本结构的同时，可适当分摊资金压力。
2020年12月底，雅居乐旗下7个项目引入平安，平安为此支付的诚意金约70.51亿元。资产包涵盖5个纯住宅项目和2个产业小镇项目，多数项目开发体量大、周期较长，覆盖大湾区的中山、惠州、清远，以及长三角的扬州、海南万宁、天津等市，涉及土地总面积176.03万。本次交易结束后，平安将持有雅居乐7个项目35%-51%不等的股权，与雅居乐共担风险、共享收益，而雅居乐可以实现快速回笼资金来增强流动性。
第二，房地产供应链融资迎来新风口。以供应链ABS为例，据CNABS数据，至2020年底万科、碧桂园和保利供应链ABS余额超过100亿元，而华发、金茂、奥园、金地、世茂和绿城的存量规模也均超50亿元。供应链金融广受追捧，一方面在于可延长应付账款账龄，达到变相融资且不占用融资额度的目的，另一方面供应链金融仍在“应付账款”二级科目中体现，对房企杠杆没有产生影响。房企应该加强上下游话语权，灵活运用产业链上非金融债务融资的方式，积极拓展票据融资和供应链保理等供应链融资。
第三，借底层物业证券化的方式可盘活资产。房地产资产证券化发行量持续攀升，2020年房企ABS发行规模约4304.6亿元，同比增长10.2%，其中TOP50房企发行量占比约30%。对房企而言，ABS最大的优势在于融资和出表，实现降杠杆的同时，还能盘活存量资产。但是相对不足在于房地产ABS发行门槛相对较高，原始权益人以AAA、AA+主体评级为主，根据监测2015年以来ABS发行量靠前的房企主要有碧桂园、万科、世茂、融创、中海等龙头房企。
03
回款新常态：投资力+运营力+产品力
塑造核心竞争力
本次新规压降个人住房贷款占比，主要目的在于防范局部市场过热现象，对房企回款端形成的扰动相对有限。短期来看，加快推盘、积极促销和狠抓回款依然是房企工作的重中之重。销售回款效率主要受网签备案和按揭审核速度等客观因素影响，但房企也可以通过多种手段促回款，如实现线上银企合作收款、线下前置按揭文件、针对不同客户端制定标准化催款流程、采取优惠提高首付比例等，实现资金快速回笼。
除上述销售端技术操作因素外，长期来看，房企回款能力与自身投资能力、运营能力和产品力息息相关。
投资能力直接关乎房企投入成本的变现，是资金回笼最重要的因素，涵盖拿地方式、区位地段选择和产品组合等方方面面。房企投资前应该做好研判，投资决策制定对项目未来发展至关重要。拿地方式方面，不同拿地手段各有优劣势，企业要灵活运用。招拍挂拿地，尤其是核心城市纯住宅地块竞争激烈，拿地溢价高，但去化周转快。旧改和收并购拿地，虽然能够实现低溢价，但可能存在诸多法律债务等历史遗留问题，隐性成本较高，未来去化周转更具不确定性。另外，综合体拿地和产业勾地拿地，由于存量资产退出渠道的不通畅，周转较难，市场竞争并不激烈，拿地成本偏低，但是后续容易出现住宅反哺存量的情况，易造成现金流压力。比如，近期部分企业开始集中抛售商办项目，绿城也于2020年中期发布会上表示，未来3-5年内计划存量资产占比从权益净资产的75%降到40%，以维持持有物业现金流稳定。
除投资能力外，房企自身的运营效率和产品力也可能对项目去化回款和周转速度造成影响。不少房企提出“大运营”战略概念，通过扁平化的组织架构、前端抢跑、标化设计前置、加强战略资源方整合等措施提升运营管理效率，提高周转能力。产品力上，越来越多房企积极整理原有产品线，以客户需求着眼，聚焦产品和产品系迭代创新。如2020年8月旭辉发布CIFI-7第七代产品，推出special空间、主题乐园和HUMAN智慧健康生活2.0操作系统三大拳头产品。2018-2020年三年内，旭辉持续更新迭代产品，逐一推出CIFI-5到CIFI-6再到CIFI-7。
整体而言，房贷新规对房地产行业影响可控。融资方面，未来房企可能更积极拓展股权融资、供应链金融和资产证券化等方式，缓解资金压力的同时，降低杠杆。新规下回款端尤为重要，长期来看，投资力、运营力和产品力三要素共同影响项目去化和回款效率。值得注意的是，住房租赁贷不纳入本次新规范畴，叠加政策长期鼓励“租购并举”的住房制度，随着公募REITs逐渐推广，房企涉足租赁大有可为。
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