分档管理、差别化过渡 房地产贷款集中度管理制度来了！

关于房地产贷款的集中度管理制度重磅出炉。12月31日，央行官网发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的《通知》（以下简称《通知》）称，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，央行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。自2021年1月1日起实施。

整体来看，《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

设指标分档管理

何为房地产贷款集中度管理制度？根据《通知》，主要指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足央行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。

从《通知》来看，央行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。

例如，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行在内的中资大型银行，房地产贷款占比上限设定为40%，个人住房贷款占比上限设定为32.5%；包括招商银行(600036,股吧)、农业发展银行、浦发银行(600000,股吧)、中信银行(601998,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、中国民生银行、中国光大银行等在内的中资中型银行，房地产贷款占比上限设定为27.5%，个人住房贷款占比上限设定为20%；此外，中资小型银行和非县域农合机构则分别对应为22.5%、17.5%。

同时，为体现区域差异，《通知》确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。

房地产融资是管住房地产投资和融资行为、进而调控房地产市场量价运行的关键。苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金指出，这一管理制度明确了银行发放房地产贷款集中度的上限，监管条款更加明确。以往，对银行发放房地产贷款规模和集中度，更多是采取事件监管方式，而房地产贷款集中度管理制度则通过分档设置上限，加强了监管刚性，明确了监管和处罚依据。

在光大银行(601818,股吧)金融市场部分析师周茂华看来，并未采取“一刀切”，管理层通过设定指标方式，充分考虑了金融机构资产体量、机构类型、存量房地产贷款等因素，对房地产贷款集中度建立分档指标，这一设定充分考虑了我国国情、市场业务现状、机构承受力等，确保房地产和金融体系稳定运行。

“从一城一策看，过去几年大部分城市力度较大，但也有小部分区域房价依然明显上涨，其中很大程度原因与金融政策执行不严格有关。所以这次新政策，明确了针对房地产贷款的额度管理，这有利于房地产市场的健康平稳，也有利于房住不炒的深入及金融市场的平稳安全。” 中原地产首席分析师张大伟如是评价道。

差别化过渡

值得一提的是，根据《通知》，该管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。

《通知》要求，当前，超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案。例如，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本《通知》实施之日起两年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本《通知》实施之日起四年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

而符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，央行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。根据央行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问透露，目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

大部分银行符合管理要求

北京商报记者注意到，建立房地产贷款集中度管理制度，监管层酝酿已久。

据央行披露，早自2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。

此外，2020年11月17日，央行行长易纲发表的政策研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》也提到，要管理好房地产市场风险，建立长效机制。在政策把握上，易纲称，要坚持稳字当头，稳中求进，着力稳地价、稳房价、稳预期，加强对房地产市场融资状况的全面监测，按照“因城施策”原则，强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理，监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度。在稳定需求的同时，优化土地供给，促进供求平衡，实现房地产市场平稳可持续发展。

周茂华认为，此次出台的管理制度，一是防范房地产“灰犀牛”风险，促进房地产市场健康平稳发展；同时，强化银行资产负债约束，优化信贷结构，增强银行体系韧性；此外，也是引导银行增加对实体经济薄弱环节和战略新兴行业的支持。

陶金则指出，“这一制度基本上框定了一定时期内房地产贷款的规模，鉴于银行贷款仍然是大部分房企的重要融资手段，这一制度从融资源头上加强了对房地产融资的监控，这是与‘三四五新规’间接看房企融资结果是不同的，至少从监管效率来看，这一制度应该更加有效”。

总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

“房地产贷款是房地产调控最重要的工具。这个政策肯定是房地产调控的一次全面升级，但在执行层面也要注意，除了房地产贷款本身，其他消费、企业贷款被挪用进入房地产的可能性。”张大伟补充道。

北京商报记者 岳品瑜 刘四红