北京写字楼空置率创新高 2021年供应量预计爆棚

作者： 宋然

北京写字楼市场仍然未走出低谷，无论是空置率还是租金，都处于近十年来的低谷。

高力国际研究院数据显示，剔除自用及预租面积后，北京写字楼全年净吸纳量不到3万平方米，达到历史低点。从季度变化来看，随着疫情进入常态化防控阶段，疫情对于写字楼需求的压制在慢慢降低，净吸纳量呈现逐月恢复的状态。高力国际华北区董事总经理严区海认为，净吸纳量的逐渐恢复一方面是由于前期疫情压制的需求在下半年集中释放，另一方面也是由于写字楼业主主动为企业提供了更有竞争力的租赁条件。

写字楼供过于求仍然存在。在2020年四季度，新入市项目体量低于预期的50万平方米，仅有约35万平方米入市。至此，2020年全市场新增供应项目约60万平方米，远低于预期水平。严区海对第一财经表示，北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内，但供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍。由此可见北京市场的供需不平衡问题已经非常严重。

而供需不平衡的背后，租金问题下调幅度明显。2020年北京市场迎来近十年的租金同比最大降幅。严区海表示，在原本就是供需严重不平衡的市场环境下，又叠加了疫情影响，整体租金同比降幅是近十年里较大的一年，从2019年底每月383元/平方米降低到351元，降幅达到8.4%。市场租金从2018年的高点已经连续三年回调，调整幅度合计接近13%。

高力国际调研报告显示，根据三季度租户问卷调查发现，在疫情期间，租户出现了从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。同样的，在甲级写字楼业主向企业提供更有竞争力的租赁条件的时候，也出现了企业回流到甲级楼宇的现象。在可预见的未来一年内，严区海认为这种现象不会出现根本性改变，存量租户的竞争将会愈演愈烈。

而更为严峻的是2021年北京写字楼市场还将迎来天量供应。高力国际统计数据显示，预计明年将有接近160万平方米的新项目入市，而2019年只有超过90万平方米，其中有近百万平方米的项目可能会在明年上半年入市。

严区海表示，若所有项目如期入市，巨大的新增供应量将给市场带来前所未有的冲击，将直接考验市场对新增需求的消化能力。随着本轮供应高峰的结束，明年租金预计依然处于下降通道，但降幅应该会小于今年，在四季度将开始进入探底阶段。

对此，全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示，疫情防控常态化之下，不断高企的空置率、持续下降的租金以及连续增加的新增供应，给写字楼行业的发展带来巨大的考验。

根据全联房地产商会写字楼分会（CORC）联合部分会员单位统计，2020年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率超过30%，商业营业用房空置率高达35%。下半年以来，从销售成交和租赁需求两个市场要素来看，均表现回暖趋势，但市场仍整体承压。