法拍拿地！150轮“举牌”刷新城阳地王价

李雯

150轮、溢价56%、地价超7000元/平方米……日前，青岛两宗司法拍卖地块备受业界关注。在经历150轮加价较量后，北京城建(600266,股吧)以8.48亿元拿下城阳街道西郭庄社区2宗土地使用权及建筑，折合楼板价7068元/平方米，打破了目前城阳片区商住地成交的最高单价。据了解，今年三季度以来，青岛土地市场供应不断，尤其是涉及住宅地块的出让，更是上演了数家房企围猎一幅地块的场景，土拍溢价率一度走高，甚至打破了区域地价纪录。

北京城建拿下城阳地王

12月8日，青岛城阳街道西郭庄社区2宗土地使用权及建筑进行法拍，经过150轮加价，最终由北京城建以8.48亿元竞得，溢价率56%。记者了解到，该次法拍涉及青岛港(601298,股吧)信地产有限公司于2012年以1.6亿的价格取得的2宗商住混合用地，总占地8.94万平方米，总建面13万平方米，其中商品住宅部分占地7.42万平方米，规划建面10.87万平方米。值得注意的是，这两宗地块此次拍出的折合楼板价7068元/平方米（商品房部分），而此前城阳区住宅地块招拍挂楼面成交地价最高为5501元/平米，此次法拍刷新了城阳年度楼面地价新高。

据了解，这两宗地块的法拍过程，吸引了和达、中巍、北京城建、青岛世纪海湾等7家竞买人报名参与。经过与和达150轮的加价后，被北京城建拿下。其中，22地块土地面积为58161平方米，根据《青岛市不动产登记信息》，城镇住宅用地分摊土地面积为45589.36平方米，批发零售用地分摊土地面积为6746.32平方米，公共设施用地分摊土地面积为459.56平方米，划拨城镇住宅用地分摊土地面积为5365.76平方米；23地块土地面积为31280平方米，根据《青岛市不动产登记信息》，城镇住宅用地分摊土地面积为28633.81平方米，批发零售用地分摊土地面积为582.82平方米，公共设施用地分摊土地面积为306.75平方米，划拨城镇住宅用地分摊土地面积为1756.62平方米。

“这次北京城建拿下的西郭庄地块，打破了城阳的地价。”青岛楼市资深评论员张百忍表示，尽管拿地价格不低，但是优势是项目靠近地铁7号线，再者就是项目容积率较低。“这块地可以做低密度叠拼或洋房产品，但这个水平的地价确实也很考验开发商。据张百忍分析称，“目前城阳楼市价格趋于稳定，尤其是城阳共有产权政策调整之后，有些楼盘的销售压力比较大。”另外，张百忍还提到，“北京城建在青岛一共三个项目，拿的地全是地王，一个是东李的龙樾湾，当时拿地4600元，是当时东李片区最高地价；后来在胶州上合示范区拿地，做了樾府，拿地也是当年的区域地王。加上此次拿下城阳地块，北京城建在青岛的三个项目全部都是片区地王。”

“类似地王现象，说明了房企的投资心态，即看好青岛的土地市场。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，尤其是相对同级别城市来说，青岛的地价相对性价比还是比较高的。对于此类地王现象而言，也要警惕房价炒作等现象，需要稳定市场预期。

对于地块的法拍拿地模式，严跃进表示，开发商通过法拍拿地并不常见。“一般来说，这属于地块转让的概念，所以需要研究此类地块本身是否有瑕疵。但如果地块本身问题不大，那么其开发模式基本上也变化不大。”

多个黄金地块排队登场

临近岁末，青岛土地市场“高潮不断”，黄金地块排队登场拍卖。

据了解，市南区日前拍出的两宗地块位置优越，而且对于地块未来规划也各有千秋。其中，新湛三路9号地块是原新湛三路9号住宅楼拆后重建项目，此前由于项目东侧湛山广场基坑施工，原新湛三路9号住宅楼出现裂缝，鉴定为D级危楼，无法修复，政府对该楼进行拆除重建，重建规划与原建筑一模一样。海延雅居、依山雅居小区南地块，现状为围合区域停车场，地块北侧为交付多年的依山雅居、海延雅居、延福花园三个高层社区，经过多年发展，已经形成浓厚的居住氛围，根据土地拍卖公告显示，该地块住宅部分规划为产权型人才公寓用地。两宗地块均被青岛海诺投资发展有限公司成功竞得，其中，新湛三路9号地块成交楼面地价为17000元/平方米，海延雅居、依山雅居小区以南地块成交楼面地价为11095元/平方米。

随着市南黄金地块顺利成交，李沧、城阳、西海岸等多个区域都陆续有新地块登场。根据最新土地拍卖公告，李沧区金水路以南、重庆中路以西一宗商住地块上市，将于12月21日正式拍卖。同日，城阳街道祥阳路北、青新高速东，两宗地块将搭配出让，竞得人须于网上竞拍结束后3个工作日内与城阳区城阳街道办事处签订《投资合作协议》，于协议签订后3个工作日内为城阳街道办事处实现到账外资3500万美元。此外，西海岸也发布了最新土地出让公告，将以拍卖方式出让两宗储备地块的国有建设用地使用权，这两宗地块的土地总面积为41639.28平方米，规划建筑总面积为51098.56平方米，其中一地块规划有零售商业用地，将配建大型商超。

据了解，此番岁末土地的集中上市，只是今年土拍市场的一个缩影，来自青岛市自然资源和规划局的一系列数据就是最好的印证。截至12月6日，全市完成土地供应8.15万亩，实现土地出让收益1017.36亿元，再次突破千亿大关。据了解，今年青岛市通过以地招商、以“供”促“消”、增存挂钩、府院联动等多种方式，全市已消化批而未供土地25047亩，处置闲置土地8946亩，全市通过消化批而未供和闲置土地获得新增建设用地计划指标20067亩，为中科院能源研究院、富士康、京东方5G等省市重点项目提供了用地保障，并与市中级法院密切联动，处置司法查封闲置土地19宗、约800亩，帮助多家企业化解历史问题。

开发投资增速连升6个月

多个开发商大举进军土地储备市场，与当下开发企业投资增速的态势不谋而合。12月15日，国家统计局发布房地产开发投资和销售情况显示，今年前11个月全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，目前已保持连续六个月同比为正的态势，投资信心持续恢复。据了解，房地产开发投资增速连续6月上升，但还未达到去年增速水平（10%左右），短期内在经济逐步复苏下房企投资增速仍有上升的空间。

具体数据来看，1月份至11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，目前已保持连续六个月同比为正的态势。1月份至11月份，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比1月份至10月份扩大1.9个百分点；土地成交价款13890亿元，增长16.1%，增速提高1.3个百分点。对此，严跃进表示，开发投资短期内会成为稳投资的重要力量。

从商品房销售和待售情况来看，前11个月，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1月份至10月份提高1.3个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示，“11月年内首次同比销售面积上涨，根据国家统计局数据计算，11月单月房地产销售面积为1.75亿平方米，同比上涨12%，销售额为1.73万亿，同比上涨18.6%，也是我国历史上单月销售最多的11月。”

“单月数据可以有力证明，11月商品房市场呈现量升价跌局面。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析表示，虽然近期更多城市加入调控加码大军，但年底房企为冲刺业绩，会加大供应并采用多样化的营销策略，市场销售面积仍有上升的可能性。”

销售数据的飘红，也在一定程度上带动了行业资金额的上扬。数据显示，今年前11个月房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1至10月份提高1.1个百分点。其中，国内贷款24256亿元，增长5.4%；利用外资154亿元，下降4.7%；自筹资金56666亿元，增长7.9%。王小嫱表示，受海外疫情影响，利用外资同比连续3月为负，除利用外资同比下降外，其他类型资金来源同比均为正。其中，个人按揭贷款增速高达10.6%，增速环比上升0.8个百分点，自筹资金增速为7.9%，增速环比上升1.4个百分点。