前11个月业绩放榜 典型房企目标完成率分化严重

年末将至，房企收割加速。

11月30日，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家研究机构发布1～11月房企销售业绩TOP100榜单，在各梯队房企促销售、抓回款之下，各梯队房企销售业绩门槛值渐次上升，千亿房企扩容至32家，较上月增加6家，比去年同期多5家，显示出强韧的抢收意愿。

2020年1～11月，TOP3房企门槛值为6025.0亿元，较上年增长4.9%；TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企门槛值分别较上年增长8.6%、9.9%、14.5%和9.9%。

典型房企目标完成率分化

今年以来，房企不同阵营间步伐差异始终在扩大。中指院数据显示，前11月32家1000亿元以上超级阵营企业，销售额增长率均值为9.7%；27家第一阵营（500亿～1000亿元）销售额增长率均值为12.3%；第二阵营（200亿～500亿元）的60家企业销售额增长率均值为10.4%；38家第三阵营（100亿～200亿元）及13家第四阵营房企增长率均值为负，分别为-0.1%和-0.53%。第三、第四阵营房企竞争力在今年疫情及资金监管新规之下略显竞争力不足。

从前11月各家房企的销售业绩目标完成情况来看，典型房企仍然表现出严重分化。

据亿翰智库统计，越秀地产、中国恒大、时代中国已超额完成全年内部目标，分别完成106%、105%、102%；中国金茂已100%完成目标；弘阳地产、禹洲集团、招商蛇口(001979,股吧)、龙湖集团、美的置业等房企的业绩目标完成度已经超过90%，对于这些房企而言，如无外部不确定因素冲击，企业在业绩目标基础上实现增量是大概率事件。但需注意的是，仍有多家房企的销售业绩目标达成率甚至低于80%，首创置业、建业地产分别完成75%、71%。

三道红线作用显现

在房企的持续抢收下，11月单月TOP100房企中有超七成实现单月业绩同比提升，并有八成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。

据克而瑞统计，11月央企销售显著发力，保利、中海、华润、招商表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。其中，招商、中海的单月业绩同比增幅分别达到63%和52.4%。

但央企在本月密集转让旗下房地产项目，中指研究院根据北京产权交易所公开信息统计，11月房地产行业产权转让项目共有24个，高于前10个月的总和，其中招商蛇口、中国金茂、华侨城合计8项股权转让合计底价已超过114亿元。中指院认为，央企巨头主动调整负债结构，通过出售负债率较高、预计效益偏低的项目或股权，降低负债水平、提升财务表现，显现出“三道红线”的监管威力。

11月房企海外融资规模同比骤降，“三道红线”之下，房企临近年终融资成本再度攀高。

从融资规模上看，中指院数据显示，11月信用债、海外债发行规模环比增长率均超50%。2020年1～11月，房地产行业信用债发行总规模5804亿元，同比增长14.6%；海外债发行规模4363亿元，同比下降20.3%。11月，房地产行业信用债发行规模484亿元，同比增长53.0%，环比增长55.0%；海外债发行规模406亿元，同比下降35.3%，环比增长54.7%。

11月，信用债、海外债融资成本均小幅上升。2020年1～11月，房地产行业信用债平均利率为4.52%，同比下降0.82个百分点，海外债平均利率为8.12%，同比下降0.6个百分点。11月，信用债平均利率4.80%，同比下降1.1个百分点，较10月增长0.25个百分点，海外债平均利率8.32%，同比增长0.63个百分点，较10月增长0.48个百分点。

尽管新房销售市场有所反弹，但克而瑞仍认为年底房地产市场不容乐观：9、10月中部地区三线城市房地产市场曾短暂回暖，返乡置业需求进场，但成交占比明显不及往年。11月以来市场全面转冷，购房者观望情绪愈加浓重，普遍预期房价将转跌，房企扎推的板块去化压力则不断加剧。疫后置业群体普遍捂紧钱袋子，购房者大都全城看房比较价格，购房决策周期明显拉长，并对价格异常敏感，价差100元/平方米便成为买不买的重要因素。未来成交即使有所回升，幅度也将有限。相较而言，核心一、二线城市市场需求坚挺，随着年底房企加大供货力度，成交有望回升至高位。多数三、四线城市市场需求及购买力瓶颈尽显，疫情更是加大市场下行压力，即使年底供应放量增长，成交也实难恢复至年内高位。