世邦魏理仕：2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望

世邦魏理仕发布《2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

深圳商业地产市场在疫情后的第三个季度表现卓然。写字楼需求迅速回暖，单季净吸纳量共同比环比均录得明显增长。科技和金融板块需求稳增，其中科技板块尤为突出，为市场贡献过半需求。在需求推动下，租金跌幅进一步收窄，优质楼宇表现可圈可点。优质零售物业市场方面呈现了同样的图景，单季新增需求规模录得今年以来的最好表现。美妆经济表现抢眼，国际一线的高端美妆护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选。得益于卓有成效的疫情控制，国际品牌在深圳的拓店也逐渐活跃，个别品牌甚至开出全国首店，整体市场空置率处于低位。物流市场则在以母婴和美妆支撑的电商需求及内贸支撑的第三方物流需求增长的带动下，持续录得了租金增长。大宗交易市场表现更是突出，季度交易总额达50亿元以上，环比增长超3倍，写字楼类的资产交易尤为活跃，且首次录得了数据中心的交易，整体市场呈现了较高的活跃度。

与此同时，适逢深圳特区建立40周年，在意见稿发布一年以后，国务院颁布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，在土地供应、金融、科技、外资企业的发展和人才策略等方面给出了进一步的指引，赋予了深圳更多的发展可能，为深圳写字楼、工业和大宗交易市场带来很多新的发展契机。

优质写字楼市场：市场需求明显回暖，科技板块需求过半

2020年第三季度新增供应稳定增加，共录得17.4万平方米、三个甲级写字楼交付使用。鲜有新增供应的罗湖迎来了一个新项目入市，位于笋岗。

本季吸纳量回暖明显，录得24.3万平方米的新增吸纳，同比及环比均有较大增长。需求方面，90%的需求来自国内企业，约10%来自于外资企业，升级搬迁也较为活跃。

从需求结构来看，科技板块为本季深圳写字楼市场贡献了超过50%的需求，成为第一大需求板块，其中超7成以上来自国内科技企业，2成来自本土的科技企业，同时亦看到国外知名科技企业东芝和IBM在季度内均有扩租。深圳科技企业的快速发展以及良好的科技生态链不但壮大了本地科技企业的快速发展，同时亦吸引了外地科技企业进驻深圳设立办公室。金融板块持续发力，成为继科技板块后的第二大需求来源，总体贡献比例近17.0%，以非传统金融为主，聚焦投资理财和财富管理两个细分产业。外资金融机构方面，本季度看到韩亚股权投资、恒生基金以及集友银行等有租赁。

此外，专业服务板块的需求增长持续稳定，租赁面积整体规模与历史水平相当。在国内消费的带动下，消费品制造业和3C电子产品相比以往也录得较为明显增长。在整体市场需求回暖的带动下，整体市场空置率环比下降0.8个百分点至20.1%。

租金方面，租户市场明显，业主为了吸引租户采取更为灵活的租赁策略，在租赁价格以及其他方面进行调整，以期吸引较好的租户入住以及留住原有租户。与此同时，也看到多个楼宇提供精装短租方案，实现租户拎包入驻，短期内改善项目的入住率。市场平均租金跌幅收窄,环比下降0.7%至每月每平方米194.3元。

图一：2020年第三季度深圳写字楼市场供需表现

图二：2020年第三季度市场租赁需求行业分析（按租赁面积）

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|办公楼部主管吴洋表示：“未来六个月，预计将有40万平方米新增供应集中入市，主要分布在前海和车公庙片区。在科技和金融两大板块稳定需求的带动下，以及来自外资公司的寻租需求的重新启动，整体市场吸纳量将会有不错的表现。但受新增供应影响，预计市场空置率将继续上升。受疫情累积及高位新增供应的影响，整体市场的平均租金预计将依然呈小幅下跌的趋势。”

优质零售物业市场：市场快速复苏，美妆经济表现抢眼

随着疫情缓解，之前推迟开业的部分项目本季开出，新录得三个项目共29.9万平方米的新增供应，分别是位于龙华的红山6979，南山蛇口的汇港二期和西丽的宝能环球汇。其中两个项目的入驻率均在95%以上。

受新增供应带动，整体市场吸纳量录得26.4万平方米，为今年以来的最好表现。本季可见较为明显的需求回暖，连锁餐饮和零售品牌陆续在核心以及次级核心的商圈开出多家分店，同时购物中心的人流量和活跃度也有较大改善。

聚焦需求板块，在新增供应带动下，零售需求依然为第一大来源，占比4成以上。美妆经济表现抢眼，国际一线的高端美妆护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选，首店更受青睐，以刺激当下的年轻消费群体。从业主角度来看，女性消费群体占主导地位，依托美妆可以吸引客流。而从消费者角度来看，线下美妆品牌带来了更好的试用体验，提升了愉悦感使大众更愿意消费，单季录得22家店铺开业。餐饮方面，品牌的升级换代仍在继续，主要集中在连锁品牌。

尽管疫情影响尚未消失，但深圳依然受到国际品牌的青睐，美国科学护肤品牌Skin Ceuticals，法国鞋履品牌Roger Vivier和英国奢侈品牌Burberry新零售版Thomas’s Cafe均开出深圳首家甚至全国首家店。随着市场回暖，大面积的闭店情况已逐渐缓解，主要受新增供应影响，整体市场空置率环比上升0.3个百分点至4.6%，但总体处于低位。

租金方面，购物中心表现各有不同，市场比较受欢迎的购物中心在品牌商家频频寻租的带动下，小幅提升了其租金报价。而空置率较高或者受疫情影响空置率升高且并未有太大改善的购物中心则继续调低其租金报价，整体市场平均租金环比持平，报每天每平方米20.3元。

图三：2020年第三季度深圳零售物业市场供需表现

图四：2020年第三季度市场主要租赁需求强度分析

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示：“未来六个月，预计有30多万平方米的新增供应入市，主要将分布在龙岗和宝安区。深圳市场将迎来首个万达广场入市，前海也将迎来首个购物中心开业。考虑到部分非核心片区的购物中心开业入驻率低于市场平均，预计整体市场的空置率将会有小幅升高，但租金将保持平稳。随着新增供应的日益增多，预计未来会有更多不同的商业模式推出，也会有新的品牌被打造出来。”

仓储物流市场：内贸为新增需求主要来源，空置率依然维持低位

本季未录得新增供应入市，预计年内高标仓无新项目入市，最近的新增供应交付时间为2021年。

2020年1-8月，深圳港集装箱吞吐量同比依然回落，下降5.4%。据海关统计，1-8月，深圳出口总额依然呈下降态势，录得0.6%的微跌，但降幅较1-7月收窄1.1个百分点。受此影响，虽然第三季度为物流的传统旺季，但疫情和经济疲软导致深圳进出口仓储物流需求放缓，并未像之前一样在传统旺季扩租及增加货物周转量。

整体市场需求主要来自第三方物流和电商板块。其中，第三方物流背后的实际需求主要来自内贸板块，而电商则主要集中在母婴和美妆的消费板块。受个别物流设施整合出租面积的影响，整体市场空置率环比微升0.3个百分点至3.6%，但依然维持在较低水平。

在低空置率的市场情况下，全市大部分高标仓租金保持稳定，个别仓储物业依然录得了租金增长，高标仓市场平均租金环比微涨0.1%至每月每平方米47.3元。

图五：2020年第三季度深圳仓储物流市场供需表现

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟表示：“全国的部分港口的货物吞吐量已经由红转绿，某些国际物流公司也取消了跨太平洋(601099,股吧)航线的停航。深圳进出口需求和社会消费品零售总额增长的逐步改善，以及疫情带来的消费习惯的改变而带动的电商以及跨境电商需求的增加将为深圳物流市场在未来六个月提供一定量的需求。预计随着内外贸的好转，深圳物流市场的空置率将保持低位，租金也将保持一定增长，但涨幅相比以往将有所回落。”

大宗交易市场：交易总额环比增长超3倍，首次录得数据中心交易

2020年第三季度，深圳大宗交易录得自疫情以来的最好表现，共录得6宗交易，交易总额共计53.7亿元，环比增长达3.3倍，同比亦录得明显增长，总体交易建筑面积为12.5万平方米。

本季，深圳第一次录得数据中心的交易，该交易为一个资产包，即鹏博士(600804,股吧)深圳南山数据中心项目。

写字楼为本季度的主要交易标的类型，共录得4宗交易，其中3宗来自甲级写字楼，1宗为工业型写字楼。交易面积近10万平方米，交易额共计49.4亿元，贡献了超9成的季度成交额。

市场参与主体方面，因写字楼交易较多，本季买方类型主要为公司，包括科技、保险公司，其中科技公司本地和外地买家均有录得。深圳科技产业的快速增长带动本地科技企业的不断壮大，同时，深圳良好的科技产业氛围也吸引外地科技公司进入深圳市场发展，由此带动了相应的资产交易。在写字楼交易的带动下，开发商为本季度的主要卖方。本季录得的多宗写字楼交易的交易目的均为自用，因此本季的交易类型以资产交易为主。

图六：2020年第三季度深圳大宗交易市场概览

图七：2020年第三季度大宗交易按物业类型分析（交易笔数）

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部主管古振鹏表示：“预计市场的投资回报率在未来六个月将依然保持平稳，鉴于租金和成交价格的同方向变化。短期内疫情以及外部环境的变化会导致部分投资者决策延期，中长期来看，深圳持续看好的城市发展前景以及有限的可供交易的物业选择将持续利好大宗交易市场。”