本文转载自公众号「子木聊房」
正文4721字，预计阅读时间：12分钟
文/子木
古语有云：海纳百川，有容乃大。
然而沿海的福州楼市，近几年一波三折，看起来总让人迷茫。那么当下福州房价处于什么区间，哪些区域是未来的希望？作为一名聪明的福州购房者，这些问题务必要心中通透。
接下来随子木团队进入新一期福州楼市盘点。
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福州房价趋势
14日，国家统计局发布了2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，8月份全国商品住宅销售价格稳中略涨。
其中，福州新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%。
以此来看，今年从2月之后，福州新房价格已经连续维持7个月上涨。
情况是这样吗？
进入9月这段时间，我的感受非常强烈。营销中心明显电话多了起来，大到地铁、小到道闸，甚至是你打开手机，房产广告几乎无孔不入。
这主要是因为楼市传统营销节点“金九银十”临近，龙头恒大再次“抢跑”，带头举起房价7折的旗帜，其他大小开发商全速跟进。福州市场弥漫着临近战争的硝烟气息。
现在来看，部分比较难卖的板块开发商价格回调已显现，首付分期重出江湖，降价、优惠、特价房、买赠家电……裹挟各类营销活动，汹涌而来。
接下来福州房价到底是涨还是跌？我们还得结合市场实际表现来看。
熟悉福州楼市的朋友应该都知道，福州房价是2016年涨起来的。市场火爆的时候，即使捆绑加精装、捆绑车位，依然是一房难求。
后来，福州不断加大土地供应量，在调控政策连续制约下，有效遏制住了房价涨幅。
炒房客暗淡立场，刚需市场预期也逐渐转为“观望”和“保留”。
至2018年的下半年，福州市场已经出现明显转变，“变相加价”、“捆绑销售”等违规现象逐步消失。
2018年9月至今，福州楼市去化率持续走低，加之今年疫情的影响下，部分板块一二房价格出现明显下调。下调幅度最高的楼盘，每平米均价达到3000元。
但我们会发现，地段不同，房价的回调出现了明显的分化现象。
△销售数据更新较快，仅供参考
可以预见，接下来福州备案价打折现象屡见不鲜，主要降温区域率先出现在外围板块（远郊区域），但福州市中心和主城区域，价格依然会企稳。
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安商房or纯商房
在福州，“家里有几套房，可能还抵不上一个老房子上写一个拆字”。这是一个玩笑，但本质都来自于现实。
2017年，福州大刀阔斧，进行三年旧改，创造出很多拆二代。与此同时，也产生了大量的安置需求。
同年，福州另辟蹊径，做了一个“前无古人”的全国创举，那就是“安置型商品房”。
在绝大部分出让的商品房住宅地块中，都配有一定比例的“安置房”：由开发商统一承建，后由政府统一价格回购，再以一定的价格销售给指定的安置人员。
至此，有关“安商房”和纯商房之间的论战登上大小媒体头条。
那么对于普通购房者而言，安置型商品房究竟怎么样？这里想要客观的表达几个观点：
1）“安商房”是刚需的一种机会选择。
“安商房”是一个政策衍生物，是阶段性的，未来大概率会消失，从近期福州的土拍市场就可以看到这一苗头。对于购房者而言，是一个短期福利。
2）“安商房”需要耐心挑。
对于安商房，很多人会有所顾虑，比如买带安置商品房的小区，未来居住环境会受到影响吗？更重要的是房子未来流入二手市场，价格会受到怎样的影响。
目前来看，“安商房”是一个从无到有的东西，到现在为止还没有大批量交房，我们无法通过大量二手交易，来反映其在二手交易市场上的定价或流量。
但我们认为，商品房的定价和政府对接定价都会对未来二手房定价，产生或多或少的影响，而真正影响最大的还是市场需求。
目前，福州已交房安商房项目有世茂五四理想城、世茂云图、城投鹤鸾郡等，接下来还要看行情。
其次，选择带安商房楼盘的读者，一定要注意「安置比例」。如果安置比例仅有10%-30%，可以说保证了大部分业主都是商品房业主，居住氛围不会受太大影响。
50-60%的安置比例，就比较考验物业的功力了。
据了解，在售的一些项目会被人为干预，包括进行隔栋处理，设梯控门禁，楼层结构、产品户型等方式，来做大安置和商品房之间的差异。以求后期流入二手市场后，商品房仍保持应有的优势。
安置比例高达70-90%的楼盘，可能是会在价格上做出应有的让利和平衡。
所以，看到价格、产品毫无亮点的项目还带有安商的项目，基本可以绕路走了。
再者，和普通商品一致的是，不同的开发商对于楼盘品质的影响是普遍存在的。注重后市口碑和产品力的开发商，大概率不会踩坑。
3）有读者提问：后续从回迁户手中买安置房是否可行？
答案是，价格比较合理，又有迫切自住需求的，没什么问题。
日前，福州刚刚出台了“福州市五城区推行商品房开发项目“交房（地）即发证”工作实施方案（试行）”，必须落地“交房即发证”。
对于“安商房”，福州市不动产登记和交易中心也给出了确切的回复，“不受限售2年政策限制，取得不动产权证即可上市交易。”
“安商房”的出身虽然被“名正言顺”了，但我们一定要明白几个道理。
首先，由开发商承建的安置型商品房，依然摆脱不了安置属性。
正如上文所述，一些商品房和安置并存的小区，因为安置比例不同，会被区别对待，例如区别配置以及区域隔断。周边居住氛围、物业素质等等都会受到一定影响。还是建议购房者，要到交房后的小区实地走一走，做深入的了解。
其次，要考虑价格会比商品房便宜多少。
二手市场定价则相对灵活，也更为复杂，不见得所有的从回迁户手中的房子都便宜，不少回迁户对于房子的定价也会想往原有的商品房定价上靠，但具体价格看市场供求来决定，大家注意甄别也多一些耐心，选择多看一些房子做一下对比。
一言蔽之，我们清楚其中的差异后，如何选择还是因人而异，因需求而定。
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福州购房时机
若要问当下是不是买房好时机，答案是：要去碰。
2020年进入年尾的几个月，属于传统楼市淡季，再加上福州尚处于横盘回调周期，可以预见，年底冲量的节点即将开启，楼盘之间的竞争将更加白热化。
再者，我们看到回迁房依然有天量房源待释放。这样的市场下，普通购房者有相对更充裕的时间，去做选择。同时，地段尚可，打折力度强的楼盘将会成为刚需的时机窗口。
同时在新房大量入市的情况下，对二手房市场会有一定的冲击，市面上会浮现大量笋盘，供购房者挑选。
那么，究竟该如何在合适时间里，在福州淘到自己心仪的房子呢？
下面是我真诚的建议：
1、对自身需求有清晰的认识
首先，这是指的的是对于自己购房这件事，有一个清晰的认知。包括房子买来是为了解决什么问题，并用多少钱完成这件事情。比如准备孩子的学区、或是说三代同堂面临空间不够的置换等等。
很多人跑了几个楼盘就会觉得，喜欢的自己都买不起，买得起的自己都看不上。因为衡量好房子的指标非常多，区域、地段、配套、学区……大多很难找到各方面条件均好的房子。若是有，也可能要到天价。
目标明确之后，更方便取舍，也更务实、避免浪费不必要的时间。
2、不同的购房需求，要如何选？
购房的需求会有很多，我们简单按照需求分别给一些建议。
刚需。
在福州对于首次置业，更倾向价格比较扎实，或是发展、城市界面尚可的区域。推荐板块闽侯上街、或者是高新区，马尾快安板块，目前，还有单价一字头的房源，选择地铁沿线，无论是自住方面还是后期换房，都有一定的优势。
闽侯上街永嘉天地附近、大学城一带与福州金山仅一桥之隔，目前区域发展相对成熟，居住氛围较好，配套相对齐全。
其次闽侯整体人口体量不小，又有高新区就业需求加持，后期置换、出租等相对有一定的保障。闽侯首套房2成首付，门槛低，上半年沿江几个楼盘已售罄，当前一手房在售选择较少，新房均价1.6-1.8w/㎡。已开通的地铁2号线沿线二手也是不错的选择。
马尾快安板块，在今年迎来重大利好，地铁2号线延伸线已正式批复。包括福马路和三江口大桥已建成通车。快安名城一带为头排江景房，面积偏大房价也较高，当然配套也相对较好。
再往东一些的新盘价格相对更亲民，仅1.65-1.75w/㎡左右，与仓山城南一桥之隔（三江口大桥），这边房价相差7-8千/㎡。
而二手房价格也不算高，但有的是因为其存在一些缺陷，购房者仔细甄别。适合通勤和生活重心在东区、海峡金融街(000402,股吧)CBD的购房朋友们。
学区房。
使劲去攀鼓楼的老破小？可能差强人意。
而真正兼顾到居住环境和学区方面的，比较务实之选，可以看金山。金山片区配套和居住氛围已成熟。值得注意的是金山小需要提前三年落户，新盘则需要在交房之后才能确定划片。
当前福州教育政策有调整的“苗头”，所以购房朋友们和家长要提前关注这部分政策动向。金山二手价格2w-3w左右（二手因房源品质不同，价差较大），新盘价格则在2.7-2.9w左右。
改善，选择则比较多。相对来说近城区、近市中心的更好。一则居住方便，二则抗跌保值也比较好。
改善当前鼓楼的新盘相对比较少，可以看下东二环、金山板块、江南CBD、会展板块、滨江板块这些区位。
东二环近城区，且有三大中央公园、全省最大商业广场，后期规划配套仍在完善中，近年来房价飙升，但目前房价稳定度较好2.9-5w/㎡。
江南CBD和会展板块，因为政府东迁也契合“东进南扩”的城市发展战略。会展周边区域则是代表了福州城市封面的，配套规划都是较高的配置。江南CBD是东部办公区所在区域，整个区域规划定位已出来了。
因为原有的旧改地块，当前整体城市界面仍在建设发展中。两个区域新房价格则在2.4-2.6w/㎡。
滨江区域，板块情况这里无需赘述了。福州好的沿江品质社区集中地，还是在滨江一带，当前有个别新房楼盘在售。金山区域前文有详细讲到，金山区域还有公园道一号楼王在售，瞰江品质大平层，预算方面相对比较高。
综合而言，改善最好要兼顾居住环境和保值，从功能性、居住舒适角度出发，更侧重挑选户型和社区品质，物业素质等方面。
投资，福州投资现在是不是可以？
当前福州供应量偏高，投资还需等待，要做好长期持有的准备，入市须谨慎。但是有自住兼顾投资保值的，是完全可以的。
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应避开的坑
福州有些房子，再便宜也不建议大家买。
一是偏远的远郊大盘。地处福州外围且是没有地铁规划的区域，且房子的存量非常大，配套一般，没有什么产业吸引人气，来支撑房价持续上涨。未来想卖掉很难，如福州周边的罗源、永泰等地方。
二是谨慎选择开发商，前几年楼市“牛”的时候，一些房企高周转杠杆偏高，可以活的很好。当市场转向，累积的问题就不断显现，对于普通购房者来说是存在很大的风险的。包括一些不知名的小开发商，是否存在资金链问题，留意甄别。
三是SOHO谨慎考虑。日前，有发现福州某楼盘SOHO打出备案价6折的促销广告，相当诱人。在福州SOHO可以买吗？应谨慎考虑。
毕竟，福州当前商业依然有一个相当大的存量，去化乏力。其贷款费用，用电用水均为商业，会比普通住宅会贵很多。本身涨幅有限，未来变现也比较难。
简单来说，当整个行业流动性降低之后，不要买小开发商，不要随便买商业公寓，不要随便买远郊盘，不要随便买老破小，不要占小便宜，不要总想着一夜暴富。
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结语
综上，福州经过了前几年的高歌猛进，如今开始价格回归，很多楼盘都回到了原有的价格。
目前对于真正想买房的购房者来说，是好的机会。
但是选择多烦恼也多。一定要坚定自己买房的初衷，不要轻易的“被营销洗脑”。要知道，打折虽是机会，但其中也暗藏着套路。
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