“高房价和房地产的发展不能混为一谈。”
文 | 马光远
编辑 | 王小贝
2021年，从满足人民美好生活的需要出发，房地产市场的发展仍然有很大的空间。特别是在“双循环”战略之下，加快城镇化的发展，实现中国从农村国家到城市国家的真正嬗变，意味着房地产仍然是未来重点发展的行业，这是不以人的意志为转移的。我们不能把高房价与房地产的发展混为一谈。
2021年，我们将进入“十四五”，这一阶段房地产最重要的任务是逐渐告别调控周期，转而迈入制度建设周期。至于房地产税，在“十四五”规划建议中没有被提及，这是否意味着在此期间它不会提上立法日程？我的判断恰好相反。我认为，从具体时间来看，在2022前出台的可能性非常低，但“十四五”期间应该是最好的出台时机，这个时机一旦错过，未来恐怕很难再找到合适的时间窗口。
告别调控周期，迈入制度建设阶段
是未来五年房地产最重要的任务
我们现有的房地产调控政策还有很多需要完善之处。
比如，很多地方不合理的限价导致的“打新”，扰乱了房地产市场的预期，导致了不应有的恐慌。再比如，有些城市房价出现了深度调整，如何利用这个时间窗口，完善政策调控的方式和工具，都非常重要。
从2021年起，整个“十四五”期间是完善房地产长效机制的最后机会，房地产的长效机制的建设，必须在这五年取得长足进展和实际成效。因为过去的调控已经难以适应房地产市场的发展，同时随着房地产进入存量时代，房价进入稳定周期。
为了长效机制建设，特别是房地产税比较好的政策环境。尽快推动中国房地产从调控周期进入制度建设周期，让鼓励住房消费，抑制投资投机成为常态。这是“十四五”房地产最重要的使命。
自主需求和改善性需求的住房消费要健康发展，必须对三套和三套以上的进行精准打击，而这，必须建立在制度和长效机制的基础上，而不是靠变来变去的调控。
对中国房地产市场的一系列重大问题进行高屋建瓴的顶层设计，构建与我国发展阶段，与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系，包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。
比如，在住房信贷上，对于基本居住需求的首付稳定在20%，改善性稳定在30%，不要随意人为提高，在税收上对于自主需求和改善性需求给予优惠支持。而对于三套或者三套以上的购房，要么永久限购，要么禁止贷款，并且进行限售，比如，五年内不准出售。
十四五期间房产税出台概率大
我对房产税一直持谨慎态度，但我建议，对于三套和三套以上的住房可以及早进行试点征税。
房地产税究竟什么时候会出台？记得2015年，有人公开预测，2016年房产税会出台，2017年会开始征收，我直接斥之为“胡说八道”，认为他根本就不懂房产税的复杂，并且公开放言，房产税在“五年之内出台的概率等于零！”现在五年过去了，事实也印证了我的判断，五年之内，房产税似乎距离出台越来越远，今年的政府工作报告，压根就没提房产税。
这几年，我对此的公开判断是：本届人大完成房地产税的概率不大。我没有把话说死，但我认为2022年之前出台的可能性非常低。
这一次“十四五”规划建议没有提房地产税，是不是意味着在“十四五”期间房地产税也不会提上立法日程？不，我的判断恰好相反。我认为，“十四五”期间，可能是出台房地产税最好的时机，这个时机一旦错过，未来恐怕很难找到出台的时间窗口。
“十四五规划”建议没有提，不等于这事不在议事日程内。原因如下：
第一、规划建议稿中谈及的“完善现代税收制度，健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革。”?这里虽然没有直接提到房产税，但我认为，健全地方税、直接税体系中肯定包括房地产税，因为这是地方最重要的税种。此时不提胜有提。
第二、“十四五”土地财政肯定很难延续下去，而出台房地产税可为地方财政收入补充重要来源。
第三、随着房地产相关信息的健全，对于家庭的“第三套住房”征收房产税的基础条件已经成熟，我相信“十四五”期间，土地制度的改革也会推进，相关的障碍会慢慢消除。而之前我之所以反对，是各种条件都不具备。
第四、贯彻“房住不炒”基本原则，房产税是手段之一，不管对于抑制房价有没有用，对于拥有多套住房的人征税，在民意上是可以得到广泛的支持的。只要明确“三套及以上征税”，老百姓(603883,股吧)拥护的不要不要的。
第五、“规划建议稿”是党的建议，不是事事都要提到，一般都是就主要的原则、方针和重大事项予以提及，具体的需要政府制定正式的规划的时候体现。我的判断，2021年的“两会”，“十四五规划”的正式文件会审议，在文件中应该会看到房地产税。
我仍然强调，中国房地产的未来就是“三个20%”，任何城市都有20%的房子值得投资。好房子好品质好地段在任何城市都是稀缺的，我从来不看空真正具有稀缺性的房产。
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