“三条红线”下加速资金回笼 房企前11月销售整体优于预期

财联社（广州，记者 陈业）日前，各房企陆续交出了2020年前11月的销售成绩单。数据显示，今年1-11月，碧桂园、万科、融创等龙头房企销售额同比均有小幅增长。

与此同时，部分千亿或即将迈入千亿门槛的房企，销售同比录得较大增幅。财联社记者统计发现，龙光、禹洲、中骏、时代中国四家房企平均销售增幅同比超30%。

对于前11月各房企表现，广东中原地产项目总经理黄韬表示，因疫情等原因，年初市场普遍对今年的房地产预期较为审慎。但从已公布的销售数据来看，房企销售情况普遍优于预期，这与融资“三条红线”试点后，房企为回笼资金，加大推盘力度有关。

业绩分化加剧

在龙头房企中，今年前11月，碧桂园累计实现权益销售额5579亿元，同比增长3.35%；万科实现合同销售金额6026.1亿元，同比增长5.07%；融创中国累计实现合同销售金额约5204.5亿元，同比增长3.97%。

相比之下，恒大和中海业绩同比增幅更高些。今年前11月，恒大累计合约销售金额为6786.6亿元，较去年同期增长约16.9%；中国海外系列公司累计合约销售金额约3209.36亿元，较去年同期增加10%。

此外，龙光、禹洲等刚迈入千亿门槛或准千亿房企，前11月销售表现突出。具体来看，今年前11月，龙光累计实现归属公司股东权益的合约销售额约1086.8亿元，同比增长34.5%；禹洲集团累计销售金额同比增47%至986亿元；中骏集团连同合营公司及联营公司实现累计合同销售金额903.73亿元，同比增长28%；时代中国累计销售836亿元，同比增长23.57%。

“由于基数的原因，这些房企销售增幅会更为明显，已达到一定规模的龙头房企，要想获得如此高增幅就很难了。”国泰君安一位不愿具名的分析师对记者表示。

据中指院数据显示，2020年前11月，百强房企中，销售范围在500亿-1000亿元阵营的房企为27家，销售额均值为772.4亿元，增长率均值为12.3%，为几大阵营中销售增长率均值最高的阵营。其余几大阵营分别为1000亿元以上、200亿-500亿元、100亿-200亿元、50亿-100亿元。

华西证券在最新研报中则指出，11月单月，TOP31-100 的房企整体销售表现优于其余各梯队，也反映出在融资新规后，中小房企更倾向于加速推盘来取得回款。

“虽然房企整体业绩超预期，但也没超太多，并且地价比房企合约销售均价增长更快，这对其毛利率不利。”上述国泰君安分析师说。据中原地产统计，前11月全国100强房企拿地均价为9180.86元/平方米。

不过，房企间的业绩分化正在加剧。前11月，有少数规模较大的房企销售出现同比下滑，例如，新城控股(601155,股吧)累计合同销售金额约2199.08亿元，比上年同期下降10.81%；富力权益合约销售额1172.8亿元，同比下降2.55%。

房企加大推盘力度

融资“三条红线”在9月初进行试点后，对房地产行业的影响日益彰显。业内人士认为，房企普遍加快了推盘节奏。

一家TOP20上市房企CFO认为，“三条红线后，各房企肯定会加大推盘力度，力争经营现金流得到改善。”另一中小型房企CFO亦表示，“我们希望快进快出，快周转，提高运营效率。”

华泰证券统计数据显示，今年1-11月，百强房企累计销售金额同比增长10.2%，同比增速较1-10月上升1.5%。该机构预计，销售目标和“三条红线”的双重压力下，房企年末还将持续加大推盘和营销力度。华西证券分析师由子沛也表示，受到融资新规影响，房企推盘量将继续保持高位。

对此，一大型房企财务总对财联社记者表示，“大力推盘就会牺牲利润，不想牺牲利润的盘就会卖的差一些。”

据天风证券最新研究报告，今年11月单月，10强、30强、50强销售均价分别为10025.69/平方米、11635.99/平方米、12320.74元/平方米，同比增速分别为-18.01%、-9.81%、-46.38%，较10月增速分别变动-21.11%、-12.86%、-52.06%，环比增速分别为-19.37%、-13.25%、-11.14%。换言之，11月销售量升价缩。

对于未来房企销售走势，黄韬指出，全国范围内房屋仍是过剩的，但在一二线及经济发展比较好的城市，房企仍有机会。未来开发商的销售情况，或更多取决于其所布局的城市。

此外，中原地产研究中心统计数据显示，截至2020年12月7日， 50大城市累计卖地金额高达3.75亿元，同比上涨20.7%。

“当前土地溢价率上行主要体现在部分热点城市，虽然整体土地市场地价未全面上涨，但部分热点城市部分土地的价格已经达到了历史高点。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据亿翰智库统计，今年11月，核心二线及强三四线是房企拿地重点区域，随着销售回款的增加，房企投资意愿上升，溢价率环比上升13.6个百分点。