观点地产网 北京随处可见的金黄梧桐暗示着，这是个收获和储藏的季节。
从2013年拟赴港上市，到转战A股，最终重返港交所，金辉最终在港交所敲响了上市的钟声。
10月29日上午，金辉控股上市仪式在北京与香港两地同时举行，并与港交所通过远程连线“云敲锣”的形式，完成了上市仪式。金辉控股也成为继汇景控股和港龙地产后，今年第三家实现港股IPO的内地房企。
观点地产新媒体了解到，金辉控股上市发行定价为4.3港元/股，接近定价区间上限。以此计算，金辉控股此次IPO募资金额为25.8亿港元，也是今年IPO规模最大的地产公司。金辉控股今日最终收报4.36港元每股，市值174.4亿港元，市盈率6.22倍。
金辉在公告中披露了资金用途：筹集款项约60%或14.83亿港元将用于为集团的若干现有物业项目的建设拨资；约30%或7.4亿港元将用于偿还集团项目开发的部分集团现有信托贷款；约10%或2.47亿港元将用于一般业务营运及营运资金。
“有质量地上市”
当日下午，金辉控股举行媒体交流会，执行总裁陈朝荣携几位管理层出席。
在这几年间，上市早的房企跑马圈地扩大规模，对此金辉是否会有焦虑感？陈朝荣直言：“这是一个长跑的比赛，是和自己比的，会按照自己的节奏走。”
金辉一直坚定要走资本市场道路。“但也不是为了上市而上市，还是希望有质量地上市。”
陈朝荣表示，上市后压力也会大一些，上市前是自己给自己定目标，自己和自己比较，上市之后，面对公众和媒体，就需要更加明确年度目标，因为大家每年会看业绩的预期。
“但既然选择走这条路，我们也不着急，准备得也比较充分，这几年也没有耽误发展。”
就像他所说，在这几年间，金辉并没有停止发展的速度。根据观点指数发布的数据，金辉于2019年销售额已达到800亿元，距离千亿仅有咫尺之遥。
“金辉的目标是定给自己的，不对外宣称要实现多少，而是年初定一个目标，年底能达成，甚至有所超出，这就表示这一年的工作做得非常到位了。”
盈利指标方面，根据招股书中披露的数据，2017年、2018年及2019年，金辉控股的年收入分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率为48.5%。据金辉控股此前发布的半年报，2020年上半年实现营业收入109.72亿元。
2017至2019年，金辉控股的年内利润分别为22.21亿元、23亿元及26.9亿元，复合年增长率为10%。截至2019年及2020年4月30日，金辉控股的溢利分别为5.32亿元及1.82亿元。
此外，2017年至2019年，金辉控股毛利所得分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，复合年增长率为22.2%。
监管新规后首家IPO房企
成立24年，金辉已经覆盖中国五大经济发展具有高潜力的区域，包括长三角、环渤海、大湾区、华南、西南及西北。
招股书数据显示，截至2020年7月31日，金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含由附属公司开发的117个项目以及由合营企业及联营公司开发的43个项目。
截至今年7月底，金辉控股手上总土储2908.17万平米，涵盖31个城市，涉及应占总建面约2563万平米住宅物业，以及约345万平米非住宅物业，应占总建筑面积的93.3%位于二线城市及核心三线城市。
通过高杠杆扩大规模是房企做大的逻辑。值得关注到的是，金辉也是下半年房企融资规模监管新规公布后首家完成IPO的房企。
“三道红线”即依据杠杆水平高低设置，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，央行将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。
“今年末，我们的指标会按照监管希望进行优化，因为我们也希望明年不管是评级还是信用再上一个台阶。”
为了达成这个目标，陈朝荣透露，第一会加大回款，第二会根据指标的到帐，收入支出制定计划。
在他看来，由于金辉一直发展很“规矩”。他透露，金辉作为一家民营企业，在工农中建的银行信用非常好。在金辉的融资结构中，开发贷占50%，非标占20%，资本市场占20%，是一个很合理的结构。
基于这样的资本结构，联合国际、标普、惠誉等多家国际评级也持续予以金辉优良的评级水平。10月14日，惠誉再次上调金辉评级，评级结果为“B”评级，展望由此前的“稳定”调升至“正面”。惠誉表示，此次上调结果反映了金辉的市场地位和财务杠杆的改善；主要集中在省会城市及直辖市的土地储备优质且总建筑面积充足，足以满足未来长时间的开发需求。
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