“优等生”正荣地产“千亿加速度”

本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

2020年，是正荣地产追求“高质量发展”的第二年。正荣在逐渐褪去了“激进”“高杠杆”的标签，转而追求财务安全性、盈利和规模三个指标的“均优”。

这样的策略显然收到了成效。8月23日晚，正荣地产（06158.HK）披露2020年上半年业绩。上半年，正荣地产实现收益145.5亿元，同比增长6.5%；净利润12.7亿元，同比增长8.1%，净利润率提升至8.8%。

与此同时，正荣地产净负债率则下降至71.4%，短债占比下降至30%，现金额增加8.8%至400亿元，现金短债比也升至2.1倍，财务结构持续优化。

“实现财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升，更重要的还是自身核心能力的打造。一个公司的发展一定要基于财务安全，能够有盈利的情况下再来做大规模。大方向上，还是做好高质量发展这个重要的课题，把战略目标实现。”在中期业绩发布会上，正荣地产执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝如是说道。

净负债率降至71.4%

2020年上半年，正荣地产实现收益145.5亿元，同比增长6.5%；毛利29.5亿元，同比增长6.5%，毛利率为20.3%，与去年同期持平；净利润12.7亿元，同比增长8.1%，净利润率提升至8.8%。

相比于盈利，正荣地产更为注重的是财务安全。截至2020年6月末，正荣地产总资产1924亿元，现金额增加8.8%至400亿元，净负债跟年初持平约230亿元，净负债率下降至71.4%，处于健康水平。

正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健表示，通过持续以长债置换短债，加快销售回款，把短债减少，还有增加现金，进一步减少公司流动性风险。公司的现金对短债比从2019年的1.8倍提高到2.1倍左右，短债比进一步下降到30%。

近日，有媒体报道房企融资的“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

“正荣均符合这三项要求，我们认为对公司来讲，一方面有利于保持较为稳定的偿债压力，规避风险，充分利用现金流，保持规模稳定的增长；另一方面也有利于加强公司在资本市场的融资便利。”亿翰智库方面分析称。

的确如此，近年来，正荣地产融资结构逐步优化，减少对单一渠道的依赖，平均融资成本也进一步下降。

记者注意到，目前，正荣地产境内再融资占2/3，境外再融资占1/3，其中信托借款比例从2019年的20%大幅减少到9%，成本较低、年期较长的传统银行融资比重从42%增加到51%。未来一年到期的总债务为190亿元，其中银行借款95亿元，正荣将通过销售偿还，境内其他贷款24亿元，主要是通过境内的银行通道安排置换，加权平均融资成本也从7.5%大幅降低到7%。

此外，据陈伟健介绍，正荣已拿到战略授信额度2500亿元、小公募债额度10亿元、外币债额度3.5亿美元等融资额度，融资渠道包括公司债、人民币点心债、永久资本债券等多种融资渠道，且已具备发行绿色债券的平台和资源。充足的额度和多元的融资渠道，为公司实现可持续的高质量发展奠定了基础。

提高项目权益比

一直以来，长三角地区以及一二线城市是正荣地产的关注重点，“去杠杆”也并未放缓正荣的拿地脚步。

数据显示，2020年上半年，正荣地产已新增32块土地，新增土储建筑面积484万平方米。其中，一二线城市占比达到67%，长三角区域占比59%。

截至2020年6月末，正荣地产共有198个项目，土储面积已达2740万平方米，总货值约为2700亿元。在总土储中，有76%位于一二线城市，目前超过8成已处于在建或已竣工状态。

据正荣地产执行董事兼副总裁刘伟亮介绍，正荣不但在大本营南京和苏州斩获9块土地，也重返了上海市场，并且在徐州、合肥、无锡等都市圈周边城市也拿到项目，成功拓展了区域纵深。另外，在海峡西岸的莆田、南昌和福州补充了项目，预计将可快速推出市场；在中西部也分别以底价于成都和郑州获得了4块土地，能够有效确保日后的盈利空间。

值得一提的是，正荣地产从去年开始计划逐步提高项目权益比，2020年新增土储权益比例为64%，并表比例为86%，这也是正荣地产追求高质量发展的重要一环。

亿翰智库研报分析认为，正荣地产重视权益占比的提升，较高的权益占比不仅能为公司带来权益销售额的增长，同样有利于收入和利润的提升，实现量与质的发展。

面对疫情，长三角地区展现出惊人的经济韧性的恢复力，长三角城市群由此上演着一场颇为激烈的土拍大战。为此南京、杭州、苏州等长三角核心城市均推出了土拍新政，上海亦有为土拍“降火”的迹象。

在此背景下，正荣地产对于下半年的拿地策略是否会转变？对此，正荣方面有着自己的判断，即高度关注整个项目的周转效率、利润规模、IRR等核心指标，对下半年的土地市场，正荣将加强所有已进区域的研判，在现有的区域进行合理的深耕，而对未进入区域的投资，会比较审慎。

“目前我们也关注到，上半年有部分城市土地市场非常过热。”黄仙枝也认为，有些地方政策的收紧，对整个房地产行业来讲是好事，会给未来整个地产行业的健康发展带来好处。“正荣进入的基本是一二线城市，大基调应该不会变。作为我们企业，特别是投资要坚持几个大的原则，一个是安全、盈利，第二个是快周转，第三个是区域深耕。”

规模增速不减

“在规模方面，我们会力争每年实现稳定的增长，保持适当的规模优势，就2020年而言，公司对完成1400亿元的销售有信心。”黄仙枝说。

记者了解到，2020年上半年，正荣地产合约销售为560亿元，完成全年目标的40%，合约销售面积365万平方米，合约销售均价为人民币15321元/平方米。

其中，销售贡献最大的区域依然为长三角经济区，占比约46%，主要包括苏州、南京、合肥等城市；第二大贡献区域是海峡西岸经济区，占比25%，主要为福州、莆田；中西部的销售贡献为16%；环渤海为12%，主要是长沙、西安、武汉、济南、天津等城市。若按城市类别区分，一二线城市的项目销售金额贡献占比达到了77%。

“3月销售已迅速反弹，4月实现单月销售同比转正，5～7月销售势头不减，8月下旬开始会有更多新货推出。”据刘伟亮介绍，面对新冠肺炎疫情，公司针对项目开工、供货、交付等问题逐一梳理，并采取相应措施，确保项目顺利复工复产，保证按时供货，将交付风险最低化，在建的157个项目45天内复工率已达百分之百，且绝大多数复工项目属于同地域第一批复工复产项目，将疫情影响控制在了最小。

此外，正荣地产通过设计端、工程成本端、运营端及客户端四个方面进行优化，使得主要经营效率提升。

具体而言，在设计端方面，通过实现标准化设计和设计前置，项目方案批复时间较以往提升16%；在工程成本方面，通过加大战略合作，令采购成本平均降低了5.2%；在运营端方面，通过大盘经营分析，并采取项目动态管理，信息建设推广，推动产品结构及供货节奏的优化，保证业绩达成。目前正荣拿地平均产品定位周期0.9个月，首次开盘时间已经稳定在7 个月以内，首开去化率达70%。

对此，刘伟亮认为，在保障财务、盈利、规模水平的基础上，正荣还要逐步加强经营的效率和效益，提升产品的竞争力，品牌和服务的影响力。以此为基础，一是加强前期定位的实现水平，二是加强前期报建的水平，三是加快整个开发的节奏和效率，四是实现首开去化率达到70%以上。