金居股份实控人地产资本局

本报记者 詹方歌 卢志坤 商丘报道

作为河南省首家挂牌新三板的建筑企业，金居建设发展股份有限公司（836030.OC，以下简称“金居股份”）很早之前已经递交精选层招股书，这被外界视为其计划转战主板的信号。但截至目前，金居股份仍未回复监管层于8月26日对其进行的第三轮问询，“精选层”之路仍未清晰。

《中国经营报(博客,微博)》记者调查发现，金居股份实控人不仅涉猎建筑市场，也跻身房地产及金融行业，且通过两个商丘本地楼盘将融资平台、地产开发、建设穿成一线，资本操作更是大胆，其开发楼盘或涉自融行为。

10月底，记者于商丘走访发现，金居股份实控人在当地开发的两处住宅项目竣工备案延迟至交房后，房产证办理明显慢于当地其余楼盘，且其中一处住宅项目附带商业部分多年未动工。

楼盘竣工时间存疑

记者走访的商丘市华夏公馆项目及商丘市民权金居·怡景贰号院项目，都由金居股份实控人董兰及其亲属持有。据悉，位于商丘市梁园区的华夏公馆项目三期目前已经交房，但截至2020年10月底仍未办理竣工验收备案。一、二期项目早已于2016年交房，但部分业主于2020年春天才得到其房屋房产证。而民权金居·怡景贰号院项目则位于商丘市民权县，项目整体开工于2015年，目前仍有部分底商未开工建设。除此之外，该项目竣工备案时间也存疑问。

公开资料显示，华夏公馆项目又称金居·宜安小区。华夏公馆三期工程实际开工时间为2018年3月10日。金居股份精选层招股书显示，金居·宜安小区三期12#、13#、14#楼（华夏公馆三期）合同签订时间为2017年11月9日，合同履行期限为400天，但直至2020年6月才完工结算。

《京九晚报》曾报道称，某女士在2018年10月购买华夏公馆住宅一套，按照合同约定，应于2019年10月31日前交房，但开发商却借新冠肺炎疫情将交房时间延迟至2020年5月，且只承认逾期92天。记者近期走访得知，目前华夏公馆三期已经交房，且仅剩两套现房待售。该项目销售人员对记者出示政府部门对该项目的竣工验收报告显示，其通过竣工验收是在2020年4月。

上述华夏公馆销售人员对记者表示，三期12#号楼目前有20多户房产证已经下来了，12#、13#、14#楼房产证应该能在年底之前全部办理完毕。但截至目前，记者并未在河南省建筑市场监管公共服务平台查询到金居·宜安小区三期12#、13#、14#楼的竣工验收备案信息。商丘市住建委相关人员也对记者回复称，该项目三期确实并未办理竣工验收备案，最后一道程序的欠缺会导致该项目业主无法获得自家房屋房产证。记者向华夏公馆项目公司河南金居置业有限公司（现名为“河南金居宜置业有限公司”，以下简称“金居置业”）方面求证华夏公馆三期竣工备案情况，对方表示暂不回复。

事实上，华夏公馆一、二期项目交房后业主也迟迟未能获得自家房屋的房产证。华夏公馆房产销售人员出示给记者的一、二期竣工备案信息显示，其通过政府部门的竣工验收是在2019年。这也意味着，华夏公馆一、二期业主拿到房产证的时间在此之后。

有华夏公馆一、二期业主对记者表示，华夏公馆一、二期商品房部分房产证到业主手中是在2020年春天，此时距离交房已经过去4年有余。华夏公馆附近二手房中介也对记者证实，部分在此挂牌的华夏公馆一、二期房屋目前房产证未满两年。

记者就华夏公馆一、二期房产证办理延期原因向金居置业方面求证，对方表示暂不回复。

商丘本地一位地产销售人员告诉记者，部分开发商延期办理房产证，可能是为了拖延缴税时间。因为办理房产证需要开发商方面提供发票，而卖房子的过程中开发商仅需向业主提供收据。“买房子都是先给你个收据，先不开发票。因为他（开发商）只要把发票开出来，他必须要按比例向国家交税，所以一直压着（不开发票）。”他说。

董兰一家的地产生意除商丘市区外，还分布于商丘市民权县，且无论上述华夏公馆项目，还是民权金居·怡景贰号院项目，皆由金居股份作为总承包商，负责整体建筑工作。

据悉，工程的建筑施工方为金居股份，形成大额关联交易，且河南省官方数据显示的总投资额与金居股份方案披露的合同价款总额相等。这也意味着，该项目的全部投资或落入金居股份口袋。

截至目前，金居·怡景贰号院还未整体完工。金居股份精选层招股书显示，金居·怡景贰号院5#店铺工程于2017年7月签订合同，履行期限为300天，但直至2020年6月末还未完工，且完工百分比仅为4.34%。金居股份方面表示，这是由于原有规划设计方案与民权县最新规划要求不符合，不能开工。

现场走访中，记者发现，金居·怡景贰号院底商的确有一处仍旧被蓝色围栏圈住，并未开始施工，该处底商与民权县人民政府仅一墙之隔。

现场唯一一位工地看门人告诉记者，此处将在不久后开工。记者就该处底商何时开工的问题致电项目公司民权金居怡置业有限公司（以下简称“金居怡置业”）开发部负责人，截至发稿未能与对方取得联系。

除此之外，公开信息显示，民权金居·怡景贰号院内两栋住宅在房屋所有权登记方面也出现较长时间延迟。

河南省建筑市场监管公共服务平台信息显示，民权金居·怡景贰号院施工许可发证日期为2015年10月，实际竣工验收备案时间为2017年4月20日。商丘市领导留言板上曾有该项目业主反映，其在2016年5月购入金居·怡景贰号院房产，合同上表明2017年5月1日交房，但直至2018年11月份仍无法办理房屋所有权登记。

2018年11月30日，民权县委回复称：“金居·怡景贰号院项目位于民权县人民路东段北侧，由民权金居怡景置业有限公司开发，其开发的两栋高层住宅楼虽已完工，但尚未通过县住建部门组织的工程验收，未取得《建设工程竣工验收备案证书》……”时间与官方渠道查询的实际竣工验收备案时间明显不符。

记者就此致电民权县住建部门该项目竣工验收负责人员，对方表示该小区最迟在2018年底已经完成全部两栋楼的竣工验收备案。他同时提及，一般来说，竣工备案应该发生在业主入住前。

记者就此问题致电金居怡置业方面，对方表示该项目房屋所有权登记办理分楼栋，二号住宅楼房屋所有权登记于2018年办理完毕，一号楼房屋所有权登记则是在2019年办理完成。至于为何拖延，该位销售人员表示并不清楚。走访中，附近一位房屋中介告诉记者，在民权县，房屋所有权登记办理缓慢并非普遍现象，一般情况下，由她经手的新盘项目，业主能在三个月到半年之间完成自家房屋的所有权登记。

项目或曾涉自融

记者了解到，上述两个住宅项目开发商、建筑承包商及融资平台或皆为金居股份关联方，楼盘或涉及自融。

天眼查信息显示，华夏公馆项目公司金居置业成立于2006年7月，实控人为持股80%的董兰。2014年10月，机构股东深圳金吉祥投资中心（有限合伙）（以下简称“深圳金吉祥”）入股，成为其持股40%的股东，并以货币形式实缴出资额2000万元。清科私募通信息显示，深圳金吉祥曾募资2115万元，并将其定向投资于金居置业位于商丘的华夏公馆二期地产开发项目。而深圳金吉祥正是董兰所控制融资平台旗下基金。

天眼查信息显示，深圳金吉祥为河南本地投资机构金祥资本（主体为河南金祥股权投资基金管理有限公司）旗下基金，金祥资本董事长为董兰。这也意味着，2014年10月至2015年11月间，由董兰及其亲属控制的深圳金吉祥将所募集资金投入了自家地产开发项目。

中国证监会日前发布的《关于加强私募投资基金监管的若干规定（征求意见稿）》中提及，私募基金管理人及其从业人员不得在从事私募基金业务中，使用私募基金财产直接或者间接投资于私募基金管理人、控股股东、实际控制人及其实际控制的企业或项目等套取私募基金财产的自融行为。由此看来，董兰实际控制的金祥资本或涉及自融。

2015年11月，董兰及其亲属实控企业金居股份登陆新三板前夕，深圳金吉祥让出金居置业股东席位。

除华夏公馆项目外，上述民权怡景贰号院项目同样有自融嫌疑。

记者查询发现，该住宅的项目公司金居怡置业成立于2010年5月，彼时，该公司唯一股东为董兰的丈夫侯民。2014年12月，该公司引入新任股东河南金吉祥投资中心（有限合伙）（以下简称“河南金吉祥”）和深圳金吉祥贰号民权发展投资中心（有限合伙）（以下简称“金吉祥贰号”）两家机构股东。

天眼查信息显示，上述两家机构股东皆为金祥资本旗下，且都成立于2014年11月。前者股东包含金祥资本投资经理殷克绍、金祥资本及7位自然人股东，但持股比例不明。后者则由河南金祥、董兰之女侯迎丽及另一位自然人股东持股。清科私募通信息显示，金吉祥贰号基金募资金额并未公开，其定向投资于商丘民权怡景贰号院房地产项目的开发建设。

值得注意的是，侯民不仅曾担任地产项目公司金居怡置业实控人，并且为金祥资本合规风控负责人。2015年12月，侯民将其持有的金居怡置业股权移交于另一位“侯”姓人士侯兴林，让出了股东席位。这也意味着，金吉祥贰号成立至侯民将股权转让至侯兴林的2014年11月~2015年12月间，该笔基金或构成自融。

2015~2019年间，金祥资本注销包含上述三只基金在内的所有分支机构，深圳金吉祥、河南金吉祥和金吉祥贰号，分别注销于2016年10月、2017年6月和2016年11月。

2016年3~5月间，侯兴林相继成为金居怡置业持股100%的股东，金居置业除董兰、侯迎丽之外持股4%的股东，两家地产项目公司皆不再由机构持股。

记者就自融相关问题向金居置业（联系方式与金居股份相同）、金居怡置业方面求证，对方表示暂不回复。